Kkedyt hipoteczny jest jedyną formą finansowania zakupu mieszkania. W Polsce nie ma jeszcze kredytów deweloperskich z prawdziwego zdarzenia.
Osoby, które planują zakup mieszkania i nie posiadają wystarczających środków własnych, zdane są na tradycyjny sposób ich pozyskania, czyli kredyt hipoteczny. Na rynku nie wykształciły się bowiem dotychczas alternatywne oferty.
Zdaniem bankowców, to wina systemu prawnego. Bez szerszej inicjatywy państwa, trudno będzie wypracować mechanizmy pozwalające na pozyskiwanie środków finansowych ze źródeł alternatywnych wobec kredytów bankowych.
— Inicjatywy, takie jak Krajowy Fundusz Mieszkaniowy czy też kredyty o stałym oprocentowaniu z dopłatami Skarbu Państwa, nie dadzą się raczej zastosować na szerszą skalę — uważa Mariusz Drzewiecki, naczelnik wydziału planów finansowych w Multibanku, Oddziale Bankowości Detalicznej BRE Banku.
Stosunkowo często zdarza się, że osoby ubiegające się o pożyczki nie mają, w ocenie banków, wystarczającej zdolności kredytowej. Trudności napotykają również ci, którzy prowadzą własną działalność gospodarczą. Zawsze jednak problemy sprowadzają się do niemożności wykazania stałych dochodów. Rozwiązaniem może okazać się korzystanie z systemu ratalnego, oferowanego przez samych deweloperów.
Zdaniem Artura Pietraszewskiego z Sawa Development, tego typu rozwiązania to jednak półśrodki, które są odpowiedzią firm na niezbyt sprawne działanie rynku kredytowania hipotecznego. Działania takie mają zapełnić istniejącą na rynku lukę. Ich celem jest także ożywienie sprzedaży.
— Jednak wszystkie oferty deweloperskie mają w tle kredyt hipoteczny. Dlatego nie można ich uznać za środek alternatywny. Mają one na celu dostosowanie kredytu hipotecznego do potrzeb i możliwości klienta. Ogromną rolę pełni tu deweloper, od którego zależy wynegocjowanie oczekiwanych warunków — wyjaśnia Janusz Stolarczyk, członek zarządu i dyrektor działu klienta w Dom Development.
Według Mariusza Drzewieckiego, ratalne systemy deweloperskie są próbą znalezienia takich rozwiązań. Nie zastąpią one jednak do końca tradycyjnej formy finansowania w postaci kredytu bankowego. Powszechność takich systemów jest bowiem bardzo ograniczona.
— Jedynie największe firmy deweloperskie mogą pozwolić sobie na zaoferowanie klientom własnego systemu ratalnego. I to jest główna bariera rozwoju tej formy finansowania inwestycji mieszkaniowych — uzupełnia Mariusz Drzewiecki.
— Pożyczanie pieniędzy to zadanie banków. Deweloparzy powinni zajmować się pozyskiwaniem środków na inwestycje, jej realizowaniem i sprzedażą mieszkań. Trzeba jednak pomagać klientom w uzyskaniu niezbędnych środków. Dlatego poszliśmy w kierunku serwisu bankowego. Polega on na tym, że wszelkie formalności związane z uzyskaniem kredytu załatwiane są w siedzibie firmy. Klient dzięki temu pojawia się w banku tylko raz, przy podpisaniu umowy kredytowej — tłumaczy Janusz Stolarczyk.
Konkurencją dla kredytów hipotecznych mogłyby być jedynie kredyty deweloperskie, udzielane bez udziału banku. Deweloper wykładałby swoje pieniądze na budowę obiektu, a płatności, do których są zobowiązani kupujący mieszkania, rozkładałby na raty. Wymagałoby to jednak ogromnych nakładów finansowych. Obecnie niewielu deweloperów posiada wystarczające środki na takie przedsięwzięcia.
— Nie każdy też zgodzi się zaangażować swoje pieniądze w kredytowanie sprzedaży własnych mieszkań i ponosić dodatkowe ryzyko związane z ich odzyskaniem — wyjaśnia Artur Pietraszewski.
Zdaniem Janusza Stolarczyka, oprócz braku wystarczających środków przeszkodę stanowi mało wydajny system wieczystoksięgowy, który uniemożliwia deweloperom szybkie uzyskanie zabezpieczenia pożyczki udzielonej klientowi.
Zdaniem bankowców i deweloperów, zmiany w tym zakresie są kwestią czasu. Najpierw musi się jednak pojawić kilku liderów na rynku, którzy wykażą zalety kredytów deweloperskich. Wiele zależy też od łatwiejszego i szybszego dostępu do kredytów inwestorskich.
— Niezbędna jest zmiana systemu prawnego, podatkowego i finansowego, tak aby sprzyjał on tworzeniu silnych firm deweloperskich, które udźwignęłyby ciężar finansowania inwestycji. Kredyt jeszcze długo pozostanie najbezpieczniejszą formą kredytowania zakupu. Bank, wymagając określonych procedur, zabezpiecza interesy nie tylko swoje, ale i klienta. Umowa sprzedaży mieszkania powinna zawierać przyrzeczenie przeniesienia własności lokalu — zaznacza Janusz Kowalski z Banku Ochrony Środowiska.