Nieruchomości komercyjne: stabilizacja, a nie kryzys
Rynek nieruchomości jest wciąż jednym z najdynamiczniej rozwijających się segmentów polskiej gospodarki. Tak przynajmniej twierdzą przedstawiciele międzynarodowych firm.
Słuchając opinii ludzi działających obecnie na rynku nieruchomości coraz trudniej wywnioskować, czy rynek ten dotyka kryzys, czy nie. Wielu polskich pośredników twierdzi stanowczo, że borykamy się z kryzysem. Można to tłumaczyć tym, że wielu z nich działa głównie na rynku mieszkaniowym, gdzie sytuacja w segmencie lokali o średnim standardzie nie wygląda obiecująco. Również wynajem i sprzedaż powierzchni komercyjnych o niskim standardzie jest obecnie trudna, ale też wiele nowych biurowców jest nie do końca wynajętych. Analitycy twierdzą zatem, że trudno jest ogólnie oceniać rynek.
— Rynek nie wygląda najgorzej. O kryzysie można było mówić dwa lata temu. Z naszych badań wynika, że to półrocze jest całkiem dobre. Szacujemy, że w centrum Warszawy wynajęto około 42 tys. mkw. powierzchni biurowej, a poza nim drugie tyle. Oczywiście nie mamy jeszcze informacji o wszystkich transakcjach, więc te liczby mogą wzrosnąć — mówi Monika Rajska z Colliers International.
Skąd ten spadek
Katarzyna Michnikowska z działu badań rynku Healey & Baker mówi, że w wyniku dużej podaży powierzchni biurowej, w latach 1995-2000 nastąpił stopniowy spadek wysokich stawek czynszu, który zrównoważył wzrost ilości powierzchni i rozszerzył możliwości wyboru dla najemców.
— Spadające czynsze spowodowały spowolnienie działalności deweloperskiej w centrum miasta i przeniesienie aktywności budowlanej na obrzeża stolicy. Prognozowany względny niedobór nowoczesnej powierzchni biurowej w latach 2001-03 w centrum Warszawy spowoduje ustabilizowanie czynszów i pobudzi aktywność budowlaną. Obserwujemy również rozwój rynku nieruchomości biurowych poza Warszawą, w miastach takich jak: Kraków, Poznań, Wrocław — twierdzi Katarzyna Michnikowska.
— Można się pokusić o analizę rynku nieruchomości komercyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że składa się on z rynku mieszkaniowego, powierzchni biurowych, powierzchni magazynowych oraz powierzchni handlowych. Każdy z tych segmentów jest na innym etapie rozwoju. Jednak jeśli chcielibyśmy spojrzeć na rynek bardziej ogólnie, to warto przypomnieć sobie kryzys w Rosji, który niewątpliwe wywarł negatywny wpływ na gospodarkę w ciągu ostatnich 2 lat. Nie można jednak nazwać tego krachem czy kryzysem. Podobnie jak załamanie w Rosji nie sprzyjało dynamicznemu rozwojowi firm, również ostatnie dwa lata polityki finansowej państwa schłodziły rynek. Jeszcze raz jednak zaznaczam, że od użycia słowa krach jestem daleki — twierdzi Roman Fortuna, dyrektor King Sturge, międzynarodowej firmy działającej na rynku nieruchomości.
Najbardziej rozwinięte
Analitycy nie ukrywają, że coraz trudniej inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych. Podkreślają jednak, że dobrze zaplanowane inwestycje nadal są opłacalne, a to świadczy o tym, że kryzysu nie ma.
— Według mnie, najbardziej rozwinięty jest rynek nieruchomości biurowych w Warszawie. Wszystkie inwestycje są nadal atrakcyjne, a deweloperzy zaczynają przywiązywać większą wagę do szczegółów. Jednak każda inwestycja dobrze zaplanowana i przeprowadzona powinna przynieść oczekiwane zyski — podkreśla Roman Fortuna.
Wiadomo jednak, że skończył się czas szybkich inwestycji i zarabiania dużych pieniędzy na budynkach o niskim standardzie.
Zdaniem analityków, przez ostatnie lata sektor powierzchni biurowej w Warszawie był najaktywniejszy na całym rynku nieruchomości i charakteryzował się intensywną działalnością deweloperską. Rynek powierzchni biurowych w innych miastach zaczyna się dopiero tworzyć.
Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej, obecnie polski rynek inwestycyjny znajduje się w początkowej fazie rozwoju.
— Odnotowujemy jednak znaczący wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości polskich ze strony funduszy operujących tradycyjnie na rynkach Europy i Ameryki. Czynnikami stanowiącymi o atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości są nadal bardzo wysokie stopy zwrotu z inwestycji, sięgające ponad 10 proc. rocznie (wskaźnik niemal dwukrotnie wyższy od stopy zwrotu oferowanej w Europie Zachodniej). Obiekty o najwyższym standardzie, zwłaszcza z sektora biurowego, znajdują się obecnie głównie na rynku warszawskim — informuje Katarzyna Michnikowska.
Jej zdaniem, już niedługo nieruchomości z sektora handlowo- -usługowego, obecnie powstające i odnoszące sukces na terenie całego kraju, przyczynią się do rozwoju rynku inwestycyjnego także poza strefą warszawską.
Warszawa wiedzie prym
Nowoczesne obiekty komercyjne powstają w dużych polskich miastach, jednak nadal najwięcej takich obiektów budowanych jest w stolicy. Z danych Healey & Baker wynika, że w 2000 roku na warszawskim rynku powierzchni magazynowych, oprócz wzrastającej podaży widoczny był rosnący popyt. Świadczy to o tym, iż duża grupa najemców uznała poziom czynszów za stabilny. Rynek magazynowy w Warszawie stanowi 80 proc. rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Zbliżone proporcje dotyczą także innych jego sektorów, czyli powierzchni biurowych i handlowych.
— Deweloperzy centrów handlowych również wychodzą naprzeciw zmieniającym się potrzebom. To klient decyduje o tym, jak rozwija się rynek. Reakcją deweloperów na zmieniające się potrzeby są centra kulturalno-rozrywkowe, nowej generacji. Magnesem przyciągającym klientów jest nie tylko hipermarket, ale także kompleks kinowy, kręgielnia, galeria handlowa, restauracje tematyczne i internetowe, koncerty muzyczne, przedstawienia teatralne, pokazy mody, dyskoteki. Centra kulturalno-rozrywkowe przeważnie budowane są w sercu miasta, tam gdzie tradycyjnie koncentruje się życie kulturalne i rozrywkowe — mówi Katarzyna Michnikowska.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest bardzo młody. Konkurencja rośnie, pojawia się coraz więcej firm, ponieważ jest to pole do prowadzenia dochodowego biznesu.
— Taka sytuacja ma też wpływ na ocenę branży, ponieważ wraz z pojawianiem się nowych podmiotów maleją udziały w rynku firm już na nim istniejących. Przykład naszej firmy może świadczyć o tym, że sytuacja nie jest taka zła, jak można by przypuszczać. Otwieraliśmy biuro w styczniu 2000 r., zatrudniliśmy wtedy trzy osoby. Obecnie jest ich 15, co świadczy o tym, że nie ma kryzysu, bo mamy pracę — uważa Roman Fortuna.