Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w bankach przypomina jazdę na rollercoasterze. W jednym miesiącu pnie się w górę i kiedy wydaje się, że może być tylko coraz wyżej, nagle zjeżdża w dół. We wrześniu produkcja szła pełną parą i na rynek trafiło 3180 mln kredytów. Potem było jeszcze lepiej — w październiku klienci podpisali umowy na 3470 mln zł.
To ubiegłoroczny rekord, nieznacznie wyższy od wyniku z lipca (3469 mln zł). Gdy wszystko wskazywało na to, że ruch w biznesie zaczyna kręcić się na dobre, a ludzie spieszą się do banków, żeby zdążyć wziąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, przyszedł listopad, przynosząc spadek sprzedaży poniżej 3 mld zł. Gdyby nie dwa pierwsze wyjątkowo słabe miesiące 2013 r., byłby to najgorszy wynik w roku.
Pracy na kwartał
Grudzień znów mógł być lepszym miesiącem — wynika z rozmów z bankowcami. W jednym z banków analiza ogromnej liczby wniosków przesunęła się na styczeń. W innym grudniowy zbiór jest tak duży, że pracy analitykom kredytowym wystarczy do końca I kw.
— Kto mógł skorzystać z kredytu bez wkładu własnego, ten składał wniosek. Moment był wyjątkowo dobry: wciąż można było w 100 proc. skredytować kupno mieszkania, a ceny na rynku nieruchomości przestały spadać — wyjaśnia Paweł Dziekoński, dyrektor zarządzający produktami kredytowymi w DB PBC. Początek 2014 r. zapowiada się zatem pracowicie dla analityków kredytowych i specjalistów hipotek. Nie tylko ze względu na dużą podaż wniosków w grudniu. Wojciech Werochowski, dyrektor departamentu finansowania klientów indywidualnych PKO BP, zapowiada, że generalnie będzie to dobry rok dla rynku finansowania detalicznych nieruchomości.
— Liczę na to, że wpływ rekomendacji wprowadzającej obowiązek posiadania wkładu własnego zbilansuje program Mieszkanie dla Młodych (MdM). Sądzę, że dynamika portfela wzrośnie o 5— 7 proc. Zapowiada się dobry rok. Być może stopy pójdą w górę, co częściowo ograniczy zdolność kredytową klientów, ale nie mam większych obaw i optymistycznie patrzę na 2014 r. — mówi Wojciech Werochowski. Paweł Dziekoński spodziewa się, że w tym roku utrzyma się poziom sprzedaży z II połowy 2013 r., czyli w granicach 3 mld zł miesięcznie.
Trochę dziegciu
NBP w opublikowanym niedawno „Raporcie o stabilnościfinansowej” zwraca jednak uwagę na ryzyko, które może hamować rozwój rynku. Najpierw czytamy, że wprawdzie „wzrost dostępności kredytowej mieszkań i względna stabilizacja cen nieruchomości mogą przyczynić się do ustabilizowania dynamiki kredytów mieszkaniowychprzy wyższych wartościach nowo udzielonych kredytów”, ale dalej autorzy raportu przestrzegają, że MdM może podbić ceny mieszkań i w konsekwencji zmniejszyć dostępność nieruchomości w ramach programu.
Jeszcze większe ryzyko w dłuższym terminie wynika z poprawionej rekomendacji S, która wyznacza maksymalny okres zapadalności kredytu na 35 lat, rekomendując 25 lat, nakaz udzielania kredytów w walucie, w jakiej zarabia klient, oraz wprowadzenie maksymalnego poziomu LtV (Loan to Value) z 95 proc. w 2014 r. do 80 proc. w 2017 r.
O ile z długością kredytów i walutą rynek nie ma problemu, bo, jak wynika z danych Związku Banków Polskich, w III kw. 2013 r. tylko 1,5 proc. kredytów miało dłuższą zapadalność niż 35 lat, a tylko 1 proc. kredytów klienci zaciągnęli w walucie, to z wkładem własnym sprawa może być trudniejsza, bo 46 proc. kredytów miało LtV wyższy niż 80 proc.
„Wyżej wymienione zmiany w średnim okresie mogą w pewnym stopniu ograniczać możliwości udzielania kredytów mieszkaniowych, choć jednocześnie można oczekiwać ich korzystnego wpływu na jakość nowego portfela” — podsumowują autorzy raportu.