Z deweloperów z GPW wyższą kapitalizację mają tylko Immoeast i GTC
Już w czwartek na warszawskiej giełdzie pojawi się kolejny duży deweloper — Orco Property Group. Zarejestrowana w Luksemburgu spółka zakończyła emisję 1,5 mln walorów, z której uzyskała netto 164,3 mln EUR (około 625 mln zł). Akcje mogli kupować jedynie polscy inwestorzy instytucjonalni (objęli nieco ponad połowę dostępnej puli) oraz — na zasadzie oferty prywatnej — inni wybrani inwestorzy. Cenę emisyjną ustalono na 115 EUR, a więc z blisko 6-procentowym dyskontem wobec ostatnich notowań z giełd w Paryżu i Pradze.
Orco to grupa spółek, która kontroluje wart 1,3 mld EUR (5 mld zł) portfel nieruchomości w Czechach (ulokowane tam jest 41 proc. aktywów), Niemczech (21 proc.), Słowacji (4 proc.), Chorwacji (8 proc.), na Węgrzech (12 proc.) i w Rosji (3 proc.). Na koniec 2006 r. projekty umiejscowione w Polsce wyceniono na 129 mln EUR (niespełna 500 mln zł). Sztandarową inwestycją będzie budowa w Warszawie luksusowego budynku Złota City Center (192 m wysokości).
Luksemburska firma zyski czerpie z działalności deweloperskiej, wynajmu powierzchni handlowej i biurowej (na zasadzie leasingu operacyjnego) oraz zarządzania aktywami funduszu Endurance. Do kwietnia tego roku Orco było właścicielem i zarządcą portfela małych hoteli i rezydencji, jednak zdecydowało się ją sprzedać podmiotowi, który jest własnością subfunduszu Endurance Hospitality.
Pieniądze z emisji spółka przeznaczy na finansowanie projektów deweloperskich. Myśli również o powiększeniu portfela przez akwizy- cje. Chodzi zarówno o zakupy gruntu i nieruchomości, jak i przejmowanie mniejszych deweloperów i pakietów mniejszościowych w większych podmiotach. Firma analizuje 15 projektów, o finalizacji dziesięciu inwestycji ma poinformować w ciągu miesiąca. Kapitał z giełdy pójdzie też na podwyższenie kapitału nowego sunfunduszu Endurance, który będzie inwestował w budynki biurowe.
Przychody firmy pochodzą z wpływów z wynajmu, prowizji za zarządzanie oraz ze sprzedaży aktywów. Księgowe zyski spółka czerpie przede wszystkim z korekt wycen wartości nieruchomości do wartości godziwej (uwzględniającej bieżące ceny na rynku), dokonywanych raz w roku. W 2006 r. zysk netto tylko z tytułu aktualizacji wartości portfela wyniósł 146 mln EUR. Po uwzględnieniu pozostałych kosztów i zysków wynik netto sięgnął 97 mln EUR, a więc 10,1 EUR na akcję. Przy oczekiwanej kapitalizacji 4,76 mld EUR wskaźnik cena do zysku wynosi 12,9, a więc jest nieco niższy od mnożników rodzimych deweloperów o zbliżonym profilu — GTC (cena do zysku 13,5) i Echa Investment (16,3). Trzeba jednak pamiętać, że o porównania w przypadku tego typu spółek bardzo trudno ze względu na różną strukturę zysków.
Akcje Orco zdrożały w tym roku o 27 proc. Ale teraz cena tkwi w trendzie bocznym. Ze względu na „uwiązanie” kursu przez równoległy handel na czterech parkietach, a także skupienie w Polsce walorów w rękach instytucji inwestorzy nie powinni liczyć na efektowny debiut. Trudno wyrokować, jakie będą obroty akcjami spółki. Wartość tzw. free float jest bardzo wysoka (ponad 3,7 mld zł).