Sierpień i wrzesień są miesiącami, w których znalezienie najemcy w ciągu maksymalnie kilku dni jest standardem. Mamy wtedy do czynienia przede wszystkim ze wzmożonym popytem na tańsze, „studenckie” mieszkania, przez co ich ceny pod koniec wakacji rosną.
Średnia nieprawdę powie
Co ciekawe, na pierwszy rzut oka dane NBP wcale tego mechanizmu nie potwierdzają. Sugerują one nawet, że w latach 2007-18 w trzecim kwartale najem mieszkań był w Warszawie średnio o 2 proc. tańszy niż w pozostałych kwartałach roku. Zaskoczenie? Niekoniecznie. Winna jest tu niedoskonałość średniej. W trzecim kwartale z rynku szybko znikają tańsze propozycje, co zaniża średnią cenę transakcyjną.
Nie powinno ulegać wątpliwości, że w sierpniu i wrześniu wzmożony popyt za najem to idealne otoczenie dla każdego właściciela chcącego czerpać zyski z udostępniania swojego mieszkania. Podchodząc do tej inwestycji z głową, należy zachowawczo założyć, że na wynajmie można dziś zarobić około 4-5 proc. wartości nieruchomości w skali roku. Oczywiście mówimy tu o zarobku „na rękę”, a więc po opodatkowaniu.
Co sprawniejsi inwestorzy, którzy potrafią efektywnie negocjować, a przy tym wykończyć i wyposażyć lokal za sensowne pieniądze (np. za 500-1000 złotych w przeliczeniu na m kw.), mogą zarobić więcej. Jest to jeszcze łatwiejsze, gdy uda się optymalizować zobowiązania podatkowe i dbać o to, aby w miejsce dotychczasowych najemców czym prędzej wchodzili nowi.
Gorzej, jeśli ktoś przy zakupie i wykończeniu niepotrzebnie szasta pieniędzmi, trafi na problematycznego najemcę lub poważną wadę mieszkania. Wtedy może się okazać, że bardziej zyskowną inwestycją byłaby dziś rachitycznie oprocentowana bankowa lokata.
Nie tylko studenci
Od razu należy też rozprawić się z mitem, wedle którego rynek najmu w sierpniu i wrześniu jest zarezerwowany dla studentów. W gorącym okresie dla rynku najmu są też aktywne zupełnie inne grupy potencjalnych lokatorów. Chodzi na przykład o rodziny, dla których zmiana miejsca zamieszkania często wiąże się ze zmianą placówek oświatowych. Dla nich koniec wakacji jest więc optymalnym terminem przeprowadzki. Nie brakuje też osób młodych, które już zakończyły naukę, lub pracowników, którzy po okresie wakacyjnym rozpoczynają pracę w nowym miejscu, a wraz z nią często chcą też zmienić miejsce zamieszkania w poszukiwaniu dogodniejszej lokalizacji.
Nie zmienia to jednak faktu, że studenci to pod koniec wakacji bardzo liczna grupa potencjalnych najemców. Z danych GUS wynika bowiem, że 31 grudnia 2018 r. na uczelniach kształciło się 1,23 mln osób. To nawet kilka razy mniej niż miejsc w akademikach. Od ponad dekady liczba studentów w Polsce maleje, ale z drugiej strony rośnie zasobność studenckiego portfela. I choć w 2018 r. wciąż większość żaków wybierała współdzielenie lokali dwu- lub trzypokojowych (łącznie 70 proc. przypadków), to 13 proc. studentów zadeklarowało, że mieszka w kawalerce — wynika z ankiety przeprowadzonej przez AMRON, WIB i stowarzyszenie „Mieszkanicznik”. Brakuje co prawda analogicznych badań sprzed 5 czy 10 lat, ale nie powinno ulegać wątpliwości, że standard mieszkaniowy studentów się poprawia.
Czasu zostało niewiele
Jeśli ktoś chce skorzystać z gorącego okresu studenckiego najmu, to niestety nie ma już zbyt wiele czasu na znalezienie mieszkania na wynajem. Na niekorzyść działa też sama sezonowość rynku. W wakacje mniej mieszkań trafia na sprzedaż, a z drugiej strony sporo kupujących pozostaje aktywnych — w tym rodzice świeżo upieczonych żaków, których stać na to, aby swojej pociesze mieszkanie kupić, a nie łożyć przez lata na najem.
Jakby tego było mało, to potencjalny inwestor ma też sporo do zrobienia. Aby zostać właścicielem mieszkania na wynajem, nieruchomość taką trzeba najpierw znaleźć, podjąć negocjacje z jego dotychczasowym właścicielem i podpisać umowę. Już na same poszukiwania trzeba poświęcić sporo czasu. Karygodnym błędem jest na tym etapie podejmowanie pochopnych decyzji. To od nich przede wszystkim zależy to, z jak rentowną inwestycją będziemy mieli do czynienia. Przepłacając za mieszkanie czy wybierając nieatrakcyjny lokal, skazujemy się na słabe wyniki inwestycji. Jeśli ktoś chce czerpać zyski z wynajmu już za 2-3 miesiące, powinien skupić się na ofercie lokali z drugiej ręki. Powód jest prosty — przeważająca większość mieszkań sprzedawanych dziś przez deweloperów nie zostanie oddana do użytkowania przed tegorocznym szczytem sezonu najmu. Do tego mieszkania deweloperskie są często droższe.
Ekipa na wagę złota
Kolejnym problemem są fachowcy. Już na etapie poszukiwania mieszkania warto się rozglądać za ekipą budowlaną, a najlepiej zarezerwować u niej termin. Powód jest prosty — dziś na budowlańców trzeba czekać nawet kilka miesięcy. „Zaklepanie” fachowców jak najszybciej jest więc warunkiem niezbędnym powodzenia całej inwestycji. Bardzo rzadko bowiem mieszkania używane są w na tyle dobrym stanie, że wystarczy tylko wycyklinować podłogi i odmalować ściany. Zazwyczaj bez użycia młota udarowego, zmian w instalacjach czy stawiania nowych ścian działowych się nie obejdzie.
Nie zaszkodzi więc zabrać na oględziny mieszkania pracownika takiej firmy, który mając doświadczenie, będzie w stanie ocenić, jak długo trwać będzie remont lub odświeżenie oraz ile będzie to kosztowało.
Nie należy przy tym do szacunków fachowców podchodzić jak do pracy farmaceuty. W przypadku wykończenia mieszkań niemal pewne są niespodzianki, które mogą wyraźnie podnieść ostateczną wycenę robocizny i materiałów budowlanych (przydaje się tu bufor rzędu 10-20 proc. planowanych kosztów), a także wydłużyć terminy. Niezbędnym minimum wydaje się więc zabezpieczenie dodatkowych dwóch tygodni na przedłużanie się terminu oddania gotowego mieszkania. Można też próbować zapisać w umowie z wykonawcą kary za rażącą nieterminowość.
Jeśli na kredyt, to z głową
A co, jeśli ktoś chce mieszkanie na wynajem kupić z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Wtedy czasu jest jeszcze mniej, bo przed podpisaniem umowy ostatecznej ze sprzedającym trzeba jeszcze uzyskać decyzję kredytową. Teoretycznie bank powinien się wyrobić w 21 dni (kalendarzowych). Termin liczony jest jednak od otrzymania kompletnej dokumentacji, czyli sprawa może trwać znacznie dłużej. Dlatego już na etapie poszukiwania mieszkania warto złożyć wniosek o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS oraz zdobyć poświadczoną kopię deklaracji PIT, najlepiej za 2 lata. Konieczne jest też złożenie wniosku w przynajmniej 2-3 wiodących instytucjach, aby mieć z czego wybierać.
Oczywiście sprzedającemu można zaproponować, że w oczekiwaniu na decyzję banku ekipa remontowa zacznie już pracę, ale sprzedający nie musi się na to zgodzić. Taka umowa rodzi też dodatkowe ryzyko zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego.
Złym pomysłem jest ponadto nadmierne zadłużanie się — szczególnie dziś — gdy już w większości miast ceny mieszkań wyznaczają historyczne maksima. Warto do takiej decyzji podchodzić z dużą rezerwą pomimo faktu, że co do zasady czynsz wynajmu mieszkania powinien z nawiązką pokryć ratę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W większości przypadków wystarczy jednak, aby Rada Polityki Pieniężnej kilka razy podniosła stopy procentowe, aby sytuacja ta się zmieniła na niekorzyść inwestora. Dlatego 20-30 pkt proc. wkładu własnego wydaje się dziś niezbędnym minimum. Solidny wkład własny pozwoli bowiem wyjść z inwestycji i spłacić kredyt nawet w najczarniejszym scenariuszu zakupu lokalu na „górce cenowej”.