Polski Holding Nieruchomości (PHN) przez rok przecierał giełdowy szlak w tempie ślimaka. Sprawy nabrały przyśpieszenia. Minister skarbu zapalił zielone światło, a spółka wreszcie opublikowała prospekt emisyjny.
3Państwowy czempion ma zadebiutować na GPW nie później niż 13 lutego. Od dziś do 1 lutego trwają zapisy na akcje dla inwestorów indywidualnych. Cena maksymalna jednej wyniesie 26 zł za papier. Skarb państwa, jedyny właściciel spółki, podzielił prywatyzację PHN na dwa etapy. Pierwszy to debiut ze sprzedażą do 25 proc. akcji. Drugim będzie wpuszczenie inwestora branżowego, który odkupi państwowe akcje jesienią.
— Przewidujemy, że na koniec roku około 25 proc. akcji PHN będzie w wolnym obrocie, pakiet kontrolny znajdzie się w rękach inwestora branżowego, a skarb zostawi sobie taki udział, który nie będzie dawał kontroli, ale siłę blokującą. Szacujemy, że będzie to około 20-25 proc. Docelowo chcemy jednak wyjść z akcjonariatu, gdy pojawią się efekty restrukturyzacji — mówi Paweł Tamborski, wiceminister skarbu.
W pierwszym etapie w ramach akcjonariatu obywatelskiego zaoferowane zostanie 15 proc. akcji, a inwestorom instytucjonalnym — 10 proc. Od dziś zarząd ma się spotykać z potencjalnymi chętnymi w Europie. Prywatyzacja PHN to jedno z najtrudniejszych działań tego typu w historii Ministerstwa Skarbu Państwa. Spółka powstała z połączenia kilku zaniedbanych podmiotów, których wspólnym mianownikiem były aktywa nieruchomościowe — działki, biurowce, tereny handlowe czy wille. PHN poświęcił ostatnie dwa lata na integrację,
głęboką restrukturyzację i przegląd majątku. Holding ma 150 nieruchomości, których wartość netto według najnowszej wyceny sięga 1,8 mld zł. Ma też przygotowaną strategię, która przewiduje sprzedaż zbędnych nieruchomości (to około 1/3 majątku) oraz czasowe zajęcie się deweloperką.
— Docelowo chcemy zarządzać portfelem nieruchomości komercyjnych i żyć z ich wynajmu. Wcześniej jednak musimy go zbudować, także we współpracy z partnerami branżowymi. Mamy krótką listę potencjalnych firm, które chcą uczestniczyć w budowie wieżowca przy ul. Świętokrzyskiej. Ogłosiliśmy postępowanie na wybór partnera lub partnerów do budowy inwestycji biurowo-handlowo-mieszkaniowej na terenach dawnego portu Dalmoru w Gdyni — mówi Wojciech Papierak, prezes PHN.
Po trzech kwartałach 2012 r. PHN wypracował 141 mln zł przychodów i 10 mln zł skorygowanego zysku EBITDA. Z powodu przeszacowania majątku na poziomie netto spółka straciła 143 mln zł.
— Warto podkreślić, że nie mamy zadłużenia, co sprawia, że odważniej niż nasi konkurenci możemy ubiegać się o finansowanie — mówi Wojciech Papierak.
Wcześniejsza koncepcja prywatyzacji PHN przewidywała tzw. inwestora cornestone, spółkę z doświadczeniem w branży nieruchomości, która uwiarygodniłaby transakcje i zachęciła drobnych. Od maja ubiegłego roku skarb rozmawiał na ten temat z Robertem Szustkowskim, właścicielem grupy Radius. Inwestor dostał nawet zgodę urzędu antymonopolowego, jednak na ostatniej prostej skarb zrobił woltę i postanowił wprowadzić PHN na giełdę bez inwestora branżowego.
— Pojawiły się inne podmioty zainteresowane przejęciem kontroli. Jesteśmy zajęci debiutem, ale wkrótce po nim zaczniemy z nimi rozmawiać — mówi Paweł Tamborski.
Wycena nie jest wygórowana
Cena maksymalna na poziomie 26 zł oznacza, że MSP chce sprzedać PHN za dwie trzecie wartości księgowej. Rok 2011 zakończył się dla nieruchomościowego holdingu stratą, rezultaty po dziewięciu miesiącach 2012 r. wskazują, że w minionym roku przełomu nie było. Trudno było zresztą tego oczekiwać — o rezultatach decyduje przede wszystkim aktualizacja portfela nieruchomości, a w obecnej sytuacji rynkowej portfel będzie nadal raczej chudł, niż pęczniał. Straty są zresztą papierowe, wskaźnik cena do zysku nie będzie więc adekwatny do oceny spółki. Podobnie nie ma na razie sensu analizowanie przepływów pieniężnych — są symboliczne.
Podobnie więc jak do innych deweloperów lepiej przyłożyć miarkę ceny do wartości księgowej. Przy cenie maksymalnej równej 26 zł relacja C/WK to 0,64. Dla porównania — inni duzi i działający w różnych segmentach rynku giełdowi deweloperzy: Echo i GTC, wyceniani są ze wskaźnikiem — odpowiednio — 1,1 i 0,86. Jak PHN wyceniają analitycy? Citigroup uważa, że papiery są warte 24-32 zł (0,6-0,8-krotność wartości księgowej). Wyceny innych brokerów, pracujących przy IPO, zawierały się w przedziale 1-1,7 mld zł, czyli 23-39 zł za akcję.
OKIEM INWESTORA
Poczekamy, zobaczymy
ROBERT SZUSTKOWSKI
właściciel Radius Projekt
Po zapoznaniu się z wstępnymi założeniami prospektu emisyjnego PHN grupa Radius wstrzymuje się z decyzją o udziale w ofercie do momentu oficjalnego debiutu i wyceny rynkowej spółki. Nasze zainteresowanie ofertą będzie uzależnione od ceny podczas IPO i szczegółowych warunków, które przedstawi MSP inwestorom instytucjonalnym. Oprócz ceny ważne będzie, jaki pakiet akcji PHN zostanie skutecznie uplasowany wśród inwestorów indywidualnych. Czekamy na zaproszenie ze strony MSP do udziału w procesie, określenie wielkości pakietu oferowanego inwestorom branżowym oraz warunków cenowych dotyczących tego pakietu akcji PHN w drugim etapie procesu prywatyzacji.