Mimo dużego apetytu zagranicznych funduszy inwestycyjnych na polskie nieruchomości komercyjne, dobrej kondycji rynku najmu i dużej liczby atrakcyjnych budynków wystawionych na sprzedaż, w tym roku nie dochodzi do znaczących transakcji. Wyjątkiem jest wymuszona przez UOKiK sprzedaż udziałów w warszawskich Złotych Tarasach o wartości 475 mln EUR. Za powód uważa się nie tyle odwrót inwestorów, ile wydłużanie negocjacji. Te się przeciągają między innymi z powodów podatkowych. Na początku czerwca Polska i Luksemburg zmieniły umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków dochodowych i od majątku.
Dotychczas luksemburski właściciel spółki nieruchomościowej (czyli takiej, której majątek pochodzi głównie z nieruchomości) w Polsce mógł zbyć jej akcje lub udziały i zapłacić podatek jedynie w kraju siedziby. Dzięki odpowiednim zabiegom prawnym w Luksemburgu podatku CIT płacić nie musiał. Po zmianach wprowadzających tzw. klauzulę nieruchomościową zyski z takiej sprzedaży będą opodatkowane także w Polsce według stawki CIT — 19 proc.
— Nowe regulacje będą miały zastosowanie najwcześniej od początku przyszłego roku, jednak Luksemburg już staje się mniej atrakcyjny dla inwestorów nieruchomościowych. Ci, którzy planują zakupy w Polsce, podjęli prace nad zmianą struktur podatkowych. To może powodować opóźnienie lub nawet wstrzymanie niektórych transakcji — tłumaczy Magdalena Zasiewska, dyrektor w dziale podatkowo-prawnym PwC.
Luksemburg był dotychczas siedzibą dla znaczącej liczby podmiotów kupujących nieruchomości w Polsce. Zarejestrowane są tam fundusze: HB Reavis, Hinesa, Scali czy należące do Orco Property Group Endurance.
— Inwestorzy zapewne zmienią modele biznesowe, na przykład przenosząc się do innych krajów, które w umowach z Polską nie mają klauzuli nieruchomościowej, jak Cypr. Taki proces jednak trochę trwa — mówi Tomasz Wickel, doradca podatkowy z kancelarii SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy. Nowe regulacje zwiększą obciążenia podatkowe dla struktur, które do tej pory były podatkowo neutralne.
— To z pewnością wpłynie na spowolnienie na rynku inwestycyjnym, mam nadzieję tylko na chwilę, i przesunięcie w czasie toczących się i planowanych transakcji — uważa Maciej Zajdel, prezes funduszu IVG w Polsce.
— Gdyby nie właściwe strukturyzowanie podatkowe, to inwestowanie w nieruchomości nigdzie na świecie nie byłoby opłacalne — dodaje szef innego, dużego funduszu. Europejskie fundusze (także nieruchomościowe) od kilku lat walczą o uzyskanie przywilejów, jakimi cieszą się polskie fundusze zamknięte. Chodzi przede wszystkim o zwolnienia z podatków u źródła od dywidend i innych dochodów uzyskiwanych w Polsce, a także zysków z działalności operacyjnej (np. z wynajmu).
— Zagraniczne fundusze z państw Unii Europejskiej powinny korzystać z takich samych przywilejów podatkowych jak fundusze polskie. Pod naciskiem Komisji Europejskiej zrównano ich prawa w nowelizacji ustawy o CIT. Na podstawie tych przepisów, minister finansów początkowo wydawał interpretacje podatkowe potwierdzające uprawnienie funduszy z UE — a głównie z Luksemburga i Cypru — do korzystania ze zwolnień. Potem wydawanie interpretacji zostało wstrzymane, a następnie ministerstwo ponownie zaczęło wydawać negatywne — mówi Tomasz Wickel.
Ubiegłoroczne nowelizacje ustawy uszczegółowiły warunki, jakie powinny one spełniać, by korzystać z ulg.
— Paradoksalnie niepewność, czy mogą one korzystać z ulg, wzrosła — dodaje Magdalena Zasiewska.