Rok 2025 zaczął się w cieniu geopolityki i zapowiedzi wprowadzenia radykalnych stawek celnych przez prezydenta Trumpa. Później ta presja osłabła, a rynek nauczył się działać w bardziej niepewnych warunkach.
Popyt przyspieszył po połowie roku
— Przy tak dynamicznej sytuacji, jaką mieliśmy w pierwszym półroczu 2025, firmom trudno było nawet w krótkim horyzoncie czasowym prognozować, jak może wyglądać łańcuch dostaw czy ceny towarów. Większą odwagę w podejmowaniu decyzji przez klientów zaobserwowaliśmy dopiero w trzecim kwartale. Nie mamy jeszcze pełnych danych za końcówkę roku, natomiast w trakcie pierwszych dziewięciu miesięcy wynajęliśmy około 500 tys. m kw. powierzchni magazynowej i produkcyjnej w naszych obiektach w Polsce — mówi Paweł Sapek, szef Prologisu w Europie Środkowej.
W sumie przez pierwsze trzy kwartały mijającego roku Prologis podpisał z klientami kilkadziesiąt nowych umów najmu i ich odnowień. Szczególnie cieszy się z wysokiego wskaźnika retencji wynoszącego blisko 90 proc., co oznacza, że znakomita większość wygasających kontraktów została przedłużona.
— Najważniejszym sprawdzianem jest porównanie własnych wyników ze średnią rynkową. We wszystkich krajach Europy Środkowej, a zatem w Polsce, Czechach, Słowacji i na Węgrzech, nasz poziom wynajęcia magazynów liczony na koniec każdego kwartału był wyższy od średniej rynkowej o 3 pkt proc. Na koniec trzeciego kwartału współczynnik wynajęcia w naszym portfelu w Polsce wyniósł około 95 proc. — mówi Paweł Sapek.
Prologis ma w Polsce 2,6 mln m kw. powierzchni magazynowej, a w całym regionie centralnej Europy jest to ponad 5 mln m kw.
Według Pawła Sapka dwa pierwsze kwartały 2026 r. jawią się dziś dużo bardziej optymistycznie, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, niż pierwsza połowa tego roku. Popyt ocenia jako bardziej stabilny i pewny.
Energia to game changer w magazynach
We wszystkich segmentach nieruchomości królowała dotychczas reguła 3 L — najważniejsza była lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
— Obecnie w segmencie magazynowym widzimy radykalną zmianę i dziś należałoby powiedzieć: lokalizacja, lokalizacja i energia. Lokalizacja bez zapewnienia odpowiedniej energii jest coraz mniej wartościowa. Liczy się jej dostępność, odpowiednia moc przyłącza, a także rodzaj energii, do jakiej dostęp mają klienci — mówi Paweł Sapek.
Jako przykład podaje projekt w Ujeździe w województwie opolskim, który Prologis realizuje dla firmy Schaeffler.
— W Prologis Park Ujazd mamy zapewnione dwa przyłącza energetyczne o łącznej mocy 14 MW. Budynek dla Schaefflera ma zagwarantowaną moc 4 MW. Mimo że niektóre inne lokalizacje mogłyby pozornie wydawać się bardziej atrakcyjne dla klienta, to ze względu na brak odpowiedniej mocy przyłączeniowej projekt nie mógłby zostać zrealizowany gdzie indziej — mówi Paweł Sapek.
Z raportu „Prologis Supply Chain Outlook 2026” wynika, że 90 proc. globalnych firm uczestniczących w ankiecie uznało zapewnienie dostępności i stabilnych dostaw energii za bardzo istotne.
— Odpowiadając na te oczekiwania, podpisaliśmy z Engie Zielona Energia bardzo dużą umowę PPA na zakup energii z farmy wiatrowej dla naszych parków logistycznych i produkcyjnych na pięć lat po z góry ustalonej, stałej cenie. Umowa pokryje około 70 proc. zapotrzebowania portfolio Prologisu. Jest to bardzo ważne dla dużej części klientów, szczególnie globalnych firm, które podobnie jak my mają plany dotyczące osiągnięcia zeroemisyjności netto — mówi Paweł Sapek.
Na mocy szerszego porozumienia z Engie pozostała część zapotrzebowania parków Prologisu zostanie pokryta energią posiadającą gwarancje pochodzenia ze źródeł odnawialnych.