Przepisy zmieniają rynek nieruchomości

opublikowano: 15-01-2018, 22:00

W 2017 roku dyskusję rozpalały: ustawa o tzw. REIT-ach, przepisy związane z programem Mieszkanie plus i handlem w niedziele.

Zdaniem wielu ekspertów rynku nieruchomości, spośród wszystkich ubiegłorocznych regulacji najważniejsze skutki będą niosły rozstrzygnięcia dotyczące REIT-ów w Polsce. Inwestorzy (także indywidualni) uzyskują dochody z udziałów w takich notowanych na giełdzie funduszach w postaci corocznej dywidendy, na którą pracują czynsze uzyskane ze zgromadzonych przez fundusze budynków. Ostatni projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (czyli REIT-ach) ogranicza możliwości inwestowania tych funduszy, mających powstać w Polsce, tylko do nieruchomości mieszkaniowych. Tymczasem REIT-y mieszkaniowe w innych krajach są raczej dodatkiem — tworzy się je, kupując głównie nieruchomości komercyjne.

NOWE ZASADY: Zamiast wielkich rewolucji w prawie następują małe zmiany liberalizujące niektóre przepisy bądź porządkujące je i zmniejszające ryzyko inwestorów. Dzięki temu rynek staje się bardziej dojrzały — uważa Sławomir Horbaczewski.
Zobacz więcej

NOWE ZASADY: Zamiast wielkich rewolucji w prawie następują małe zmiany liberalizujące niektóre przepisy bądź porządkujące je i zmniejszające ryzyko inwestorów. Dzięki temu rynek staje się bardziej dojrzały — uważa Sławomir Horbaczewski. Fot. Grzegorz Kawecki

— Było to dużym zaskoczeniem i bardzo ograniczyło możliwości wzrostu polskich funduszy inwestycyjnych, które stanowią obecnie niewielki procent rynku. To zła informacja, bo na rynkach zachodnich, a także w Czechach, REIT-y odgrywają znaczącą rolę stabilizującą. Są to miejscowi gracze i oni na tych rynkach zostaną — uważa Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen CBRE. Prace nad kształtem ustawy przedłużają się, więc zacznie ona działać prawdopodobnie najwcześniej w styczniu 2019 r.

Podatki dla wielkich

Również toczone w 2017 r. dyskusje dotyczące projektów zmian prawno-podatkowych i ich wpływu na rynek nieruchomości znajdą kontynuację w roku 2018. Głównymi tematami były podatek galeryjny i zakaz handlu w niedzielę.

— Już na początku 2018 r. weszły w życie duże zmiany w podatkach dochodowych. Jedna z nich wprowadza zupełnie nowy podatek, który obejmie właścicieli nieruchomości komercyjnych, czyli handlowo- -usługowych i biurowych. Podatek należy odprowadzać z tytułu własności takiego budynku, którego wartość początkowa przekracza 10 mln zł. Oznacza to, że opodatkowanie będzie miało zastosowanie jedynie do dużych podatników, prowadzących działalność o znacznej skali — mówi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający w Kancelarii Brochocki.

Podatek od wymienionych w ustawie przychodów z tytułu własności budynków komercyjnych wynosi 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Zdaniem Andrzeja Brochockiego, może to sprawić, że inwestorzy będą chcieli przenieść część kosztów na najemców. Nowy przepis może szczególnie dotknąć właścicieli nieruchomości z dużą liczbą pustostanów. Opinię tę podziela Maciej Wójcikiewicz, który podkreśla, że wprowadzenie takich podatków jest zrozumiałe dla inwestorów i dla części z nich nie będzie miało większego znaczenia. Zmiany mogą dotknąć tych, którzy mają zoptymalizowane podatkowo struktury lub duże pustostany. W rezultacie ceny tych słabszych nieruchomości mogą zacząć spadać.

Handel w niedzielę

Andrzej Brochocki przypuszcza, że 2018 r. stanie pod znakiem poszukiwania sposobów na zrekompensowanie potencjalnych strat wynikających z zakazu handlu w niedzielę. Niewykluczone, że spowoduje to szybszy rozwój handlu online. Natomiast właściciele obiektów z pewnością będą szukali sposobów ograniczenia strat związanych z nowym prawem, np. przez organizację eventów w galeriach z możliwością dokonania zakupu produktu online. Według Macieja Wójcikiewicza, w wielu krajach (np. Niemczech, Hiszpanii, Francji) handel w niedziele jest ograniczony i nie stanowi to większego problemu. Być może jednak zmiana zwyczajów zakupowych klientów w Polsce będzie bolesna i długa.

— Natomiast na rynku nieruchomości stopniowe ograniczanie handlu w niedziele dotknie głównie centra handlowe i outletowe położone poza miastem i odwiedzane liczniej właśnie w weekendy. Pozytywnie wpłynie na sklepy na stacjach benzynowych, może pojawią się nowe formaty, a na pewno skorzysta handel internetowy — uważa Maciej Wójcikiewicz.

Gorąca mieszkaniówka

Olbrzymi rozmach inwestycji mieszkaniowych w 2017 r. nieraz budził wątpliwości, czy rynek nie jest przegrzany. Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego, eksperta rynku nieruchomości, dziś wzrost jest jednak bardziej spłaszczony, a ceny bardziej stabilne niż przed kryzysem 2008 r.

Jest to też zasługa bardzo powolnych zmian przepisów w nieruchomościach, co sprzyja tej branży. Proces inwestycyjny trwa co najmniej kilka lat, a sama budowa dwa lata.

— W 2017 r. żadna z wielkich rewolucji w prawie nieruchomościowym nie nastąpiła. Zamiast gruntownych zmian, np. kodeksu urbanistyczno-budowlanego, pojawiały się stopniowo małe zmiany liberalizujące niektóre przepisy — nie trzeba już zgody na drobne budowy i przebudowy — bądź porządkujące je i zmniejszające ryzyko inwestorów, np. dotyczące podwykonawstwa w przepisach kodeksu cywilnego. To wszystko powoduje, że rynek jest coraz dojrzalszy i bardziej przewidywalny — uważa Sławomir Horbaczewski. Ekspert ten dostrzega także spore konsekwencje niektórych przepisów w dłuższym czasie. Te dotyczące najmu instytucjonalnego (wprowadzone ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości) przygotowują grunt do wielkich inwestycji w mieszkania na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus. Ale niezależnie od rządowego programu działają już na polskim rynku pierwsze fundusze inwestujące w całe budynki i osiedla z przeznaczeniem na wynajem.

— Ten segment rynku z pewnością będzie w Polsce rósł w najbliższych latach i dobrze, że już teraz powstają poświęcone mu regulacje — twierdzi Sławomir Horbaczewski. Konstrukcja najmu instytucjonalnego bazuje zasadniczo na przepisach o funkcjonującym od 2010 r. najmie okazjonalnym, z pewnymi jednak zasadniczymi różnicami, m.in. brakiem konieczności wskazywania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu.

Nadchodzi MSFF-16

W roku 2018 najemcy będą się przygotowywali do wejścia w życie nowych Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, zaplanowanego na początek 2019 r. Standard MSFF-16 dotyczący leasingu sprawi, że koszty wynikające z umowy najmu trzeba będzie zapisać w bilansie spółki po stronie zobowiązań (jak zadłużenie), a nie w kosztach operacyjnych. Może to pogorszyć wiarygodność spółek wobec banków i rynku. W rezultacie część najemców może poszukiwać alternatywy dla długoterminowego najmu w postaci elastycznych umów krótkoterminowych lub zakupu nieruchomości na własność.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Przepisy zmieniają rynek nieruchomości