Idea współdzielenia w mieszkaniówce najpełniej realizuje się w formie tzw. colivingów. Są to budynki o funkcji pośredniej między hotelem a blokiem z pokojami na wynajem uzupełnione o korzystanie z części wspólnych. W krajach, gdzie już funkcjonują, budzą zainteresowanie osób często zmieniających miejsce pracy. Nowy trend dotarł już do Polski — na Służewcu, w biurowej dzielnicy Warszawy, fiński deweloper YIT zbuduje 1000 lokali w takiej formule, a szykują się kolejni — np. niemiecki Medici Living Group planuje zadebiutować trzema inwestycjami: w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tymczasem również w tej dziedzinie życie wyprzedziło polską rzeczywistość.
— Brak jest specyficznych regulacji prawnych dla nabywania, budowy i użytkowania budynków colivingowych. Decydując się na takie inwestycje, trzeba poszukiwać rozwiązań w „starych” regulacjach prawnych dla nowej rzeczywistości, co powoduje pewne trudności — mówi Krzysztof Marzyński, partner w kancelarii Crido Legal.
To, czy nieruchomość mająca służyć za coliving, zostanie uznana za legalną, zależy od dobregookreślenia jej przeznaczenia. Z punktu widzenia Prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz Prawa budowlanego trudno dzisiaj określić, czy colivingi są budynkami mieszkalnymi, usługowymi czy zamieszkania zbiorowego lub hotelami.
— Każdy rodzaj budynku stanowi inną funkcję w planach miejscowych oraz musi spełniać inne warunki techniczne. Przeznaczenie inwestycyjno-budowlane jest zatem kluczowe dla oceny „legalności” budowy i użytkowania obiektów colivingowych — tłumaczy Krzysztof Marzyński.
Innym dostrzeganym przez ekspertów Crido dylematem jest określenie, czy lokator w colivingu zamieszka na prawach najemcymieszkaniowego czy gościa hotelowego. A jeśli najemcy, to czy będą go chroniły przepisy przewidziane w polskim prawie dla lokatorów mieszkaniowych (np. przed eksmisją mimo niepłacenia czynszu)? Chociaż nie mamy jeszcze w Polsce żadnego colivingu, podobną sytuację prawno-podatkową mają np. aparthotele. Dotychczas przy tego typu wątpliwościach związanych z ochroną lokatorów sądy często posiłkują się sprawdzeniem, na jakich zasadach jest opodatkowany dochód z takich lokali. Jeśli właściciel jest zwolniony z podatku VAT, co ma miejsce w budynku na cele mieszkaniowe, to sąd może uznać, że działa w nim ochrona lokatorów, a jeśli płaci podatek VAT, to mamy do czynienia z sytuacją jak w hotelu i lokatorom trudno byłoby się ubiegać o taką ochronę. Kwestia opodatkowania VAT colivingu jest zresztą kluczowa w tego typu inwestycjach.
Jak zauważa Mateusz Stańczyk, partner w Crido, usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT (co oznacza, że inwestor nie może odliczyć VAT, jaki zapłacił przy nabyciu/wybudowaniu inwestycji). W innych przypadkach stawka VAT może wynosić 8 proc. (usługi krótkotrwałego zakwaterowania) lub 23 proc. w innych wypadkach (w obydwu sytuacjach VAT będzie mógł być co do zasady odliczony). Klasyfikacja VAT danej usługi decydować więc będzie o opłacalności inwestycji. Pytanie, gdzie i kiedy kończy się najem krótkoterminowy, a zaczyna zaspokajanie celów mieszkaniowych. Uchwycenie tej granicy jest sporym wyzwaniem w przypadku colivingu.
— Spotykaną praktyką są też próby stosowania niższej stawki podatku od nieruchomości właściwej dla budynków mieszkalnych. Dzieje się tak dlatego, że trafiający do gmin podatek od nieruchomości jest w tym przypadku wielokrotnie niższy aniżeli za budynek związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Praktyka gmin w tym zakresie jest różna — mówi Mateusz Stańczyk.