Pułapki prawne colivingu

opublikowano: 21-05-2019, 22:00

Domy z pokojami na wynajem wkraczają do Polski. Te akademiki dla niestudentów nie mają jeszcze własnych regulacji.

Idea współdzielenia w mieszkaniówce najpełniej realizuje się w formie tzw. colivingów. Są to budynki o funkcji pośredniej między hotelem a blokiem z pokojami na wynajem uzupełnione o korzystanie z części wspólnych. W krajach, gdzie już funkcjonują, budzą zainteresowanie osób często zmieniających miejsce pracy. Nowy trend dotarł już do Polski — na Służewcu, w biurowej dzielnicy Warszawy, fiński deweloper YIT zbuduje 1000 lokali w takiej formule, a szykują się kolejni — np. niemiecki Medici Living Group planuje zadebiutować trzema inwestycjami: w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tymczasem również w tej dziedzinie życie wyprzedziło polską rzeczywistość.

— Brak jest specyficznych regulacji prawnych dla nabywania, budowy i użytkowania budynków colivingowych. Decydując się na takie inwestycje, trzeba poszukiwać rozwiązań w „starych” regulacjach prawnych dla nowej rzeczywistości, co powoduje pewne trudności — mówi Krzysztof Marzyński, partner w kancelarii Crido Legal.

To, czy nieruchomość mająca służyć za coliving, zostanie uznana za legalną, zależy od dobregookreślenia jej przeznaczenia. Z punktu widzenia Prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz Prawa budowlanego trudno dzisiaj określić, czy colivingi są budynkami mieszkalnymi, usługowymi czy zamieszkania zbiorowego lub hotelami.

— Każdy rodzaj budynku stanowi inną funkcję w planach miejscowych oraz musi spełniać inne warunki techniczne. Przeznaczenie inwestycyjno-budowlane jest zatem kluczowe dla oceny „legalności” budowy i użytkowania obiektów colivingowych — tłumaczy Krzysztof Marzyński.

Innym dostrzeganym przez ekspertów Crido dylematem jest określenie, czy lokator w colivingu zamieszka na prawach najemcymieszkaniowego czy gościa hotelowego. A jeśli najemcy, to czy będą go chroniły przepisy przewidziane w polskim prawie dla lokatorów mieszkaniowych (np. przed eksmisją mimo niepłacenia czynszu)? Chociaż nie mamy jeszcze w Polsce żadnego colivingu, podobną sytuację prawno-podatkową mają np. aparthotele. Dotychczas przy tego typu wątpliwościach związanych z ochroną lokatorów sądy często posiłkują się sprawdzeniem, na jakich zasadach jest opodatkowany dochód z takich lokali. Jeśli właściciel jest zwolniony z podatku VAT, co ma miejsce w budynku na cele mieszkaniowe, to sąd może uznać, że działa w nim ochrona lokatorów, a jeśli płaci podatek VAT, to mamy do czynienia z sytuacją jak w hotelu i lokatorom trudno byłoby się ubiegać o taką ochronę. Kwestia opodatkowania VAT colivingu jest zresztą kluczowa w tego typu inwestycjach.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Jak zauważa Mateusz Stańczyk, partner w Crido, usługi wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT (co oznacza, że inwestor nie może odliczyć VAT, jaki zapłacił przy nabyciu/wybudowaniu inwestycji). W innych przypadkach stawka VAT może wynosić 8 proc. (usługi krótkotrwałego zakwaterowania) lub 23 proc. w innych wypadkach (w obydwu sytuacjach VAT będzie mógł być co do zasady odliczony). Klasyfikacja VAT danej usługi decydować więc będzie o opłacalności inwestycji. Pytanie, gdzie i kiedy kończy się najem krótkoterminowy, a zaczyna zaspokajanie celów mieszkaniowych. Uchwycenie tej granicy jest sporym wyzwaniem w przypadku colivingu.

— Spotykaną praktyką są też próby stosowania niższej stawki podatku od nieruchomości właściwej dla budynków mieszkalnych. Dzieje się tak dlatego, że trafiający do gmin podatek od nieruchomości jest w tym przypadku wielokrotnie niższy aniżeli za budynek związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Praktyka gmin w tym zakresie jest różna — mówi Mateusz Stańczyk.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane