Radius zakotwiczy w PHN

  • Emil Górecki
23-11-2012, 00:00

Inwestora dla państwowego giganta skarb szukał daleko i wśród wielkich. Znalazł w nieznanej spółce z Warszawy

Nie arabscy szejkowie, nie singapurski fundusz czy amerykański potentat nieruchomościowy jest najbliżej przejęcia Polski Holding Nieruchomości (PHN). Mało znana warszawska spółka Radius Projekt wystąpiła już do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta o zgodę na przejęcie kontroli.

— Inwestor prowadzi zaawansowane rozmowy ze skarbem. Uzyskanie zgody w trakcie rozmów skróci procedurę — mówi nasz informator zbliżony do negocjacji.

— Ministerstwo skarbu preferuje ofertę publiczną z tzw. inwestorem cornerstone [patrz ramka — red.], który objąłby kontrolę nad PHN. Ringwood Financial [spółka należąca do Radius Projekt — red.] jest potencjalnie takim inwestorem — mówi Paweł Tamborski, wiceminister skarbu. Resort zapowiada, że debiut nieruchomościowego giganta, który według najnowszych wycen wart jest 2,5 mld zł, nastąpi w I kw. 2013 r., a skarb pozostanie z mniejszościowym pakietem akcji.

Dlaczego skarb postawił na mało znaną firmę? Tłumu chętnych nie było. Jak się nieoficjalnie dowiedzieliśmy, skarb postawił przed potencjalnym inwestorem trzy warunki: doświadczenie w prywatyzacji spółek związanych z nieruchomościami, deweloperskie kompetencje i umiejętność zarządzania nieruchomościami.

Radius te warunki spełnia — brał udział w prywatyzacji m.in. Przedsiębiorstwa Handlu Chemikaliami Chemia i jest właścicielem licznych nieruchomości w stolicy. Resort liczy, że obecność Radiusa w akcjonariacie zachęci inwestorów finansowych oraz indywidualnych do zapisywania się na akcje PHN.

Od Intraco do całości

Radius imperium PHN zna od dawna. W zeszłym roku, razem z cypryjskim Wogorbi Finance, mieli wyłączność na negocjacje z ministerstwem skarbu na zakup Intraco — jednej ze spółek, które ostatecznie trafiły do PHN. Teraz sięga po całą grupę. Telenowela ze sprzedażą PHN ciągnie się od wielu miesięcy. Skarb przesuwał datę wprowadzenia nieruchomościowego giganta na giełdę, tłumacząc się słabą koniunkturą na rynku.

Potencjalni inwestorzy dokładali do problemów także trudny portfel nieruchomości PHN. Ministerstwo i doradcy, m.in. Societe Generale i Citi, szukali inwestorów m.in. podczas niedawnej wizyty w Singapurze. Rozmawiali też z podmiotami amerykańskimi. Dlaczego skarb miał taki problem ze sprzedażą nieruchomościowego potentata? Rozbieżności dotyczyły wyceny, bo inwestorzy chcieli zapłacić dużo mniej, niż oczekiwał resort.

— Fundusze byłyby skłonne wziąć udział w transakcji, jeśli aktywa obarczone roszczeniami i przeznaczone na sprzedaż byłyby wycenione na zero. Dla skarbu to niedopuszczalne — mówi anonimowo osoba zbliżona do transakcji. Intraco interesował się także fundusz Griffin Topco, ale po doświadczeniach z prywatyzacją Mebli Emilia (wpisanie budynku na listę zabytków w nocy po zamknięciu transakcji), zniechęciły go do udziału w prywatyzacjach.

— To bardzo duży podmiot, który doskonale wpisuje się w strategię funduszy oportunistycznych. Jednak przy tak dużym portfelu nieruchomości istnieje ryzyko, że nie wszystkie szanse zostaną wykorzystane, bo do jednoczesnego sprzedawania zbędnych działek, budowania nowych inwestycji i modernizowania obecnych potrzeba dużego i profesjonalnego zespołu ludzi oraz czasu — mówi Piotr Fijołek, dyrektor inwestycyjny w Griffin Group.

Dużo roboty

Portfel 180 nieruchomości PHN można podzielić na trzy rodzaje: wypracowującezyski (głównie z wynajmu), projekty i działki deweloperskie oraz pozostałe, przeznaczone do sprzedaży oraz o niejasnym statusie prawnym. Większość inwestorów w wycenie uwzględnia tylko te pierwsze i jest skłonna wziąć udział w transakcji przy wycenach portfela oscylujących wokół 1,6 mld zł. W tej koncepcji PHN docelowo ma działać jak zachodnioeuropejskie fundusze Real Estate Investment Trust (REIT).

Ich inwestorami są często fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe, którym zależy na stabilnym portfelu nieruchomości przynoszącym regularne przychody i wymagającym niewiele pracy. Na razie PHN od tej wizji odbiega. Nie byłoby problemem znalezienie kupca na pojedyncze, najlepsze działki. Przyglądali się im prawie wszyscy deweloperzy, jak Echo Investment, JW Construction czy GTC. Skarbowi zależało jednak na sprzedaży całości, bo sprzedaż po kawałku trwałaby długo, a poza tym mogłaby się skończyć tym, że kupcy przejęliby najatrakcyjniejsze kąski, a skarb zostałby z problemami.

— PHN ma aktywa o dużej wartości, ale spektrum tych nieruchomości jest bardzo szerokie. Nas bardziej interesowałyby niektóre działki. Wchodzenie w akcjonariat nie mieści się w naszej strategii — mówi Piotr Krawczyński, dyrektor zarządzający Kulczyk Silverstein Properties.

— To zbyt duży miks najróżniejszych nieruchomości, żeby w PHN zainwestować — dodaje Mariusz Kozłowski, członek zarządu GTC. PHN potrzebuje bardzo silnego podmiotu branżowego, który ma w strategii inwestycje oportunistyczne i długi horyzont inwestycyjny.

— Lista takich podmiotów jest bardzo krótka. Znacznie łatwiej byłoby pozyskać inwestora, gdyby osobno sprzedawano Intraco i Dipservice, bo te spółki mają atrakcyjne nieruchomości, a rozmiar i perspektywa potencjalnego ryzyka przedsięwzięcia jest relatywnie niższa. Gdyby wstrzymać prywatyzację na kilka lat i dać zarządowi czas na zoptymalizowanie portfela, to krąg zainteresowanych podmiotów branżowych by się poszerzył — uważa Piotr Fijołek. Jeśli negocjacje z Radiusem zakończą się pomyślnie, nie będzie to potrzebne.

Pracowity rok

PHN to najtrudniejsza prywatyzacja, jaką kiedykolwiek prowadził resort skarbu. Przez ostatni rok zarządowi spółki udało się zorganizować holding. Na sprzedaż wystawił ponad 20 nieruchomości, trwają negocjacje z chętnymi. To jednak dopiero początek procesu, który jest przewidziany na 5-7 lat. PHN rozpoczął budowę biurowca przy ul. Foksal, modernizację przy ul. Rakowieckiej i rozbudowę Kaskady w centrum stolicy.

Pozyskał też ważnego klienta, Pocztę Polską, która przenosi się do wieżowca Intraco, a za trzy lata ma zająć biurowiec przy ul. Domaniewskiej, który wybuduje PHN. Przyszły giełdowy debiutant pozyskał pierwszego dewelopera — Segro — do partnerskiej inwestycji logistycznej we Wrocławiu. Rozesłał oferty współpracy przy innych projektach, m.in. wieżowcu przy ul. Świętokrzyskiej w Warszawie. Zmniejsza zatrudnienie: z ponad 600 osób rok temu do około 330 na koniec 2012 r.

Cornerstone investor

To inwestor, który przejmuje znaczący pakiet akcji, podnosząc w ten sposób wiarygodność transakcji i zachęcając drobniejszych. W zamian ma przywilej pierwszeństwa w obejmowaniu akcji i nie dotyczy go redukcja.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Emil Górecki

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Radius zakotwiczy w PHN