W chwili przejęcia Renters.pl przez fundusz Enterprise Investors polski operator najmu krótkoterminowego zarządzał portfelem 1857 apartamentów w Polsce. Przedstawiciele funduszu zapowiadali wówczas plany konsolidacji rynku w Polsce i ekspansję do krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
W ciągu piętnastu miesięcy portfel Rentersa w Polsce urósł do 4 tys. apartamentów na wynajem, z czego ponad dwie trzecie jednostek w Polsce to efekt wzrostu organicznego, a jedna trzecia to przejęcia krajowych operatorów. Akwizycja w Bułgarii to pierwszy etap w zaplanowanej konsolidacji najmu krótkoterminowego w regionie CEE i kolejne 600 apartamentów w portfelu grupy. Następne zapowiada już wkrótce.
Kierunki ekspansji
– Rozmowy toczą się już z potencjalnymi partnerami w Czechach, Rumunii i na Węgrzech. W naszej strategii stawiamy na destynacje citybreakowe, a więc stolice. Co prawda na Węgrzech jest też Balaton, a w Rumunii Konstanca, jednak te rynki mniej nas interesują niż Budapeszt i Bukareszt – mówi Jakub Kuberski, partner w Enterprise Investors.
Według niego podobnie wygląda rynek najmu krótkoterminowego w Bułgarii, który zdominowany jest przez Sofię, choć takie kurorty jak Warna i Burgas również charakteryzują się dość znaczną bazą apartamentową i dużą liczbą turystów.
Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl, dodaje, że coraz ciekawsze są też rynki w krajach bałtyckich.
– Tam również obserwujemy nadspodziewanie duży przyrost apartamentów na wynajem i to nie tylko w stolicach, ale też w kurortach, na przykład w Połądze nad Bałtykiem – mówi Kamil Krzyżanowski.
Pierwszy krok – Bułgaria
Dlaczego Bułgaria była pierwsza? Według Kamila Krzyżanowskiego coraz więcej Polaków posiada tam nieruchomości.
– Posiadając tam spółkę, możemy zwiększać bazę apartamentów w przyszłości. Mając kontakty z właścicielami apartamentów w Polsce, którzy ostatnio kupują też nieruchomości za granicą, widzimy szansę na rozwój portfela. Wielu Polaków jeździ też na wakacje nad Morze Czarne. Mamy w Polsce dużą bazę klientów, którzy rezerwują u nas apartamenty, możemy im przedstawić ofertę pobytów w Bułgarii. A współpraca z liderem rynku pozwala zachować znakomite standardy, które spółka Flat Manager posiada – mówi Kamil Krzyżanowski.
Renters.pl zamierza w ciągu najwyżej pięciu miesięcy po akwizycji Flat Managera dokonać integracji systemów informatycznych, aby oba kraje pracowały na jednym tzw. property management software.
– To spowoduje po pierwsze uzyskanie synergii działania zespołów obsługujących gości, a po drugie optymalizację procesów, dzięki czemu rezerwacje i obsługa będą przebiegały bardziej płynnie – mówi Kamil Krzyżanowski.
Renters.pl zdobył już doświadczenie, integrując ze swoją platformą portfele przejętych w Polsce spółek Rent Like Home a następnie Sea-View Apartamenty i ApartView. Firma przekonuje, że własny property management software, duży portfel oraz długa historia obsługiwanych apartamentów pozwalają jej na śledzenie danych dotyczących wynajmu poszczególnych jednostek w różnych lokalizacjach. Dzięki temu może doradzać swoim klientom, gdzie najbardziej opłaca się inwestować.
Firma zamierza nadal zwiększać udział rezerwacji własnych w sprzedaży noclegów. Obecnie 80 proc. przychodów trafia z portali OTA – Bookingu i Airbnb.
– Booking króluje we wszystkich krajach regionu CEE. Wszędzie będziemy starali się zwiększyć alternatywę dla OTA poprzez własne rezerwacje, tworząc w ten sposób wartość dla właścicieli i oszczędność dla gości. Oczywiście nie podcinając gałęzi, na której siedzimy – mówi Jakub Kuberski.
Polskie doświadczenia w pozyskiwaniu kolejnych apartamentów do portfela firma chce wykorzystać też do organicznego wzrostu w Bułgarii. Natomiast doświadczenia zespołu Flat Manager – np. we współpracy z platformami rezerwacyjnymi, na których zachowania klientów potrafią się w różnych krajach bardzo różnić – mogą być cenne dla pracowników Rentersa. Dlatego firmy planują organizować częste wspólne spotkania swoich specjalistów.
Perspektywy rynku
Enterprise Investors i Renters.pl wierzą w dalszy rozwój najmu krótkoterminowego. Według Jakuba Kuberskiego i Kamila Krzyżanowskiego od stycznia 2023 do stycznia 2024 r. rynek apartamentów turystycznych w Polsce powiększył się o 30 proc., a w Warszawie nawet o 60 proc. Portfel Rentersa urósł w tym czasie ponad dwa razy szybciej.
– Rozszerzenie skali działania na region CEE pozwoli na jeszcze większe przyspieszenie. Enterprise Investors ma już doświadczenie w budowaniu platform konsolidacyjnych. Na przykład Unilink stał się w naszym portfelu liderem, wokół którego skonsolidowaliśmy region, a na poziomie globalnym taką rolę odegrał Software Mind. Dziś mocno wierzymy w to, że Renters jako największy gracz w regionie będzie podobną platformą konsolidacyjną w segmencie najmu krótkoterminowego – mówi Jakub Kuberski.
Bułgarski rynek ma przed sobą dobre perspektywy wzrostu oceniane na 4 proc. CAGR do 2028 r. Oczekuje się, że sprzedaż online będzie tu stanowiła 80 proc. przychodów z wynajmu wypoczynkowego. To oznacza, że przed rynkiem lata cyfryzacji. Podmioty już cyfrowe, jak Renters, będą więc miały dodatkowy wiatr w żagle. Rosną też ceny – Bułgaria jest drugim krajem w Unii w kategorii najszybszego kwartalnego wzrostu cen metra kwadratowego mieszkań. Patrząc na Europę, widać, że covidowy boom na nieruchomości wakacyjne nie jest zakończony. ADR-y, czyli średnie dzienne stawki za nocleg rosną. Wiele rynków pokazuje podnoszące się obłożenie.
Stale zwiększa się też liczba turystów zagranicznych przyjeżdżających do Bułgarii. Z 7 mln w 2021 r. do prawie 13 mln w 2023 r. Pierwszych pięć miesięcy 2024 r. jest mocniejszych o mniej więcej 5 proc. od początku 2023, co pokazuje, że wojna w Ukrainie nie odstrasza od wyjazdów nad Morze Czarne. W przypadku Rentersa zwróciłbym uwagę na jeszcze jedną liczbę. W 2023 r. w celach turystycznych przyjechało do Bułgarii 347 tys. Polaków, czyli ok. 7 proc. wszystkich turystów zagranicznych. Jest więc gdzie rosnąć. Tym bardziej, że do Chorwacji, która jest dużo droższa od Bułgarii, wyjeżdża ponad 1 mln Polaków.