Rohe jest inwestorem i generalnym wykonawcą swoich inwestycji. Struktura firmy jest rozproszona – oprócz segmentu generalnego wykonawstwa ma też spółki inwestorskie.
– Zakładamy, że w 2025 r. osiągniemy przychody na poziomie generalnego wykonawcy na ok. 60 mln zł, zaś spółki deweloperskie uzyskają łącznie 120-180 mln zł. Przychody będą wzrastać z roku na rok. Docelowo planujemy stworzyć jedną wiodącą spółkę – mówi Mateusz Kowalczyk, prezes i założyciel Rohe.
Firma planuje realizowanie jednocześnie budowy jednej flagowej inwestycji wielofunkcyjnej oraz osobno kilku osiedli domów jednorodzinnych w różnych lokalizacjach. To właśnie jako deweloper domów zbudowała rozpoznawalność swojej marki w Warszawie.
Rohe wchodzi z przytupem do Katowic
W 2023 r. Rohe nabyło 2,3-hektarową działkę w Katowicach przy ul. Kozielskiej. Powstanie tam wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowo-usługowo-handlowy, który ma przynieść przychody ze sprzedaży w wysokości 500 mln zł. Obecnie trwa budowa pierwszego etapu inwestycji – ok. 3,5 tys. m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań). Planowany przychód ze sprzedaży to ponad 40 mln zł. To pierwsza taka duża i łącząca tak dużo różnych funkcji inwestycja.
– Powstanie tam docelowo ok. 410 mieszkań, hotel z 150 pokojami, na który negocjujemy już umowę z międzynarodową siecią, dwa małe obiekty handlowe, które chcielibyśmy wynająć lokalnym dostawcom świeżej żywności, sieciowy sklep spożywczy, restauracja, lokal fitness – wymienia Mateusz Kowalczyk.
W przypadku takich usług jak fitness deweloper świadomie rezygnuje jednak z umieszczania ich w częściach wspólnych, ale tworzy lokale ogólnodostępne.
– Wolimy wynająć powierzchnie operatorowi, żeby mieszkańcy nie ponosili kosztów siłowni w cenie mieszkań. Ponadto profesjonalny operator wyposaży lokal w najnowszy sprzęt i zadba o podążanie za najnowszymi trendami w branży – mówi Mateusz Kowalczyk.
Podobna jest strategia w przypadku hotelu - ma to być obiekt bez własnej restauracji, bo ogólnodostępna ma być obok. Nawet parking dla gości będzie w ramach ogólnodostępnego parkingu płatnego zarządzanego przez operatora. Dzięki temu cena za pokój wyjdzie niższa.
Początki firmy to budownictwo
Prezes uważa, że firma, która zdobyła sobie uznanie klientów głównie jako deweloper domów jednorodzinnych, dojrzała już do większych projektów. Rohe zaczynało od podwykonawstwa, przygotowując izolacje i konstrukcje żelbetowe. W miarę wzrostu i nabywania doświadczeń przeszła na generalne wykonawstwo, by stopniowo wejść w deweloperkę.
– W tym przejściowym okresie zbudowaliśmy stajnię i hotel w prywatnej posiadłości, przebudowaliśmy obiekt dla Ghelamco na warszawskim placu Europejskim, w którym mieści się restauracja Stixx, wznosiliśmy stany surowe dla Atalu i Ghelamco – mówi Mateusz Kowalczyk.
Przyznaje, że ciągle czuł niedosyt. Miał ambicję wzięcia odpowiedzialności za całość inwestycji. Pierwsza własna została zbudowana na prywatnej działce z pomocą kredytu i w ten sposób w 2013 r. powstała pierwsza spółka. Obecnie działalność Rohe jest wspierana finansowo przez wspólników kapitałowych przy wybranych projektach, a częściowo jest kredytowana zewnętrznie, jednak każda inwestycja ma zamknięty budżet.
Prezes wchodzi w rolę klienta
Pierwszą inwestycją deweloperską Rohe było osiedle domów w Straszynie pod Gdańskiem. Wkrótce jednak firma zaczęła budować w Warszawie, zaczynając od pięciu kameralnych bloków po 18 mieszkań w dzielnicy Włochy i 30 domów jednorodzinnych w dzielnicy Wawer.
– Po przeprowadzce z Gdańska do Warszawy już czterokrotnie zmienialiśmy z żoną adres, za każdym razem wprowadzając się do nowo oddanej inwestycji Rohe. Zależy mi, żeby na własnej skórze doświadczyć, jak się żyje w naszych mieszkaniach – mówi Mateusz Kowalczyk.
Rohe budowało już domy i projekty wielorodzinne w Wawrze, Konstancinie, Wilanowie i Włochach. Bank ziemi pozwala na kolejne inwestycje na Gocławiu, Targówku, Żoliborzu. Firma jest w trakcie pozyskiwaniu gruntów na Sadybie i w Wawrze. Prowadzi też inwestycję w domy wakacyjne, tzw. second home, w Kownatkach na Mazurach i nabyła działkę na Podhalu.
– W swojej niszy wyróżniamy się jako firma mająca i generalnego wykonawcę, i dewelopera, i własny dział realizacji gwarancyjnych. Więc jak zdarzy się jakaś poprawka gwarancyjna, klient nie odbija się od ściany do ściany między deweloperem a generalnym wykonawcą, bo mamy to wszystko pod jednym dachem – mówi Mateusz Kowalczyk.
Firma uzyskuje na swoich inwestycjach marżę 10-15 proc., znacznie niższą niż dyktuje rynek deweloperski. Mateusz Kowalczyk tłumaczy to tym, że Rohe woli dać więcej zieleni i funkcji oczekiwanych przez klientów kosztem powierzchni użytkowej mieszkań.
Strategia Rohe wyraźnie odcina się od standardów rynkowych. Firma buduje przewagę na integracji procesów, co w okresie presji kosztowej daje większą kontrolę nad harmonogramem i jakością. Jednocześnie świadomie pracuje na niższej marży niż rynek, inwestując ją w realną wartość użytkową. To podejście „value for money”, coraz mocniej pożądane w polskiej deweloperce.
Wejście w projekty wielofunkcyjne to szansa, ale i test kompetencji. Przeskok z domów i kameralnych osiedli do inwestycji łączącej 410 mieszkań, hotel, retail i usługi to progres budzący respekt – moment dojrzałości, ale też największego ryzyka. Jednocześnie jest to wpisanie się w kierunek urbanistyki opartej na idei 15-minutowego miasta. Widać tu myślenie z perspektywy użytkownika: siłownia czy usługi funkcjonują jako lokale operatorów, a nie koszt w czynszu mieszkańców, co obniża koszty życia i podnosi jakość. Rohe trafia więc w trend, który będzie przybierał na znaczeniu.
Z kolei rozbudowa banku ziemi i ekspansja poza Warszawę w czasie, gdy część rynku wstrzymuje ruchy, pokazują podejście firm, które w trudniejszym otoczeniu widzą okazję, a nie barierę.
Podsumowując, jest to strategia ambitna i ryzykowna, ale bardzo konsekwentnie realizowana. Jeśli największa katowicka inwestycja zakończy się sukcesem, Rohe może stać się jednym z najciekawszych challengerów w polskiej deweloperce mieszkaniowej.