Zapowiedź zainwestowania przez Microsoft, światowego potentata branży IT, miliarda dolarów w Polsce m.in. w centra danych potwierdza, że rozwój tego segmentu nieruchomości komercyjnych może stać się jednym z kół napędowych gospodarki. Budowa takich centrów to trend ogólnoświatowy związany z globalną cyfryzacją. Polska była dotychczas w mniejszym stopniu od państw rozwiniętych uczestnikiem tego rynku, choć jeszcze przed kryzysem wywołanym pandemią pojawiły się na nim duże inwestycje. W marcu 2020 r. Equinix, amerykański REIT, otworzył w Warszawie centrum danych International Business Exchange (IBX) o nazwie WA3. Globalny dostawca usług połączeń bezpośrednich i centrów danych pojawił się w stolicy dwa lata wcześniej, przejmując Telecity, a już listopadzie w 2018 r. ogłosił, że w ciągu najbliższych pięciu lat zainwestuje 45 mln USD w centrum rozwoju produktu w Warszawie.
— Polski rynek ma dla nas duże znaczenie. Centra danych muszą spełniać wymagania dużych graczy chmurowych, oczekujących ciągłych inwestycji w infrastrukturę kolokacyjną. Rośnie również znaczenie bezpośrednich, prywatnych połączeń z klientami i partnerami. To dla nas duża szansa, stąd znaczące inwestycje w Polsce — mówi Robert Busz, dyrektor zarządzający Equinix Polska.
Inwestycja, wartości 34 mln USD, umożliwia firmom w Polsce rozszerzenie dostępu do ponad 200 bezpośrednio połączonych centrów danych oraz systemów biznesowych z całego świata, składających się na Platform Equinix. W pierwszej fazie nowe centrum danych oferuje ponad 1,4 tys. m kw. powierzchni netto (przeznaczonej na serwery). Po sfinalizowaniu inwestycji data center będzie oferowało ponad 3,5 tys. m kw.
Także w lutym 2020 r. inny duży gracz — Vantage Data Centers (VDC) — poinformował o budowie wielkiego centrum danych w Warszawie. W planach firmy wśród pięciu lokalizacji europejskich warszawska należy do największych — na 5 ha nieopodal stacji Metro Młociny powstanie budynek o docelowej powierzchni 50 tys. m kw. brutto i 21 tys. m kw. netto. Łączną powierzchnię wszystkich data center w Polsce szacuje się na 100 tys. m kw., jednak tylko niewielka część przeznaczona jest na działalność stricte komercyjną.
Napędzane cyfryzacją
— Centra danych notują na świecie dwucyfrowy wzrost ze względu na postępującą cyfryzację wszystkich dziedzin życia. Z centrów korzystają m.in. instytucje finansowe, telekomunikacyjne, dostawcy usług internetowych — mówi Roger Mroczek, ekspert AXI Immo.
Część firm, np. finansowych czy telekomunikacyjnych, może budować własne centra danych, ale dla większości stworzenie odpowiedniego technicznie środowiska dla serwerów to zbyt duży wydatek. Inną przyczyną jest brak własnych kompetencji do ich budowy i utrzymania, gdyż nie należą do ich głównej działalności. Dlatego rośnie biznes polegający na wynajmowaniu firmom miejsc, w których mogą bezpiecznie ulokować swój sprzęt. Operatorzy centrów danych oferują nie tylko powierzchnię i technikę, ale też różne usługi, np. dostęp do rozwiązań chmurowych.
Zdaniem Rogera Mroczka w odróżnieniu od innych nieruchomości komercyjnych centra danych nie tylko nie tracą, ale wręcz zyskują w sytuacji globalnego kryzysu spowodowanego pandemią. Kiedy pustoszeją biurowce, hotele i centra handlowe, aktywność ludzi i firm przenosi się do internetu. Większe zapotrzebowanie na powierzchnie w serwerowniach spowodowane jest też rozwojem systemu 5G.
Budowle z wymogami
Centra danych mają swoje uwarunkowania techniczne. Podstawą jest dostęp do światłowodów i prądu. Wrogiem urządzeń jest woda, więc do budowy centrów nie nadają się tereny wilgotne.
— Pracujące serwery wytwarzają dużą ilość ciepła, które im szkodzi, dlatego konieczne jest ich intensywne chłodzenie, co wymaga energii. Ponadto choćby chwilowy brak prądu byłby katastrofą, więc muszą mieć zapewnioną dostawę energii z dwóch lub więcej niezależnych linii, awaryjne zasilanie z agregatów prądotwórczych, często potrójne zabezpieczenie pozwalające na pracę urządzeń przy nawet długotrwałej awarii sieci — mówi Roger Mroczek.
Według Piotra Litwina, dyrektora działu gruntów inwestycyjnych w firmie Knight Frank, wyszukanie odpowiednich działek na centra danych poza centrami miast w Polsce wiąże się często z łączeniem kilku sąsiadujących gruntów kupowanych od prywatnych właścicieli. Muszą one bowiem mieć one odpowiednią szerokość, aby budynek pomieścił całą infrastrukturę. W centrach miast natomiast przy spełnieniu odpowiednich wymogów centra mogą zadomowić się w nowoczesnych biurowcach. Przykładem takiej lokalizacji jest warszawski LIM Data Center w budynku, w którym znajduje się hotel Marriott.
— Dobrym wyborem są też grunty poprzemysłowe, często gwarantujące odpowiedni dostęp dzięki infrastrukturze, m.in. z planem miejscowym pod budownictwo biurowe. Stanowią one interesującą alternatywę szczególnie dziś, gdy inwestorzy biurowi wstrzymali oddech i obserwują rozwój sytuacji w związku z pandemią — mówi Piotr Litwin.
Nasze atuty
Popyt na powierzchnie w serwerowniach ciągle rośnie, a Vantage Data Centers pozyskał na europejską ekspansję 800 mln USD od inwestorów. Zdaniem Rogera Mroczka to nie przypadek, że globalni gracze pojawili się już w Polsce.
— Największymi atutami z punktu widzenia inwestorów są nasze położenie geograficzne, rynek wewnętrzny, infrastruktura komunikacyjna, stabilność polityczno-gospodarcza, tańsza niż na zachodzie Europy siła robocza oraz liczba studentów na kierunkach informatycznych — mówi Roger Mroczek.
Według eksperta AXI Immo oprócz stolicy celem operatorów centrów danych staną się miasta w zachodniej części kraju, które mogą pozyskiwać klientów również z Niemiec, ale być może także przy wschodniej granicy. Te natomiast mogłyby pomagać w ekspansji takich usług poza granice Unii Europejskiej, a rozwijająca się sieć autostrad oznacza łatwiejsze dotarcie klienta do własnych serwerów. Centra danych są postrzegane na świecie jako ważny element gospodarki cyfrowej. Roger Mroczek podkreśla, że Loudon County, największe skupisko centrów danych na świecie, przyciąga inwestorów nie tylko tym, że zbiega się tam największa liczba światłowodów — znajduje się w pobliżu Waszyngtonu i ma dostęp do relatywnie taniej energii elektrycznej. Inwestorów przyciągają też ulgi podatkowe. Centra danych to nie tylko rozwój nowoczesnych technologii, ale też nowe miejsca pracy dla specjalistów IT.
— Po kryzysie związanym z pandemią będzie potrzeba uruchomienia różnych kół zamachowych dla gospodarki. Cyfryzacja jest jednym z nich, a służyć jej powinny m.in. inwestycje w nowoczesne centra danych — mówi Roger Mroczek.
OKIEM EKSPERTA
Duże ożywienie w serwerowniach
PAWEŁ OLSZYNKA, analityk PMR
Od 2019 r. jest duże ożywienie na polskim rynku przestrzeni kolokacyjnych, ale warto podkreślić, że jego źródłem nie jest zwiększony popyt wewnętrzny, lecz zainteresowanie Polską ze strony dużych dostawców chmurowych — Google’a, Microsoftu czy Amazona. Ilustracją tego trendu może być fakt, że Equinix w Polsce działa w większości na rzecz klientów zagranicznych. Posiadanie u nas data center czy wynajmowanie takich powierzchni u operatorów stwarza dostawcom chmurowym możliwość zaoferowania swoich usług tym klientom w Polsce, którzy — chociażby ze względów regulacyjnych — wolą, żeby odbywało się to na serwerach zlokalizowanych w kraju. Nowi zagraniczni inwestorzy znani są z bardzo ekspansywnej polityki — można więc oczekiwać, że przestrzeni pod IT zacznie przybywać skokowo.
Sprawdź program webinarium "Jak transformować biznes opierając się na danych", 3 czerwca 11:00 >>