Zatrzymanie i szybkie zwolnienie Michała Sapoty, szefa i właściciela grupy dewelopersko-inwestycyjnej HRE Investments, odbiło się w mediach szerokim echem. Równolegle z tymi wydarzeniami toczy się postępowanie restrukturyzacyjne HREIT, kluczowej spółki w grupie. Do jego akt kilka dni temu wpłynął wniosek o odebranie Michałowi Sapocie zarządu własnego i ustanowienie w HREIT zarządcy. Złożył go Kornel Skałkowski, członek zarządu Stowarzyszenia Wierzycieli HREIT, zrzeszającego ponad 160 osób.
Zdaniem wnioskodawcy, reprezentowanego przez Kazimierza Jeleńskiego z kancelarii Dubiński Jeleński Masiarz i Wspólnicy, spełnione zostały dwie przesłanki uchylenia zarządu. Pierwsza, mówiąca, że Michał Sapota naruszył prawo w zakresie sprawowania zarządu, czego skutkiem było pokrzywdzenie wierzycieli lub możliwość takiego pokrzywdzenia w przyszłości. I druga: oczywiste jest, że sposób sprawowania przez niego zarządu nie daje gwarancji wykonania układu.
Deweloperzy bez gruntów
Chyba najpoważniejszy z zarzutów stowarzyszenia dotyczy modelu finansowania, którym wyróżniała się na rynku grupa HRE – nie korzystała z kredytów bankowych, lecz finansowała projekty mieszkaniowe dzięki inwestorom indywidualnym. HREIT oferował im udziały w spółkach celowych, które miały być właścicielami gruntów i „spółkami deweloperskimi”, a według autorów wniosku w rzeczywistości nimi nie były.
Zdecydowana większość spółek, tak jak HREIT zarządzanych jednoosobowo przez Michała Sapotę, nie posiadała bowiem i nie posiada nieruchomości. Jak to możliwe? Największą grupę stanowią działki należące do samej HREIT, która nie przeniosła ich własności na spółki celowe. Ale są i takie nieruchomości, które zostały sprzedane poza grupę HRE, oraz takie, które nigdy nie zostały przez nią nabyte.
Tymczasem pozyskane od prywatnych ciułaczy pieniądze, co przyznał sam HREIT we wstępnym planie restrukturyzacyjnym, nie były wydawane na konkretne projekty deweloperskie, ale „w formie pożyczki przekazywane do HREIT i przeznaczane na finansowanie procesów deweloperskich zgodnie z interesem ekonomicznym Grupy HREIT i samej HREIT”. A to sprawia że spółki celowe nie mają pieniędzy na realizację projektów deweloperskich i uzależnione są od tego, czy HREIT, znajdującą się w stanie niewypłacalności, zwróci im pożyczki.
Stowarzyszenie wierzycieli HREIT puentuje, że fikcją okazały się zarówno kalkulacje rentowności poszczególnych projektów deweloperskich, które miały być realizowane przez konkretne spółki celowe, jak też wyliczenia zwrotu z inwestycji w udziały tych spółek.
Powołanie na KNF i UOKiK
We wniosku można też przeczytać, że Michał Sapota, jako prezes HREIT, stworzył „strukturę finansowania noszącą znamiona piramidy finansowej w rozumieniu przedstawionym przez Komisję Nadzoru Finansowego” w wydanym przez nadzorcę w 2016 r. poradniku klienta usług finansowych „Piramidy i inne oszustwa na rynku finansowym”.
Chodzi o kilka różnych „znamion”, ale głównie o to, że – według autorów wniosku – źródłem realizowanych do czerwca 2024 r. „kwartalnych wypłat zysku z inwestycji” oraz dokonanych przez HREIT odkupów udziałów w spółkach celowych nie były zyski z finansowanych przez inwestorów przedsięwzięć deweloperskich, ale pieniądze pochodzące w większości z wpłat dokonywanych przez tychże inwestorów.
Kazimierz Jeleński i Kornel Skałkowski powołują się też na decyzję prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) z końca 2023 r., zgodnie z którą HREIT dopuszczał się czynów stanowiących nieuczciwą praktykę rynkową i naruszał zbiorowe interesy konsumentów, wprowadzając ich w błąd co do gwarancji zwrotu inwestycji i związanego z nimi ryzyka.
W wyniku stwierdzenia nieprawidłowości szef UOKiK nałożył pięć kar, w tym na HREIT 9,8 mln zł, a na Michała Sapotę 950 tys. zł. Obie decyzje są jednak nieprawomocne, bo zarówno spółka, jak i jej szef odwołali się do sądu.
Wnioskodawcy zarzucają też Michałowi Sapocie naruszenie ustawy o rachunkowości, a konkretnie przepisu dotyczącego niepoddania sprawozdań finansowych HREIT za 2022 r. i 2023 r. badaniu przez biegłego rewidenta. To – zdaniem wierzycieli HREIT – uniemożliwia im ustalenie, jaka jest rzeczywista sytuacja finansowa spółki, w tym wartość jej zobowiązań i aktywów, a w konsekwencji – podjęcie rzetelnej decyzji co do zgody na restrukturyzację wierzytelności wobec HREIT.
Wątpliwe prognozy
Kazimierz Jeleński i Kornel Skałkowski kwestionują też załączone do wniosku restrukturyzacyjnego prognozy przepływów pieniężnych, które mają dowodzić, że HREIT zdoła wykonać układ z wierzycielami. Wskazują - co ujawniliśmy na początku listopada w PB - że część projektów, które miałyby wygenerować dużą nadwyżkę przepływów, w ogóle... nie należy do HREIT, a spółka w restrukturyzacji planuje sprzedawać dużo więcej mieszkań niż do tej pory.
Wnioskodawcy twierdzą też, że szef HREIT umyślnie wprowadzał sąd w błąd w tym zakresie, na co dowodem jest obszerna dokumentacja fotograficzna obrazująca rzeczywisty stan kilkudziesięciu placów budowy i biur sprzedaży projektów objętych prognozą.
Litanię zarzutów wymienionych we wniosku uzupełnia „sposób podejścia do wyodrębnienia wierzycieli objętych układem częściowym”. Czyli co? Po pierwsze to, że układem objęte miały być tylko długi wobec inwestorów, a te wobec np. nabywców mieszkań i podwykonawców budów już nie. Tymczasem te drugie, nawet już po otwarciu restrukturyzacji, nie były regulowane na bieżąco, a opóźnienie niektórych przekraczało pół roku.
Wnioskodawcy chcący odebrać władzę w HREIT Michałowi Sapocie podnoszą też ujawniony przez PB fakt, że HREIT chciała, by jej układ z około 4 tys. inwestorów indywidualnych objął nie całość długów wobec nich, czyli ponad 1 mld zł, ale „jedynie” niecałe 250 mln zł. To miało się zmienić w nowej wersji planu restrukturyzacyjnego, który - zgodnie z zapewnieniami szefa HREIT i Sławomira Witkowskiego, nadzorcy sądowego spółki - miał wpłynąć do sądu do końca listopada 2024 r. Ma on przewidywać objęcie układem wszystkich wierzytelności, a nie tylko części.