Znany z konserwatyzmu Savills IM najchętniej kupuje superbezpieczne nieruchomości zapewniające stabilne wpływy z czynszu. Wyjątek czyni dla segmentu, który elektryzuje inwestorów zwłaszcza od wybuchu pandemii.
Chodzi o magazyny, rozchwytywane w związku z rozwojem e-commerce i skracaniem łańcuchów dostaw. Na tym rynku Savillsa IM interesują zarówno tzw. obiekty BTS [z ang. build to suit, czyli budowane według indywidualnych potrzeb najemcy – red.] z długimi umowami najmu, duże i zapewniające stały dochód czynszowy, jak i infrastruktura służąca logistyce miejskiej, czyli tzw. magazyny last mile. O takie jest trudno, m.in. z powodu dostępności odpowiednich działek.
– W tym wypadku w obszarze naszego zainteresowania byłby nawet program budowy z partnerem, który jest w stanie w określonym czasie skomercjalizować i dostarczyć uzgodnioną liczbę takich obiektów w głównych aglomeracjach – mówi Piotr Trzciński, dyrektor ds. inwestycji w Polsce w Savillsie IM.
Zwraca uwagę, że wartość aktywów magazynowych już mocno wzrosła.
– W pewnym momencie stopy kapitalizacji w sektorze magazynowym i biurowym się zrównały, a teraz na rynku magazynów są niższe [co przy stałym dochodzie z czynszu oznacza wzrost wartości nieruchomości - red.]. Oczekiwania wobec najlepszych aktywów magazynowych to dzisiaj około 4 proc. Nowe, w pełni wynajęte obiekty biurowe z wiarygodnymi finansowo najemcami i długimi umowami najmu osiągają stopę kapitalizacji w przedziale 4,2-4,3 proc., co potwierdza ostatnia transakcja w centrum Warszawy [chodzi o Generation Skanskiej - red.] - mówi Piotr Trzciński.
Nieruchomości typu core są inwestycją długoterminową i oferują bezpieczny dochód, działają jako bufor przed zmiennością innych klas aktywów i skutkami wydarzeń zewnętrznych - uważa Piotr Trzciński, szef Savillsa IM w Polsce. Jego zdaniem w związku z ostatnimi wydarzeniami może jednak dojść do czasowego spadku płynności na rynku nieruchomości komercyjnych. Dla niektórych inwestorów ryzyko związane z wojną w Ukrainie przenosi się na cały region Europy Środkowo-Wschodniej. W zależności od tego, jak potoczy się inwazja, może dojść do krótkotrwałego przetasowania źródeł kapitału - na korzyść europejskiego, m.in. z naszej części kontynentu (bo tutejsze fundusze lepiej rozumieją sytuację w regionie), a kosztem np. amerykańskiego i azjatyckiego.
Obawy o tempo wzrostu gospodarczego mogą natomiast prowadzić do zawieszenia lub odłożenia w czasie decyzji inwestorów lub przełożyć się na ich oczekiwania w zakresie premii za ryzyko. Ze względu na dużą dynamikę rozwoju wydarzeń nie jesteśmy jednak w stanie określić wpływu inwazji rosyjskiej na rynki finansowe, w tym stopy kapitalizacji nieruchomości w Polsce - mówi Piotr Trzciński
Przewiduje, że w krótkim terminie czynniki makroekonomiczne będą pośrednio wpływać na nieruchomości komercyjne poprzez inflację, wzrost cen surowców i energii oraz kosztów operacyjnych.
Rafy w magazynach
Piotr Trzciński uważa jednak, że czynsze w biurach mają większy potencjał wzrostu niż w magazynach. W segmencie magazynowym zwyżki uzasadnia wzrosty cen działek, kosztów materiałów i wykonawstwa oraz zaawansowania technologicznego. Z drugiej strony konkurencja deweloperów i znaczna nowa podaż powierzchni magazynowej ograniczają potencjał wzrostu stawek.
– Z perspektywy inwestorskiej byłoby lepiej, gdyby zmniejszyła się wartość zachęt, które deweloperzy stosują w umowach najmu. Na Zachodzie Europy różnica między czynszem bazowym a efektywnym (po odliczeniu zachęt) wynosi maksymalnie 10 proc. Są jednak rynki, gdzie jest to 5 proc., a nawet takie, na których najemcy nie uzyskują żadnych zachęt. W Polsce w zależności od lokalizacji różnica ta wynosi 25-35 proc., a w niektórych przypadkach brakuje transparentności zachęt w umowach – mówi Piotr Trzciński.
Podkreśla, że takie praktyki utrudniają inwestorom oszacowanie kosztu przedłużenia najmu.
Powrót na radary biur i…
Zdaniem Piotra Trzcińskiego popyt w segmencie biurowym przyzwyczaił się do pandemicznej rzeczywistości, a po stronie popytowej widać oznaki ożywienia - firmy korzystające z biurowców się rozrastają i tworzą nowe linie biznesowe. Tymczasem od wybuchu pandemii takich obiektów przybywa bardzo wolno i branża przewiduje, że w latach 2023-24 pojawi się wręcz luka podażowa.
Dlatego tym segmentem Savills IM też jest zainteresowany. Na celowniku ma obiekty z długimi umowami najmu, najemcami o bardzo dobrym standingu finansowym, zlokalizowane w centrach komunikacyjnych miast, zapewniające bezpieczne środowisko pracy i wybudowane w nowoczesnym standardzie, z ekologicznymi certyfikatami. Obiekty takie spełniają wymagania ESG. Wprowadzenie takiego standardu w starszych i nienowoczesnych obiektach wymaga znacznych nakładów od właścicieli.
– Projekty typu prime dobrze zniosły test pandemii. Zwiększyła się tendencja najemców do poszukiwania obiektów nowoczesnych, certyfikowanych, zapewniających bezpieczne środowisko i higienę pracy – mówi Piotr Trzciński.
Wprawdzie, jego zdaniem, model pracy hybrydowej pozostanie z nami na dłużej, nie przełoży się to jednak na spadek popytu na powierzchnię biurową – raczej na zmianę jej funkcji.
…obiektów handlowych
Szef Savillsa IM przyznaje, że od pewnego czasu firma przygląda się też znowu nieruchomościom handlowym, choć w specyficznym obszarze.
– W sektorze handlowym interesuje nas nieruchomości wynajęte w większej części albo w całości operatorom spożywczym. Pandemia pokazała, że jest to segment odporny na zawirowania. Uwagę naszych inwestorów przyciągają kluczowe rynki i mniejsze miasta, jednak nie poniżej 100 tys. mieszkańców. Dotyczy to również możliwości zakupu pakietu supermarketów bądź sklepów spożywczych znanych operatorów, które można rozbudować i stworzyć z nich homogeniczny portfel z perspektywą wyjścia za kilka lat – mówi Piotr Trzciński.
W odróżnieniu od tej niszy tradycyjny retail, czyli centra handlowe, przechodzi - zdaniem szefa Savillsa IM - fundamentalne zmiany i trudno przewidzieć, jak to się skończy. Mimo to handel jako całość jest niesłusznie klasyfikowany jako sektor o podwyższonym ryzyku. Utracona w wyniku pandemii płynność wraca na rynek nieruchomości handlowych.
Mieszkania jeszcze nie dziś
Polski sektor living (mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki, domy senioralne) nie dojrzał jeszcze - zdaniem Piotra Trzcińskiego - do wymagań konserwatywnych funduszy. Obecna faza rozwoju tego segmentu rynku zachęca raczej do finansowania budowy, bo nie ma gotowych nieruchomości.
– W ubiegłym roku fundusze zainwestowały łącznie w polskim sektorze living około 600 mln EUR, z czego około 90 proc. stanowią programy finansowania budowy. My najchętniej kupilibyśmy obiekty generujące już przepływy pieniężne i za kilka lat uzupełnili portfel kolejnymi. Być może poczekamy z zaistnieniem w tym sektorze do czasu, aż odbędą się w Polsce pierwsze transakcje na gotowych portfelach, które dostarczą faktycznych danych o wynikach finansowych tych nieruchomości w dłuższym okresie i stopach kapitalizacji – mówi szef Savillsa IM.
Na tym rynku firmę interesuje tzw. segment PBSA, czyli akademików na wynajem.
Ile Savills IM wyda w tym roku na polskie nieruchomości? Czas pokaże.
– Celowo nie zakładamy wolumenu transakcji do zrealizowania. Rynek jest dość zmienny. Ryzykowne byłoby stwierdzenie, ze zrobimy zakupy za 200 albo 300 mln EUR – mówi Piotr Trzciński.
Na rynku dominują dziś inwestycje w magazyny. To klasa aktywów, która ostatnio zyskuje na wartości. W poprzednich latach większość inwestorów kupowała głównie biurowce i w mniejszej skali obiekty handlowe. Strategię inwestowania w magazyny miejskie można określić jako defensywną, bo jest nastawiona na długoterminowe lokowanie kapitału w obiektach z dość dużą wartością rezydualną, wynikającą z ceny działki. Wartość dużych magazynów w centrach logistycznych na skrzyżowaniu autostrad w długim terminie nie wzrośnie tak bardzo, jak obiektów typu last mile. Inwestowanie w magazyny na etapie budowy zapewnia natomiast wyższą stopę zwrotu.