W ciągu ostatnich dwóch lat średnia wynajmowana powierzchnia biurowa w Warszawie zmniejszyła się nawet o 1/3 – wynika z danych REDD. Co ciekawe, właściciele nie tracą.
Praca hybrydowa zmniejsza potrzeby
Minione dwa lata uświadomiły najemcom biur, że dzięki rozpowszechnionej podczas pandemii pracy zdalnej mogą zaoszczędzić. Przyjęte z konieczności rozwiązanie szybko zmieniło się w standard. Widać to w statystykach REDD z ostatnich lat.
Od 2019 r. do końca 2020 r. średnia wynajmowana powierzchnia w stolicy skurczyła się niemal o 25 proc. W 2021 r. rynek zaliczył kolejny spadek, tym razem o 7 proc. Średnio najemca zredukował potrzeby z 404 m kw. w 2019 r. do ok. 277 m kw. w 2021. W I kw. 2022 r. średnia powierzchnia rośnie, jednak zdaniem ekspertów trend będzie można ocenić dopiero na koniec roku.
tyle średnio miało biuro poszukiwane w Warszawie w 2019 r.
a tyle powierzchni potrzebowali najemcy przeciętnie w 2021 r.
– Prawdopodobnie system „trzy dni z biura, dwa dni z domu” przyjął się na stałe. To z reguły wygodniejsze dla pracowników, a ponieważ szef nie potrzebuje mieć w biurze kompletnej załogi przez cały czas, firma wynajmuje mniejszą powierzchnię – wyjaśnia Piotr Smagała, dyrektor zarządzający i współzałożyciel REDD Group.
Wydłużył się również znacznie czas potrzebny na komercjalizację powierzchni biurowej. Tuż przed pandemią wynosił on 145 dni. Na koniec 2021 r. był to już cały rok! W I kw. 2022 r. w Warszawie ten proces trwał już ponad 500 dni. Te dane budzą niepokój o finanse właścicieli nieruchomości. Okazuje się jednak, że zmiany im nie zaszkodziły, a niektórzy wręcz zyskali.
Portfele właścicieli pęcznieją
Średnia wynajmowana powierzchnia się kurczy, rośnie natomiast - i to bardzo szybko - wartość biurowców. Z danych REDD wynika, że niektórzy właściciele mogli się w ostatnich latach wzbogacić o grube kilkanaście procent.
– Sprawdziliśmy to na trzech przykładowych nieruchomościach w Warszawie. Ich łączna wartość w 2019 r. wynosiła 3,6 mld zł, a ponad dwa lata później trzeba by za nie zapłacić 4,3 mld zł. Co ciekawe, te budynki zyskują na wartości szybciej, niż rosną czerpane z nich przychody. Inwestorzy mogą więc w zasadzie jedynie czekać, ich portfel powiększa się sam – mówi Piotr Smagała.
Kwartalne przychody ze wspomnianych trzech nieruchomości (w l kw.) w 2019, 2020 i 2021 r. to odpowiednio: 229, 231 i 237 mln zł. Z danych REDD wynika, że czynsze na rynku nieruchomości biurowych są stabilne. Niewielkie wahania, maksymalnie o 5 proc., to norma. Nie skracają się też znacząco terminy, na które opiewają umowy najmu. Bardzo podobnie jest z liczbą transakcji: w latach 2019-21 niewielki spadek zanotowano jedynie w 2020 r., ale już kolejny rok dał wynik wyższy niż 2019.
W ocenie ekspertów REDD zmiany na rynku nieruchomości biurowych nastąpią, ale ewolucyjnie. Z pewnością trzeba będzie coraz lepiej planować wynajem i budowę biurowców.