Stare biurowce i galerie handlowe w niełasce. Nadchodzi fala wyburzeń

Wybuch pandemii COVID-19 a potem wojna w Ukrainie i wysoka inflacja przyspieszyły decyzje inwestorów o zmianach sposobu zagospodarowania nieruchomości. Niewynajęte biurowce czy pustoszejące centra handlowe będą zmiecione z powierzchni ziemi. Na ich miejscu pojawią się nowoczesne budynki często o innych funkcjach.

– Jeszcze niedawno sądziliśmy, że więcej decyzji o zmianie funkcji budynków czeka nas w Polsce za ok. 10-15 lat, ale wydarzenia ostatnich trzech lat sprawiły, że już dziś są rozważane gruntowne modernizacje czy wyburzenia obiektów zbudowanych zaledwie 15 czy 20 lat temu – mówi Krzysztof Sakierski, dyrektor działu doradztwa strategicznego w Savills.

Według jego szacunków w Warszawie jest jeszcze kilka terenów pozwalających na tego typu większe inwestycje w centrum. Ich opłacalność rośnie, gdy można dokupić również sąsiadujące z nimi działki lub powiększyć zabudowę wzwyż. Przy małej skali inwestycji i niskiej chłonności terenu, jej opłacalność maleje. Podobna sytuacja jest w innych dużych miastach w Polsce.

– Takie rewitalizacje, jak Hala Koszyki czy Fabryka Norblina, były opłacalne głównie dlatego, że zakładały dodanie nowej tkanki biurowej do wyremontowanych części zabytkowych. W przypadku budynków niebędących zabytkami, często bardziej kalkuluje się ich wyburzenie i budowa na ich miejscu nowoczesnych obiektów – mówi Krzysztof Sakierski.

Galerie pukają do architekta

Agnieszka Kalinowska-Sołtys, prezes Stowarzyszenie Architektów Polskich SARP i partner w pracowni APA Wojciechowski, potwierdza, że wielu deweloperów zwraca się obecnie do projektantów z pytaniami o możliwości zagospodarowania w inny sposób nieruchomości zabudowanych centrami handlowymi.

– Problem w tym przypadku stanowi chęć wykorzystania ich do nowych celów. Ze względu na brak dostępu do światła dziennego w tego typu nieruchomościach trudno je przekształcić w łatwy sposób na inne funkcje bez głębokiej ingerencji w konstrukcję budynku. Często inwestorom opłaca się wyburzenie całego budynku i wybudowanie na jego miejsce nowego o innej funkcji, co z punktu widzenia dbałości o środowisko jest bardzo złym działaniem. Powinniśmy dążyć do zachowania jak największej części budynków, których parametry świetnie się do tego nadają – mówi Agnieszka Kalinowska-Sołtys.

W przypadku galerii konieczność radykalnych zmian spowodowana została przeważnie rozwojem miast, w wyniku czego część obiektów straciło swoją konkurencyjność. Np. pojawiło się nowe centrum handlowe z bogatszą ofertą, łatwiej dostępne komunikacyjnie, z większym parkingiem.

Według Krzysztofa Sakierskiego dotychczas częstym zabiegiem ratującym funkcję handlową - szczególnie poza centrum- była jej modernizacja i dodanie obok nowej tkanki mieszkaniowej, co w naturalny sposób powiększało bazę klientów.

– Czasami jednak inwestor nie pozostawia nic z obiektów handlowych i buduje tylko budynki mieszkalne z lokalami usługowo-handlowymi w parterach. Tak ma być np. w przypadku inwestycji Echo Investment na terenie hipermarketu Tesco Kabaty w Warszawie – mówi Krzysztof Sakierski.

Jednak odkąd mieszkaniówka przeżywa kryzys spowodowany wzrostem stóp procentowych i brakiem dostępu do kredytów, tego typu rozwiązania muszą poczekać na lepszą koniunkturę. Rzadko kiedy daje się zastąpić pomysł zamiany na funkcję mieszkaniową mieszkaniami na wynajem instytucjonalny (PRS – private rented sector). Z punktu widzenia dewelopera zaletą mieszkań dla klientów indywidualnych było to, że inwestycja finansowała się z ich wpłat. W przypadku PRS inwestorzy nie spieszą się z nowymi projektami wobec zapowiadanych przez rząd niekorzystnych regulacji podatkowych.

Stare biurowce idą do przeglądu

Według Krzysztofa Sakierskiego sporo budynków biurowych mających ponad 15 lat nie spełnia obecnych oczekiwań i właścicieli, i najemców. Niezadowolenie tych pierwszych budzą niższe stopy zwrotu ze względu na pojawiające się pustostany i spadające stawki najmu oraz rosnące koszty. Najemców zniechęca standard nieporównywalny z najnowszymi budynkami. Mimo że część tych obiektów ma ładną architekturę, efektywność kosztowa, powierzchniowa i energetyczna sprawia, że trzeba byłoby wiele zainwestować w wymianę instalacji, elewacji itp., aby sprostać obecnym oczekiwaniom. Rzadko kiedy wystarczy zabieg estetyczny polegający na remoncie powierzchni wspólnych.

– Ostatnio projektowaliśmy modernizację i rearanżację wrocławskiego biurowca oddanego do użytku we wczesnych latach dwutysięcznych. Przez te dwie dekady standardem wymaganym przez najemców stały się chociażby podnoszone podłogi, pod którymi przeprowadza się okablowanie, zapewniając elastyczność aranżacji przestrzeni. Na szczęście niedawno zmieniły się też oczekiwania dotyczące podwieszanych sufitów i dzisiaj pomalowany żelbetowy strop oraz biegnące pod nim rury systemów wentylacyjnych i korytka z okablowaniem są modną ozdobą, bo inaczej przy pierwotnie zadanych wysokościach pięter mogłoby być dramatycznie nisko – mówi Kazimierz Śródka, architekt główny pracowni SRDK.

Natomiast z punktu widzenia właścicieli budynków ważną zmianą w ostatnich latach było zwiększenie głębokości traktu. Związane jest to z nową filozofią korzystania z biura. Powierzchnia pięter w nowych budynkach na tej samej działce stała się większa, a więc wzrosły też przychody z wynajmu.

– Wcześniej ze względu na odpowiednie doświetlenie, głębokość ta nie przekraczała 18-24 m. Obecnie jest to nawet 30-35 m, przy czym w głębi sytuuje się salki konferencyjne, przestrzenie socjalne czy techniczne, gdzie pracownicy nie przebywają stale – mówi Dorota Jarodzka-Śródka, architekt i prezes pracowni SRDK.

Według Kazimierza Śródki, wiele obiektów z początku obecnego stulecia nie ma szans osiągnięcia zeroemisyjności do 2030 r., a takie są wymagania zaplanowane przez Unię Europejską. Z drugiej strony nie jesteśmy tak zamożnym krajem, by wszystko, co stare, wyburzać. Czekają nas więc trudne decyzje.

Strabag nie boi się burzyć

Strabag Real Estate już wcześniej inwestował w Warszawie w nieruchomości zabudowane budynkami, których wynajem przestał być efektywny. W 2015 r. kupił stary biurowiec na Tamce, a na jego miejscu wybudował Motel One (otwarcie w 2019 r.). Wcześniej nabył zabudowaną pawilonami działkę w Śródmieściu i w 2016 r. postawił tam biurowiec Astoria.

– Dla dewelopera najważniejsza jest lokalizacja. Poprzednie, należące do naszego portfolio, były wyjątkowe i takie też są nowe. W 2019 r. kupiliśmy w samym sercu Warszawy, na rogu al. Jana Pawła II i ul. Grzybowskiej, budynek Atrium International z 1995 r. Co więcej, plan miejscowy umożliwia zastąpienie tego niedużego obiektu wieżowcami. Obecnie rozpoczęliśmy rozbiórkę, a na jego miejscu powstanie kompleks Upper One składający z 34-kondygnacyjnego biurowca i 17-kondygnacyjnego hotelu – mówi Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający Strabag Real Estate w Polsce.

W 2022 r. Strabag kupił 8-hektarową działkę z Galerią Plaza w Krakowie. Planuje jej rozbiórkę i wybudowanie kompleksu kilku budynków. Jeden ze scenariuszy zakłada budowę czterech biurowców.

– Staramy się prowadzić inwestycje z jak najmniejszym uszczerbkiem dla środowiska naturalnego, więc w przypadku Plazy zdecydowaliśmy się na pozostawienie podziemnych garaży, które będą służyć biurowcom. W przypadku Atrium, oprócz zachowania części garaży, do recyklingu trafią marmury, które wykorzystamy do produkcji posadzek w korytarzach Upper One. Ponowne zastosowanie znajdą także okna – zostaną wymontowane i przekazane fundacji, która zabierze je do Ukrainy, gdzie posłużą do odbudowy zniszczeń wojennych – mówi Łukasz Ciesielski.