Należące do rodzinnej firmy GMS Consulting Polska (GMS) kluby fitness UP dopiero w 2023 r. wyszły z covidowego dołka.
– W latach 2020-22 notowaliśmy straty, nie uratowały nas tarcze. Miniony rok jest już na plusie. We wszystkich naszych spółkach łącznie uzyskaliśmy przychód na poziomie ponad 11 mln zł, prawie 5,8 mln zł zysku operacyjnego i blisko 5 mln zł netto. – mówi Sebastian Gazda, prezes GMS Consulting Polska i dyrektor generalny sieci Klubów Fitness UP.
Sieć rozwija format klubów o średniej powierzchni – od 800 do 1500 m kw. Chce pogodzić spore rozmiary i multifunkcyjność obiektów ze standardem wyższym niż w niskocenowych wielkopowierzchniowych sieciówkach. W 2023 r. podpisała umowę najmu całego pierwszego piętra (1350 m kw.) we wrocławskim biurowcu Infinity. Klub otworzyła 8 stycznia. Sprzedała też cztery z dziesięciu klubów Medicoverowi (wartość transakcji jest poufna).
Przeprowadzka do sypialni
Ostatnie trzy lata przeorały rynek fitness i nieruchomości wynajmowanych przez kluby.
– Przedłużający się okres powrotu pracowników do biur z pracy zdalnej sprawił, że dla naszej branży bardziej atrakcyjne stały się lokalizacje, w których ludzie mieszkają, a nie pracują. Przy pracy hybrydowej biura mają 30-50 proc. obłożenia sprzed pandemii, więc każdy klub w biurowcu ma odpowiednio mniej klientów z tego budynku – mówi Sebastian Gazda.
Dlatego - jak twierdzi - branża fitness inwestuje obecnie w dzielnicach sypialniach lub miejscowościach na obrzeżach miast. Wyzwaniem jest jednak znalezienie odpowiedniego lokalu: dużego, z parkingiem, na jednej kondygnacji, widocznego z poziomu ulicy. Największe możliwości szef GMS dostrzega w segmencie parków handlowych, które nie dość, że powstają właśnie w takich miejscach, to dodatkowo ich właściciele coraz bardziej starają się zróżnicować zestaw najemców.
– Właściciele i pośrednicy na rynku nieruchomości powoli zmieniają podejście do naszej branży. Nie jesteśmy w stanie zapłacić tak dużo jak korporacja za przestrzeń w biurowcu ani jak sklep spożywczy czy modowy w centrum handlowym. Z drugiej strony pracownicy korporacji zatrudnieni w biurowcach oczekują od swoich pracodawców takich usług, jak np. fitness, a kluby w obiektach handlowych zwiększają odwiedzalność. Coraz częściej możemy więc wynegocjować korzystne dla nas warunki – mówi Sebastian Gazda.
Powierzchnie do wzięcia od ręki
Inną okolicznością sprzyjającą branży fitness jest obecny wzrost współczynnika pustostanów w biurowcach w największych miastach poza stolicą. W Katowicach i Łodzi przekroczył on już 20 proc., a w Krakowie i we Wrocławiu zbliża się do tej wartości.
Nowe podejście właścicieli biurowców do najemców z branży fitness zauważa też Anna Szymańska, dyrektor działu powierzchni biurowych w Newmarku Polska.
– Pandemia zmieniła relacje między właścicielami a najemcami z branży fitness czy gastronomii, którzy - nie mając klientów - mieli trudności z uiszczeniem czynszów. Jest jednak szansa, że pracownicy zaczną liczniej wracać do biur i obie te branże również będą pożądane w budynkach. Dla części właścicieli to ważne, żeby biurowiec przyciągał stabilne firmy, dbające o usługi dla pracowników i ich dobrostan – mówi Anna Szymańska.
Jej zdaniem obecnie kluby fitness mają szansę wynegocjować bardziej preferencyjne stawki, szczególnie w przypadku nowych kontraktów, które wymagają inwestycji w wykończenie powierzchni. Wtedy zamiast np. 11 EUR lub więcej za m kw. miesięcznie, jak było przed pandemią, może to być nawet kilka euro. Stawki zależą nie tylko od standardu budynku, ale też od długości umów i wielkości powierzchni.
Karty przetasowały rynek
Dla mniejszych operatorów fitness powodem do przeprowadzki do małych miast jest też trwający od pandemii proces konsolidacji rynku przez największych graczy, którzy równocześnie są pośrednikami jako operatorzy systemów korporacyjnych kart benefitowych.
– Kiedy udział klientów korzystających z kart przekracza pułap 30-50 proc., kluby często tracą rentowność, bo dzielą się marżą z pośrednikami. Szczególnie mocno dało się to we znaki, gdy inflacja zaczęła gwałtownie podnosić koszty działalności klubów, a niełatwo było wynegocjować podwyżkę stawek za wejścia jednorazowe – mówi Sebastian Gazda.
Dwaj najwięksi gracze a zarazem operatorzy korporacyjnych kart sportowych dokonali po wybuchu pandemii licznych akwizycji, ale skupili się tylko na głównych lokalizacjach. Medicover Sport stworzył sieć ponad 130 siłowni, a Benefit Systems posiada ich ponad 200. Cały Polski rynek szacowany jest na ponad 2,5 tys. klubów, ale w największych miastach zostało już niewiele nadających się do przejęcia. Liderzy branży będą więc musieli sami zakładać nowe kluby albo szukać okazji do akwizycji poza głównymi lokalizacjami.
Według niego efektem takich działań jest zainteresowanie mniejszych firm fitness lokalizacjami poza dużymi aglomeracjami. W metropoliach karty są atrakcyjnym benefitem z uwagi na różnorodność oferty (oprócz siłowni dają dostęp do basenów i innych obiektów sportowych) - i ma je wielu klientów. W lokalizacjach, w których karty sportowe od pracodawców nie odgrywają takiej roli, udział korzystających z nich klientów nie przekracza dziesięciu procent, co pozwala operatorom na prowadzenie własnej polityki cenowej i utrzymywanie oczekiwanej rentowności.
– Nasza strategia polega obecnie na otwieraniu dwóch nowych klubów rocznie. Celujemy głównie w lokalizacje, w których w długim okresie będziemy mogli mieć satysfakcjonujące marże. Mimo to chcemy też rozwijać kluby w największych miastach, zakładając późniejszą sprzedaż z zyskiem, jak w przypadku klubów sprzedanych sieci Medicover – mówi Sebastian Gazda.
Najnowszy klub pod marką UP otwiera się właśnie w nowo oddanym do użytkowania biurowcu Infinity w centrum Wrocławia. Nie jest to jednak lokalizacja biurowa – w pobliżu powstały w ostatnich latach apartamentowce, a od dawna są tam akademiki i duże osiedle mieszkaniowe. Kolejną umowę, na ok. 2000 m kw. najmu, firma podpisała w budynku Hanza Tower w centrum Szczecina.
W Fitness Consulting Group zarządzamy portfelem około 50 klubów różnych marek i obecnie również stawiamy na tak zwane rynki niezagospodarowane. Są to miasta mające od 10 do 20 tys. mieszkańców. Szukamy nieruchomości na wynajem na rynku wtórnym, gdzie lokal od 500 do 1000 m kw. lub większy zwolnił inny najemca handlowy czy usługowy. Takie wolne lokale można znaleźć w atrakcyjnych cenach – czynsze potrafią być 2-3 razy niższe niż w dużych miastach, a średnia cena karnetu fitness zbytnio się nie różni. Ponadto mniejsza konkurencja pozwala na szybszy rozwój biznesu i zdominowanie lokalnego rynku.
Pomysł z rozwijaniem klubów na sprzedaż w dużym mieście wydaje się ciekawy, choć obecnie mamy w Polsce tylko dwóch potencjalnych kupujących – Benefit Systems i Medicover Sport. Być może w tym roku pojawi się na polskim rynku trzeci gracz, co powinno zwiększyć konkurencję między chętnymi na obiekt w dobrej miejskiej lokalizacji.