W poniedziałek 26 lipca po raz pierwszy ma się oficjalnie spotkać międzyresortowy zespół, którego zadaniem jest opracowanie ustawę o firmach inwestujących w nieruchomości (FIN). Pokieruje nim wiceminister rozwoju Anna Kornecka, znaleźli się w nim też m.in. dwaj wiceministrowie z resortu finansów i szefowie Narodowego Banku Polskiego, BGK, Giełdy Papierów Wartościowych, Polskiego Funduszu Rozwoju i Komisji Nadzoru Finansowego.
Jak powiedziała nam Anna Kornecka po powołaniu zespołu, przed oficjalnym poniedziałkowym już wcześniej były nieoficjalne spotkania, potwierdzające wolę wszystkich uczestników, by w końcu stworzyć ramy prawne dla funkcjonowania w Polsce REIT-ów (Real Estate Investment Trust). Te nazywane po polsku FIN-ami podmioty działają w innych krajach jako notowane na giełdzie firmy lub fundusze, które inwestują w nieruchomości i wypłacają akcjonariuszom zyski z wynajmu. Dyskusja, jak mają działać w Polsce, trwa od kilku lat. Ostatnie podejście do ustawy o polskich REIT-ach zakończyło się powstaniem projektu, który ostatecznie nie stał się przedmiotem prac Sejmu.
Prace zespołu mają doprowadzić do stworzenia projektu przepisów o formie prawnej, dopuszczalnych grupach inwestorów oraz przedmiotach inwestycji, w które będą mogły inwestować FIN-y, formy opodatkowania oraz monitorowania i nadzoru nad FIN-ami.
Inwestor przede wszystkim
Zdaniem Jakuba Pacholca, zarządzającego funduszem REIT w Mount TFI, sukces polskiej ustawy będzie zależał od tego, w jakim stopniu regulacja będzie zrozumiała i atrakcyjna dla inwestorów. Mount TFI jest pierwszym w Polsce TFI wyspecjalizowanym w zarządzaniu funduszami nieruchomościowymi oraz private debt. Łączna wartość aktywów pod zarządzaniem przekracza 800 mln zł. Towarzystwo od ponad 3 lat zarządza funduszem inwestującym w globalne REIT-y, któremu inwestorzy zdecydowali się powierzyć już niemal 40 mln zł.
– Patrząc historycznie, pierwsza ustawa o REIT-ach w 1960 r. w USA była inicjatywą oddolną i miała służyć temu, żeby inwestorzy mogli lokować kapitał w nieruchomości, które są aktywami co do zasady drogimi i niepodzielnymi. Większość z nas nie może kupić galerii lub biurowca – a jeśli już, to raczej poprzez jakiś wehikuł do inwestowania. Wtedy jednak natrafi na przeszkodę w postaci podwójnego opodatkowania – mówi Jakub Pacholec.
Polega ono na tym, że najpierw opodatkowany jest zysk z wynajmu biurowca, a potem dochody inwestorów ze wspomnianego wehikułu. Te dwie wady – czyli niepodzielność i podwójne opodatkowanie – miała wyeliminować wspomniana ustawa w USA. Dzięki niej można zainwestować w relatywnie nieduży udział w budynku będąc opodatkowanym tylko raz, tak jakbyśmy kupili mieszkanie na wynajem.
Warsztat online “Kontrakty budowlane”, 19-20 października 2021. Sprawdź program >>
Korzyść, ale realna
Oceniając poprzednie podejście do polskiej ustawy o REIT-ach, Jakub Pacholec zwraca uwagę na to, że projekt miał dość skomplikowany mechanizm naliczania podatku. Jego autorzy uznali między innymi, że odpisy amortyzacyjne nie będą uznawane za koszt podatkowy. W efekcie, pomimo zastosowania relatywnie niskiej stawki podatkowej (miała wynosić 8,5 proc.), inwestorzy realnie nie uzyskiwaliby istotnych korzyści.
Zdaniem zarządzającego w Mount TFI ważne jest również, aby dostęp do inwestowania w REIT-y miały też – a może przede wszystkim – instytucje. Historia rynków rozwiniętych pokazuje, że REIT-y są efektywnym narzędziem długoterminowego oszczędzania.
– W systemach emerytalnych chodzi o przeniesienie strumienia pieniędzy z realnej gospodarki do posiadaczy kapitału, np. do emerytów. Nieruchomość – park logistyczny, biurowiec – pracuje, generuje dochody z czynszu, które w najprostszy możliwy sposób transferowane są do oszczędzających – tłumaczy Jakub Pacholec.
Nie ma rynku nieruchomości
Za najważniejszą zasadę przy tworzeniu regulacji Jakub Pacholec uznaje to, że REIT-y powinny mieć dostęp do całego spektrum sektorów nieruchomości.
– Naszym inwestorom powtarzamy, że nie ma jednego, monolitycznego rynku nieruchomości – jest wiele różnych subsegmentów, które pracują w zupełnie odmienny sposób. To, jak radzą sobie mieszkania w Warszawie, nie ma nic wspólnego z tym, jak radzi sobie park logistyczny pod Trójmiastem, a galerie handlowe w USA nijak się mają do sektora mieszkaniowego w Niemczech – podkreśla menedżer Mount TFI.
Według przytaczanych przez niego danych, w 2020 r. różnica stopy zwrotu między najlepszym a najgorszym sektorem REIT-ów w USA (zmiana ceny plus wypłacona dywidenda) wynosiła ponad 80 punktów procentowych. Najgorzej radzącym sobie segmentem były wówczas galerie handlowe, które straciły średnio około 60 proc. kapitalizacji, najlepiej zaś radziły sobie data centers, czyli nieruchomości wysokich technologii, które zyskały niemal 20 proc. Rozpiętości podobnych rozmiarów na rynkach REIT pojawiają się regularnie.
– Ograniczając możliwość inwestowania REIT-ów do jednego subsegmentu, koncentrujemy to ryzyko. Dając dostęp do bardzo wielu segmentów oczywiście nie eliminujemy ich całkowicie, ale dajemy inwestorom – zarówno indywidualnym, jak i wyspecjalizowanym podmiotom – możliwość podjęcia decyzji, na jaki segment rynku chcą mieć ekspozycję – mówi Jakub Pacholec.
Przypomnijmy, że ostatnia, zaniechana przymiarka do polskiej ustawy ograniczała możliwość inwestowania FIN-ów jedynie do nieruchomości mieszkaniowych.