Aleksandra Gawrońska: Zmiany były bardzo widoczne. W 2023 r. spółki deweloperskie sprzedały 58 tys. mieszkań. To aż o 65 proc. więcej niż rok wcześniej, gdy z powodu wysokich stóp procentowych, inflacji i kosztów finansowania rynek kredytowy był zamknięty dla potencjalnych nabywców. W 2023 r. sytuacja była zupełnie inna. Za sprawą Bezpiecznego kredytu 2 proc. doszło do odbicia w sprzedaży. Nie mamy jeszcze finalnych danych podsumowujących program, ale już wiadomo, że do końca 2023 r. podpisano prawie 60 tys. umów. Prawdopodobnie ta liczba wzrośnie, bo dojdą wnioski złożone w listopadzie i grudniu, do około 70 tys. Jest to wynik imponujący. Myślę, że około 10 tys. umów, może nieco więcej, przypadnie na największe rynki.
Za popyt, który w minionym roku wystrzelił, odpowiadali jednak nie tylko klienci korzystający z Bezpiecznego kredytu 2 proc.
Dzięki temu produktowi także inne grupy nabywców — zarówno gotówkowych, jak też korzystających ze standardowych kredytów — miały większą motywację, by szybciej podjąć decyzję o zakupie. Działo się to zwłaszcza w miastach, w których zaczynało brakować oferty, a więc w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Kredyt 2 proc. spowodował, że zaciągnęliśmy trochę popytu z przeszłości, a konkretnie z 2022 r., gdy rynek wyhamował, ale też z przyszłości, ponieważ większa liczba osób nie chciała zwlekać z zakupem.
Do przyspieszenia decyzji inwestycyjnych skłaniały też z pewnością rosnące ceny mieszkań. Jakiego rzędu były to podwyżki?
Oczywiście program w jakimiś stopniu wpłynął na stawki za metr. Popyt znacząco wzrósł, natomiast po stronie podażowej zaczęły pojawiać się problemy. Taka nierównowaga zawsze wpływa na ceny. Zwyżki były dość wyraźne, średnio kilkunastoprocentowe, a na takich rynkach jak Warszawa czy Trójmiasto przekroczyły 20 proc. Ale nie tylko Bezpieczny kredyt 2 proc. na to wpłynął. Trzeba pamiętać o problemach spółek deweloperskich, które wiązały się z drogimi gruntami i finansowaniem inwestycji. Znacząco wydłużył się też proces administracyjny związany z pozyskiwaniem pozwoleń na budowę. To wszystko złożyło się na wzrost stawek za metr.
Jaki wpływ na rynek miały poprzednie programy wsparcia dla mieszkalnictwa? Kto tak naprawdę na nich skorzystał?
Wszystkie dotychczasowe programy wsparcia dla mieszkalnictwa były skierowane do nabywców pierwszych mieszkań. Tak było w Bezpiecznym kredycie 2 proc., ale też w realizowanej w latach 2007-13 Rodzinie na swoim czy programie Mieszkanie dla młodych, który obowiązywał w latach 2014-18. Od de facto półrocznego Bezpiecznego kredytu 2 proc. odróżniał je czas realizacji, ale też zapisy ograniczające liczbę potencjalnych beneficjentów w danym roku. W przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc. takich limitów nie było. Jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów i poziom dopłat, to ten ostatni kredyt zapisze się w historii jako rekordzista. Oczywiście w okresie obowiązywania Rodziny na swoim liczby były większe, ale nie dotyczyły tak krótkiego okresu. Warto też zwrócić uwagę, że z wcześniejszych kredytów najliczniej korzystały osoby w wieku 30-34 lata. Dla Bezpiecznego kredytu 2 proc. nie mamy jeszcze szczegółowych danych o profilu beneficjentów, ale jeden z banków w listopadzie opublikował wnioski z analizy przeprowadzonej na podstawie złożonych wniosków. Wynikało z niej, że beneficjentami tego kredytu były osoby młodsze niż w przypadku poprzednich programów.
Co sądzi pani o wstępnych założeniach nowego programu Mieszkanie na start? Czy warto byłoby je zmodyfikować i w jaki sposób?
Wstępny draft został ogłoszony przez rząd na początku stycznia i jest on dość skomplikowany. Mamy dużo nowych, dodatkowych zasad dotyczących limitu dochodu potencjalnego kredytobiorcy czy poziomu oprocentowania, które jest uzależnione od liczby osób w gospodarstwie domowym. Do tego dochodzi limit kredytu, który będzie objęty dopłatą, i to też jest uzależnione od wielkości rodziny. Jest także kilka dodatkowych zasad, które w pewien sposób komplikują zrozumienie tego produktu przez potencjalnego kredytobiorcę. W tym momencie nie ma informacji, aby obowiązywały jakieś limity cenowe. Myślę jednak, że będzie to jeszcze poddane dyskusji.
Warto też zwrócić uwagę, że z programu Mieszkanie na start mogą skorzystać rodziny działające w modelu 2+3, które już posiadają nieruchomość. Ta grupa jest jednak mocno ograniczona. Pewnie ciekawym rozwiązaniem byłoby objęcie tą zasadą także rodzin 2+2. Ta grupa byłaby pewnie zdecydowanie większa.
Niestety, trzeba też podkreślić, że wsparcie w ramach programu Mieszkanie na start jest planowane na zbyt krótki czas — od połowy 2024 r. do końca 2025 r. Należałoby to poprawić, by zapewnić poczucie bezpieczeństwa potencjalnym nabywcom, którzy chcieliby skorzystać z tanich kredytów, ale nie chcą tego robić w tak krótkim czasie. Poczucie bezpieczeństwa zyskaliby także ci, którzy budują mieszkania. Okres od podjęcia decyzji o realizacji do wprowadzenia inwestycji na rynek jest zdecydowanie dłuższy niż półtora roku.
Warto podkreślić, że dotacje przyznawane w ramach programów wsparcia dla mieszkalnictwa wracają do budżetu państwa w formie podatków VAT, PIT, CIT. Nowe mieszkania trzeba też wykończyć, co wpływa na liczbę miejsc pracy i PKB. Wpływ jest więc kompleksowy.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Branża ocenia nowy tani kredyt”
goście: Aleksandra Gawrońska — JLL, Marek Wielgo — RynekPierwotny.pl, Andrzej Gutowski— Ronson Development, dr hab. Adam Czerniak – SGH i Polityka Insight.