Na zmiany na rynku powierzchni magazynowych najmocniej wpływa dziś rozwój e-commerce. W strukturze popytu na magazyny udział handlu internetowego w ciągu 10 lat urósł z niespełna 1 do ponad 10 proc. i stale rośnie. Zmieniają się standardy powierzchni magazynowej, łańcuchy dostaw i obsługa konsumenta. Eksperci firmy doradczej AXI Immo podkreślają, że wartość rynku e-commerce w Polsce wynosi już 40 mld zł, a w 2020 r. przekroczy 70 mld zł. Klienci e-commerce zwracają dziś mniejszą uwagę na koszt przesyłki, a większą na szybkość. Efektem tych oczekiwań będzie zwiększone zapotrzebowanie na projekty miejskie. Budują je m.in. firmy 7R oraz MLP.
Zdaniem Macieja Krawieckiego, dyrektora ds. najmu w 7R, obiekty, które powstają w ramach sieci 7R City Flex Last Mile Logistics, wyróżniają się możliwością elastycznej aranżacji powierzchni: magazynowej, serwisowej, handlowo-wystawienniczej, a także biurowej. MLP buduje obecnie dwa magazyny miejskie w parku MLP Poznań West i w Warszawie w parku MLP Pruszków II.
— Naszym celem strategicznym jest realizacja obiektów city logistics w obszarach głównych miast polskich oraz niemieckich — mówi Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group.
Dla deweloperów oznacza to powrót do miast i na ich obrzeża, gdzie miejsce magazynów zajęły biurowce, osiedla i obiekty handlowe. Brak gruntów i ich wysokie ceny wzmacniają natomiast tendencję do efektywnego wykorzystania powierzchni.
— Obecnie najemcy oczekują od deweloperów obiektów dopasowanych indywidualnie do procesów odpowiadających ich działalności — ze zwiększoną mocą, posadzką umożliwiającą wykorzystanie automatycznych robotów czy z dachem-ogrodem dla pracowników. Oczekiwanie, że magazyn zapewni jedynie standardowe 10 m wysokości, odchodzi w zapomnienie — podkreśla Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w AXI Immo.
Przykładem takiej realizacji, według Piotra Bzowskiego, dyrektora ds. najmu i rozwoju P3 Logistic Parks w Polsce, jest BTS (ang. build-to-suit) dla firmy Clipper Logistics na terenie parku P3 Poznań. Obiekt charakteryzuje się ponadstandardową liczbą doków i wysokością sięgającą 12 m, co pozwala na maksymalne wykorzystanie powierzchni. W celach bezpieczeństwa podniesiono w nim odporność ogniową do najwyższego poziomu oraz wybudowano cztery klatki schodowe umożliwiające ewakuację z antresoli.
Ludzie i technologie
Dotychczas o inwestycji decydowały takie czynniki, jak lokalizacja, infrastruktura drogowa, dostępność połączeń międzynarodowych, a dopiero na końcu ludzie. Dziś już wiadomo, że w przyszłości najważniejsza będzie dostępność pracowników. Najniższy od 25 lat poziom bezrobocia i starzenie się społeczeństwa powodują, że inwestycje — zwłaszcza dla e-commerce i produkcji — będą przemieszczać się w poszukiwaniu miejsc z dostępnymi kadrami, które można jeszcze znaleźć w byłych miastach wojewódzkich. Wśród trendów dla powierzchni magazynowych na najbliższe lata Anna Głowacz wymienia również automatyzację i certyfikację ekologiczną obiektów.
Pierwszy dotyczy bardziej działalności najemców, którzy już dziś w innych krajach wykorzystują drony dostarczające przesyłki czy autonomiczne samochody. Wykorzystanie systemów informatycznych w budynkach wspiera ponadto i właścicieli, i najemców, łącząc pracę urządzeń i ludzi za pomocą aplikacji, czujników i łączności bezprzewodowej. Przewidywana wartość rynku narzędzi automatyzacji w 2020 r. wyniesie 149 mld USD, a do 2024 r. wzrośnie nawet do 321 mld USD.
W firmie Prologis np. inwestycje w innowacje doprowadziły do powstania programu pozwalającego na całkowicie cyfrowy odczyt zużycia mediów (dostępny też dla najemców) i zarządzanie techniczne budynkiem online (facility management). Dzięki badaniu preferencji klientów wprowadzono również uproszczony wzór umowy clear lease ze stałą opłatą eksploatacyjną na cały okres najmu.
— Wcześniej dla najemców dużym problemem były zaliczki oparte na prognozach i rozliczanie na koniec roku na podstawie realnych kosztów, co utrudniało im budżetowanie własnych wydatków.
Obecnie dzięki analizie danych z wielu lat i obiektów możemy wziąć na siebie ryzyko ewentualnego niedoszacowania tych kosztów, bo nasze prognozy są bardzo precyzyjne — mówi Paweł Sapek, wiceprezes i szef Prologisu na Polskę.
Drugi trend, czyli działania proekologiczne, kontynuuje w tym roku m.in. Segro. Firma wyposaży w tym roku w ładowarki do samochodów elektrycznych i hybryd wszystkie swoje parki logistyczne w całej Polsce.
— To kolejne, obok m.in. zewnętrznego oświetlenia LED, z wdrażanych przez nas proekologicznych rozwiązań — mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Segro.
W przypadku budynków P3 standardem są panele z rdzeniem PIR, efektywniej izolujące magazyny od warunków zewnętrznych oraz energooszczędne oświetlenie LED.
— Na życzenie klientów stosujemy także instalacje solarne do podgrzewania wody, krany z perlatorami uruchamiane na podczerwień czy inne rozwiązania pozwalające oszczędzać energię i dbać o środowisko — mówi Piotr Bzowski.
Bilans dekady
Według AXI Immo, 10 lat temu w Polce było 5,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli trzy razy mniej niż obecnie (ponad 15,7 mln mkw.), a popyt w tym czasie wzrósł ponad pięć razy. W kryzysowym 2009 r. wynajęto w Polsce 765 tys. mkw., a w 2018 r. — 4,01 mln mkw. Oprócz dominujących do dziś lokalizacji liczących się w 2009 r.
— Warszawa, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław — obecnie podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. mogą się pochwalić również: Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Białystok, Lublin, Rzeszów oraz Lubuskie. Do poziomu sprzed kryzysu nie wróciły jedynie stawki czynszów, ale także one mają tendencję wzrostową. W latach 2008-09 średnie stawki efektywne wynosiły 2,3-2,8 EUR/mkw. (bazowe 3,3-3,5 EUR/mkw.), a dziś — po spadkach w kryzysie — stawki efektywne zaczynają się od 2,1 EUR/mkw. (bazowe 3,3-3,6 EUR/mkw.).
Największy skok mijającej dekady dotyczy jednak sprzedaży inwestycyjnej. 10 lat temu załamanie na rynkach finansowych spowodowało ograniczenie do minimum inwestycji w powierzchnie magazynowe, które były uważane za bardziej ryzykowne od biurowych czy handlowych. Kwota transakcji w 2009 r. wyniosła 175 mln EUR. Obecnie jest to wartość niemal 10 razy wyższa — wynosi 1,8 mld EUR.