Niespodzianki nie było. Sprzedaż deweloperów w trzecim kwartale obniżyła się średnio o 50 proc., choć różnice pomiędzy poszczególnym spółkami bywały dużą. Dom Development odnotował spadek o 17 proc. r/r, zdecydowanie gorzej wypadły np. Atal czy lubelska Wikana, u których kontraktacja zmniejszyła się o blisko 70 proc. Na plusie kwartał zakończyły niegiełdowa Victoria Dom oraz Murapol, który sprzedał dużą liczbę mieszkań na wynajem funduszowi w formule PRS (Private Rental Sector).
– Spadki względem poprzedniego roku są duże, ale 2021 r. był rokiem wyjątkowym, bo doświadczyliśmy przesunięcia popytu z pandemicznego 2020 r. Jednak w porównaniu z poziomem sprzed pandemii sprzedaż też jest dużo gorsza – wróciliśmy mniej więcej do poziomów z początku hossy mieszkaniowej, czyli lat 2012-2013 – mówi Adrian Kyrcz, analityk Santander BM.
Spadki okazały się także większe niż prognozowali deweloperzy.
– W perspektywie najbliższych miesięcy trudno szukać argumentów, aby rynek miał odbić. Utrzymanie sprzedaży na bieżącym poziomie jest poniżej przewidywań deweloperów na ten rok. Kolejne spółki, jak Develia czy Atal, obniżają plany sprzedażowe, więc następuje weryfikacja oczekiwań – mówi Adrian Kyrcz.
– Obecnie najlepiej radzi sobie Dom Development dzięki temu, że spółka ma inną klientelę niż konkurencja. Deweloper zanotował spadek przedsprzedaży o 17 proc. rok do roku, m.in. dzięki temu, że w ofercie znajduje się wiele projektów premium, które są skierowane do klientów bardziej majętnych. Pozostali deweloperzy działają raczej w segmencie popularnym, w którym klient jest bardziej wrażliwy na podwyżki stóp procentowych – mówi Adrian Górniak, analityk Ipopemy Securities.
Kto jest gotowy na bessę
Analitycy zwracają uwagę, że spółki powzmacniały swoją pozycję gotówkową przez ostatnie dwa-trzy lata.
– Ryzyka, że któraś z tych spółek nagle zbankrutuje, nie widzę. Na plus wyróżnia się w tym aspekcie Dom Development, który posiada gotówkę netto [nadwyżka gotówki nad zobowiązaniami finansowymi, czyli wynikającymi z kredytów bankowych lub emisji obligacji – red.. W ostatnim czasie spółki zaczęły zmniejszać skalę działalności, a do realnej oferty trafia dużo mniej projektów. Wszystko po to, żeby nie przepalać gotówki, zwłaszcza na wczesnych etapach. Obraz zakrzywia drugi kwartał, kiedy deweloperzy do oferty włączali projekty, aby uniknąć zmian legislacyjnych, które wchodziły od 1 lipca [składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, która wynosi 1 proc. od ceny mieszkania – red.], ale nie oznacza to, że one są w budowie. Widać dużą ostrożność i pilnowanie kosztów zarządu, których ograniczenie może być dodatkową formą oszczędności – mówi Adrian Górniak.
A wszystko dlatego, że klienci kupujący na kredyt praktycznie zniknęli z rynku. Odstraszają ich nie tylko wysokie stopy procentowe, ale nowe wymogi KNF w zakresie liczenia zdolności kredytowej. Banki muszą brać pod uwagę możliwość wzrostu stóp nie o 2,5 pkt proc., ale o 5 pkt proc.
– Spółki raportują, że znacząco zwiększył się udział klienta gotówkowego (obecnie odpowiada on za 70-80 proc. kontraktacji, historycznie poziom wynosił 30 proc.), ale ci klienci nie są w stanie zasypać powstałej dziury. Dopóki nie poprawi się zdolność kredytowa i klienci kredytowi nie wrócą na rynek, to wydaje się, że podaż będzie ograniczana. Nadmierna rozbudowa oferty nie jest w interesie deweloperów, bo mogłoby to doprowadzić do spadku cen. Zachowanie płynności i utrzymanie cen sprzedażowych to są dwa priorytety – mówi Adrian Górniak.
Aby jednak doczekać obniżek stóp procentowych, trzeba przetrwać minimum rok na zmniejszonym rynku. Zobowiązania przekraczają poziom gotówki u niemal wszystkich deweloperów z wyjątkiem Robygu, a najgorzej sytuacja wygląda w Lokum Deweloperze, gdzie na koniec drugiego kwartału zobowiązania spółki były 27 razy wyższe niż poziom środków płynnych.
– Na razie konsens jest taki, że w drugiej połowie przyszłego roku stopy procentowe będą stopniowo obniżane. Nie zakładałbym jednak, że od razu spowoduje to skokową poprawę dynamiki kontraktacji. Bliższa mi jest teza o stopniowej odbudowie popytu – mówi Adrian Górniak
Ceny szybko nie spadną
Choć rynek mieszkaniowy niewątpliwie wszedł w fazę bessy, deweloperzy przygotowywali się na to od pewnego czasu, co pozwala im nie obniżać cen.
– Plusem sytuacji jest fakt, że nie ma istotnego nawisu podażowego, czyli takiej sytuacji, w której deweloperzy mieliby duży zapas gotowych niesprzedanych mieszkań. Oferta jest dostosowana do słabszego rynku, firmy były też bardzo ostrożne od początku roku jeśli chodzi o uruchamianie nowych projektów. To widać także w ostatnich danych GUS. Mieszkania, które są w budowie, są w dużym stopniu przedsprzedane, co sprawia, że sytuacja jest jeszcze w miarę komfortowa. Niemniej, każdy nowy projekt uruchomiony w ostatnich miesiącach może sprzedawać się istotnie dłużej niż cykl budowy. To nowa sytuacja dla deweloperów. W ostatnich latach projekty sprzedawały się niemal w całości jeszcze przed zakończeniem robót budowlanych – mówi Adrian Kyrcz.
Z drugiej strony nowe projekty są realizowane na droższych gruntach przy istotnie wyższych cenach materiałów budowlanych.
– Ryzyko spadku cen mieszkań oczywiście cały czas istnieje. Widoczna na pewno jest presja wzrostu kosztów gruntów, bo ostatnio kupione działki były droższe niż te, które wchodziły do budowy chociażby dwa, lata temu. Druga kwestia to wzrost cen materiałów budowlanych – koszty średnio wzrosły o 30 proc. w ciągu roku. Jeśli deweloperzy chcą bronić swoich marż, to tym samym nie powinni zmniejszać cen sprzedaży. Według niektórych analiz, żeby wrócili klienci kredytowi to cena musiałaby spaść o 40-50 proc. – czyli musiałoby wystąpić coś, czego żaden deweloper nie zrobi. Dane z rynku nie pokazują, żeby była duża korekta cen – w największych miastach obniżki w ujęciu m/m są jedynie symboliczne, a w porównaniu z ubiegłym rokiem ciągle jesteśmy kilkanaście procent wyżej – wskazuje Adrian Górniak.
Deweloperzy nie obniżają cen, ale machina marketingowa ruszyła.
– Istotnych wahań cen na razie nie widać. Zaobserwować jednak można zwiększone wydatki marketingowe – koszty sprzedaży w przeliczeniu na sprzedawane mieszkanie w pierwszej połowie roku u wielu deweloperów wzrosły r/r o kilkadziesiąt procent. Widać także politykę rabatową, czego w poprzednich latach nie było. Do tego bardziej preferencyjne systemy płatności – dotychczas zwykle klient płacił za mieszkanie proporcjonalnie do rozwoju budowy, a obecnie część deweloperów decyduje się na system płatności np. 20/80, czyli 20 proc. zaliczki płaconej przy podpisaniu umowy, a pozostałą część po zakończeniu budowy. Te trendy mogą pogorszyć i marże, i sytuację płynnościową deweloperów – mówi Adrian Kyrcz.