Od stycznia do września 2025 r. fundusze zainwestowały w biurowce w Polsce około 900 mln EUR. Mimo spadku o 11 proc. w porównaniu z minionym rokiem sektor utrzymał pozycję lidera — wynika z analizy Savillsa. Magazyny zyskały 873 mln EUR, a obiekty handlowe 453 mln.
Eksperci zwracają uwagę, że w III kw. wzrósł przede wszystkim popyt na obiekty typu value-add, czyli do odnowienia albo zmiany przeznaczenia.
— Wiele starszych, ale bardzo dobrze zlokalizowanych biurowców z rozpoznawalnymi adresami ma nieuwolniony potencjał do modernizacji lub zmiany funkcji. Takie projekty dają największe możliwości wzrostu wartości w średnim terminie — mówi Daniel Czarnecki, dyrektor w firmie Savills Polska.
Rewitalizacje i zmiany funkcji
W 2025 r. właścicieli zmieniło w Polsce 36 biurowców. W Warszawie były to m.in. Mennica Legacy Tower, Vibe, Plac Zamkowy - Business with Heritage i Wronia 31, a w Krakowie High5ive I i II.
— Obecnie inwestorzy szukają przede wszystkim bezpiecznych, stabilnych aktywów niezależnie od ich typu. Liczy się przewidywalny cash flow, silny fundament najemców i preferencyjne warunki finansowania, a nie sama kategoria nieruchomości. Jednocześnie rośnie zainteresowanie starszymi biurowcami z potencjałem modernizacji, konwersji lub poprawy komercjalizacji. Inwestorzy widzą tu przestrzeń do wzrostu wartości w średnim terminie zwłaszcza w kontekście ograniczonej nowej podaży — mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor w firmie Colliers Define.
Marcin Sulewski, dyrektor w JLL, zwraca uwagę, że zainteresowanie inwestorów przyciągają obecnie przede wszystkim małe obiekty o wartości 20-30 mln EUR.
— Jeśli chodzi o położenie, są to centralne lokalizacje w Warszawie lub obrzeża centrum, ewentualnie miejsca, które są dobrze skomunikowane i posiadają dostęp do metra. Ze względu na profile inwestorów, którzy są aktywni obecnie, nieruchomość powinna posiadać potencjał wygenerowania dodatkowej wartości, np. przez wynajęcie pustostanów, renegocjowanie obecnych umów najmu lub lekki remont czy odświeżenie, dzięki któremu można podnieść atrakcyjność budynku, a co za tym idzie — wysokość czynszu i wartość nieruchomości — tłumaczy Marcin Sulewski.
Inwestorzy pracują nad wartością aktywów
Analitycy zwracają jednocześnie uwagę, że część inwestorów decyduje się zatrzymać biurowce w portfelu, aby zwiększyć ich wartość.
— Właściciele podchodzą do zarządzania nieruchomością strategicznie — jak do inwestycji, której wartość można realnie zwiększać dzięki modernizacji, optymalizacji kosztów i dopasowaniu do potrzeb najemców. Najpowszechniejsze działania to modernizacja lobby, wind, toalet i części wspólnych, a więc elementów decydujących o tzw. pierwszym wrażeniu. Coraz częściej właściciele sięgają też po rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną i komfort pracy: wymianę instalacji HVAC, oświetlenia na LED, montaż paneli fotowoltaicznych czy wdrożenie systemów BMS — mówi Daniel Czarnecki.
Popularne staje się również rozszerzanie funkcji budynku o strefy zieleni czy tarasy, a także inwestowanie w udogodnienia dla rowerzystów.
— W przypadku dobrze zlokalizowanych biurowców z aktywnymi parterami i otwartych na ruch z ulicy dobrym pomysłem może okazać się ściągnięcie ciekawych konceptów gastronomicznych — mówi Daniel Czarnecki.
Największy efekt przynoszą kompleksowe modernizacje połączone z rearanżacją przestrzeni i podniesieniem klasy technicznej.
Ekspert Savillsa tłumaczy, że jest to rozwiązanie kosztowne, ale najbardziej opłacalne w długim terminie, ponieważ pozwala przyciągnąć stabilnych najemców i realnie zwiększyć wartość aktywa.
— Właściciele coraz częściej decydują się na modernizację, gdy budynek jest pusty, bo to dobry moment, w którym można swobodnie wdrożyć pełen upgrade technologiczny i funkcjonalny. Na rynku widać też rosnące znaczenie adaptacji zarówno przestrzeni biurowych do potrzeb pracy hybrydowej, jak też konwersji starszych budynków na funkcje mieszkaniowe lub hotelowe. To trend, który będzie przybierał na sile zwłaszcza w kontekście rosnącego deficytu mieszkań i zmieniającego się popytu na powierzchnie biurowe — mówi Daniel Czarnecki.