Ci, którzy wstrzymywali się z przeprowadzką do nowego biura, nie wiedząc, ile będą potrzebowali miejsca z powodu pracy zdalnej, dziś już się nie przeprowadzą z powodu braku wolnych powierzchni. Według JLL największym wyzwaniem, bez względu na wielkość poszukiwanej powierzchni, jest dostępność w segmencie premium. Brak powierzchni — czy to odpowiedniej wielkości, jakości czy dostępnej w konkretnym terminie — powoduje, że wielu najemców nie będzie w stanie zrealizować swoich planów w ciągu najbliższych dwóch lat.
W 2025 r. najemcy podpisali umowy na blisko 800 tys. m kw., co stanowi wzrost o 7,3 proc. w porównaniu z 2024 r., przy czym wysoki popyt w dużej mierze wynikał z przedłużenia umów — wynika z danych CBRE. Wskaźnik pustostanów w biurowcach jest już jednocyfrowy — na koniec 2025 r. spadł do 9,1 proc. Widać jednak spore różnice między dzielnicami Warszawy. W centralnym obszarze miasta było to 6,2 proc., na zachodnich obrzeżach centrum 5,5 proc., a poza centrum 11,6 proc. Największa dostępność powierzchni była na Służewcu — 18,2 proc.
Zniknęło ponad 0,5 mln m kw. biur
Biurowce idą do rozbiórki lub zmieniają funkcje na mieszkania, hotele i akademiki, a nowych buduje się za mało.
— Z mapy stolicy zniknęło ponad 160 tys. m kw. powierzchni biurowej, a deweloperzy oddali do użytku niecałe 89 tys. m. Wycofywanie starszych budynków biurowych, zmiana ich funkcji czy wyburzenia nie są nowym zjawiskiem, ale rok 2025 był pod tym kątem rekordowy. Szacujemy, że w ostatnich pięciu latach ten proces dotyczył ponad 540 tys. m kw. biur, a następne dwa lata przyniosą kolejne zmiany obejmujące około 180 tys. m kw. biurowców — komentuje Mateusz Polkowski, dyrektor działu doradztwa i badań w JLL.
Powierzchnie w budowie z poślizgiem
Tyle samo powierzchni, która wkrótce może zniknąć z rynku, znajduje się obecnie w budowie. Według JLL dzięki rozpoczęciu kolejnego etapu inwestycji biurowej w ramach kompleksu Towarowa 22 łączna powierzchnia w budowie zwiększyła się do 185 tys. m kw. Wlicza się do tego również to, czego deweloperzy nie zdążyli oddać do użytkowania w ubiegłym roku.
Wśród zakończonych w 2025 r. inwestycji największe były The Bridge (51,8 tys. m kw.) i Office House (27,8 tys. m kw.). Na rynek wrócił również zmodernizowany biurowiec w ramach kompleksu Lipowy Park (10 tys. m kw.). Łączna powierzchnia biurowa w stolicy na koniec roku wyniosła 6,23 mln m kw.
Czynsze urosły i nie przestaną rosnąć
Według Piotra Kamińskiego, dyrektora wykonawczego w JLL, niski wskaźnik pustostanów w połączeniu z bardzo ograniczoną aktywnością deweloperów oraz stabilnym popytem ze strony firm tworzą wyjątkowo sprzyjające środowisko do dalszego wzrostu czynszów. W 2025 r. w centrum urosły one o 6 proc., a w dzielnicach poza nim średnio o 4 proc.
— Jestem przekonany, że w tym roku najwyższe czynsze transakcyjne wzrosną do 30 EUR za m kw. miesięcznie. Będziemy również obserwować wyjątkowe, pojedyncze transakcje na poziomie nawet 34-35 EUR dotyczące mniejszych modułów na najwyższych piętrach najlepszych wieżowców — uważa Piotr Kamiński.