W 2001 roku sprzedane zostaną najwyżej cztery Polskie biurowce
Rynek inwestycyjny w Polsce ciągle znajduje się we wstępnej fazie rozwoju. Mimo że jak przyznają analitycy, wiele funduszy inwestycyjnych przygląda się warszawskim biurowcom, do transakcji dochodzi sporadycznie.
W publikowanych w 1999 r. raportach o warszawskim rynku nieruchomości można było przeczytać, że rynek inwestycyjny zaczyna się rozwijać. Informowano o sprzedaży (w 1998 r.) budynku biurowego w kompleksie Wiśniowy Business Park. Jego nabywcą była firma Commercial Union, a stopa kapitalizacji (stopa zwrotu z inwestycji) ustalona została na poziomie 13 proc. Analitycy mówili wtedy, że coraz więcej międzynarodowych funduszy inwestycyjnych interesuje się warszawskim rynkiem, że wśród inwestorów instytucjonalnych pojawią się także podmioty z polskim kapitałem. Tymczasem, mimo upływu dwóch lat, na rynku tym nie zawarto zbyt wielu transakcji. W najnowszym raporcie firmy DTZ wymieniono sześć takich transakcji, z czego większość zawarto w 2000 r.
Z danych prezentowanych przez DTZ wynika, że przed rokiem łączna wartość transakcji wyniosła około 160 mln EUR (608 mln zł). Analitycy z Knight Frank zauważają, że większość obiektów będących przedmiotem sprzedaży była wynajęta w 80-100 procentach.
— Dzieje się tak dlatego, że typowa transakcja na rynku inwestycyjnym polega na kupnie w pełni wynajętego obiektu biurowego. Można powiedzieć, że nabywca kupuje nie biurowiec, ale dochody, które przyniesie on w przyszłości — mówi Tomasz Trzósło z Jones Lang LaSalle.
To dopiero początek
Tymczasem mimo większej liczby budynków, do transakcji nadal dochodzi sporadycznie.
W 2001 r. na warszawskim rynku doszło do zawarcia jednej transakcji inwestycyjnej. Była to sprzedaż biurowca Saski Point. Biorąc pod uwagę, że do końca roku 2001 pozostały niecałe cztery miesiące, można się spodziewać, że w porównaniu z 2000 r. transakcji czysto inwestycyjnych będzie mniej. Analitycy twierdzą jednak, że nie oznacza to załamania rynku.
— Oczywiście w stosunku do Europy Zachodniej nie jest to rynek galopujący — uważa Tomasz Trzósło.
— Rynek inwestycyjny jest u nas wciąż w fazie rozwoju i myślę, że najbliższy rok nie przyniesie tu dużych zmian. Fundusze rozglądają się w poszukiwaniu obiektów do kupienia — dodaje Daniel Pater z Knight Frank Nieruchomości.
Christopher Grzesik z King Sturge twierdzi, że obecnie trwają negocjacje i do końca 2001 r. zostaną zawarte 2-3 umowy tego typu.
Znikomy wpływ
Obecne zachwianie się polskiej gospodarki na pewno doprowadzi do tego, że fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne wnikliwiej przyjrzą się temu, co stanie się z budżetem i inflacją, uważają analitycy.
— Nie spodziewam się jednak jakiegoś załamania. Obecna sytuacja w Polsce może mieć wpływ na decyzje inwestorów, ale myślę, że większe znaczenie ma stan całej światowej gospodarki, szczególnie amerykańskiej. Niektóre fundusze inwestycyjne z USA w związku z osłabieniem się koniunktury mogą zrezygnować z ekspansji na Europę, ale mogą się znaleźć i takie, które w celu rozproszenia ryzyka mogą podjąć decyzję o inwestowaniu właśnie na naszym kontynencie — mówi Tomasz Trzósło.
Daniel Pater uważa zaś, że kłopoty gospodarcze naszego kraju na pewno mają wpływ na decyzje inwestorów. Jego zdaniem, wiarygodność naszej gospodarki w ich oczach spadła. Jednak trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy inwestorzy zrezygnują z polskich biurowców dlatego, że obecnie mamy kryzys.
— Trudno przewidzieć reakcje inwestorów na obecną sytuację w Polsce — uważa Christopher Grzesik.
— Chwilowe załamania gospodarcze nie mają tak dużego wpływu na rynek inwestycyjny, ponieważ zwrot z takich inwestycji jest obliczony na kilkanaście lat. Ponadto można powiedzieć, że jesteśmy atrakcyjnym krajem ze względu na perspektywę naszego przystąpienia do UE — dodaje Christopher Grzesik.
Lepiej wynajmować
Christopher Grzesik uważa, że mniejsza liczba transakcji inwestycyjnych w 2001 r. wynika z faktu, że na rynku nie ma odpowiednich obiektów do kupienia.
— Po prostu sprzedaż wielu dobrych obiektów została wstrzymana dlatego, że ich właściciele zamiast wycofywać gotówkę z inwestycji pozbywając się budynków, zatrzymują je dla siebie i czerpią zyski z wynajmu. Dzięki temu łatwiej im pozyskać kredyt na kolejną inwestycję. Banki bowiem bardzo chętnie udzielają pożyczki, wiedząc, że inwestor ma zagwarantowane dochody w postaci czynszu za wynajem. Myślę, że wiele z tych obiektów trafi na rynek dopiero za pa- rę lat — uważa Christopher Grzesik.