Średnie ceny transakcyjne mieszkań rosły w lutym nie tylko w dużych miastach, jak to było w styczniu. Wartość indeksu urban.one dla mieszkań w całej Polsce wyniosła 109,56 pkt, rosnąc w porównaniu ze styczniem o 0,46 pkt. Biorąc pod uwagę wartość indeksu z analogicznego okresu zeszłego roku, wartość indeksu spadła jednak o 1 pkt — wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla PB i Bankier.pl.
W dużych miastach średnie ceny transakcyjne były w lutym wyższe nie tylko w porównaniu z poprzednim miesiącem — wartość indeksu urban.one wzrosła w nich w ciągu miesiąca o 0,61 pkt, sięgając 120,35 pkt. W porównaniu z lutym 2022 r. była wyższa o 2,83 pkt. W przypadku rynku warszawskiego wartość indeksu wyniosła w lutym 119,28 pkt, co oznacza wynik wyższy od styczniowego o 0,58 pkt. i o 1,77 pkt wyższy niż rok wcześniej.
Rośnie optymizm ekspertów
Nastroje ekspertów Cenatorium poprawiły się we wszystkich dziedzinach — w marcu więcej było optymistów oceniających przyszłą sytuację ogólną, wzrost cen czy liczbę transakcji. 46 proc. ankietowanych uważało, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych poprawi się w najbliższych sześciu miesiącach (w lutym 20 proc.). Z 60 do 36 proc. zmalał odsetek ekspertów uważających, że dojdzie do stabilizacji, a z 34 do 18 proc. grupa tych, którzy prognozują, że dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych.
— Sygnały dotyczące budzenia się rynku widać zewsząd: wzrosła liczba wniosków kredytowych, wyższa była sprzedaż na rynku pierwotnym — luty był o ponad 40 proc. lepszy od stycznia, zwiększył się ruch na platformach ogłoszeniowych. Kupujący potrzebowali kilku miesięcy ustabilizowania sytuacji i paru pozytywnych wiadomości z gospodarki. Oczywiście dobre wskaźniki mieszkaniówki to i tak historycznie słabe poziomy, ale ożywienie jest warte zauważenia. Jeśli zawirowania w zagranicznych systemach bankowych nie wpłyną na polski rynek, to wiosna powinna być dla rynku dobra — mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Zmniejszył się też udział ekspertów uważających, że w najbliższych miesiącach dojdzie do spadku cen mieszkań (z 34 do 18 proc.) oraz tych, którzy przewidywali utrzymanie cen na dotychczasowym poziomie (z 53 do 46 proc.). Wzrosła natomiast — z 13 do 36 proc. — grupa ekspertów prognozujących ich wzrost.
Zdania ekspertów dotyczące liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań były podzielone. Po 45 proc. przewidywało, że sprzedaż mieszkań będzie stabilna lub wzrośnie w najbliższych sześciu miesiącach. Pozostali uważali, że będzie spadać. Miesiąc wcześniej aż 74 proc. uważało, że liczba transakcji będzie zbliżona do obecnej, a tylko 13 proc. przewidywało jej wzrost.
Nadmierny optymizm chłodzi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
— Luty był kolejnym miesiącem, w którym odnotowaliśmy niewielki wzrost liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży. Warto dodać, że sytuacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego mocno koreluje z cenami mieszkań na rynku pierwotnym. Mimo zmniejszenia przez KNF bufora przy wyliczaniu zdolności kredytowej oraz rządowych zapowiedzi dotyczących bezpiecznego kredytu deweloperzy nie spieszą się z odmrażaniem inwestycji. Do sprzedaży trafiają jedynie pojedyncze projekty, a kolejne są wystawiane dopiero po wyprzedaniu poprzednich — podkreśla Małgorzata Wełnowska.
Ceny ofertowe zależą od rynku
Z monitoringu cen ofertowych wynika, że w lutym sytuacja na rynku mieszkaniowym była dynamiczna.
— We Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu doszło do wzrostu cen ofertowych. Na rynku pierwotnym nie przekroczył on 1 proc., natomiast na wtórym był znacznie wyższy, jednak nie przekroczył 5 proc. miesięcznie. W Łodzi i Gdańsku miesięczny wzrost cen nastąpił na rynku pierwotnym — o 2,6 i 5,0 proc. Na wtórnym doszło do niewielkiej korekty cen w dół — w Łodzi o 2,6 proc., a w Gdańsku o 1,8 proc. — mówi Małgorzata Wełnowska.
W Krakowie ceny ofertowe na rynku wtórnym zatrzymały się, a na pierwotnym spadły o 1,3 proc.
— Średnia cena 1 m kw. mieszkania w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej lokali najtańszych, a przybywa drogich i bardzo drogich. Z taką sytuacją mamy do czynienia w większości dużych miast. Nadal najbardziej pożądane są małe mieszkania, kupowane zarówno dla własnego użytku, jak też jako dobro inwestycyjne — twierdzi Małgorzata Wełnowska.
W Warszawie ceny ofertowe mieszkań rosną od początku roku — w lutym doszło do 3,2-procentowego wzrostu na rynku pierwotnym oraz 1,7-procentowego na wtórnym.
— W ostatnich miesiącach zmieniła się struktura oferty ze względu na wzrost udziału mieszkań droższych — mówi Małgorzata Wełnowska.
Ceny gruntów stanęły
W lutym indeks urban.one odnoszący się do transakcyjnych cen gruntów budowlanych w porównaniu ze styczniem zmienił się nieznacznie — obniżył się o 0,05 pkt, a jego wartość wyniosła 139,26 pkt. Mimo tak nieznacznego spadku miesiąc do miesiąca w ujęciu rocznym wartość indeksu obniżyła się o 2,66 pkt.
Nastroje ekspertów były bardziej optymistyczne niż miesiąc wcześniej. Zmalało grono pesymistów — w marcu 27 proc. ankietowanych przewidywało, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów się pogorszy, podczas gdy w lutym uważało tak 33 proc., a grupa prognozująca poprawę wzrosła z 7 do 18 proc. 55 proc. opowiedziało się za stabilizacją na rynku gruntów (w styczniu 60 proc.).
