W ubiegłym roku padł polski rekord nowej podaży małych magazynów miejskich, 2021 zapowiada się nie gorzej.
Małe magazyny miejskie (tzw. SBU, czyli small business units) osiągnęły w 2020 r. łączną powierzchnię ok. 1,7 mln m kw., co stanowi 8 proc. całkowitej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln m kw.). Z raportu „Small Business Units – małe magazyny z wielkim potencjałem” firmy Colliers International wynika, że na rynek trafiło w ubiegłym roku ponad 160 tys. m kw. powierzchni w obiektach SBU. W 2021 r. tylko w pierwszym kwartale deweloperzy oddali kolejne 56 tys. m kw.
Na koniec marca w budowie było 260,4 tys. m kw. powierzchni w małych magazynach miejskich, a oddanie do użytku większości planowane jest na ten rok. Oznacza to, że na koniec 2021 r. podaż obiektów SBU może osiągnąć 1,96 mln m kw.
Top 5 regionów SBU
| powierzchnia istniejąca | udział w proc. | powierzchnia w budowie | udział w proc. |
| Warszawa | 52 | Poznań | 26 |
| Polska Centralna | 24 | Wrocław | 23 |
| Górny Śląsk | 8 | Warszawa | 13 |
| Wrocław | 6 | Trójmiasto | 10 |
| Poznań | 3 | Kraków | 8 |
| pozostałe | 7 | pozostałe | 20 |
Źródło: Colliers International, raport „Small Business Units – małe magazyny z wielkim potencjałem” (dane na koniec I kw. 2021 r.)
Zaakceptowali spekulacje
Według ekspertów Colliersa przez wiele lat mieliśmy do czynienia z niedoborem podaży małych (rzędu kilkuset metrów kwadratowych) modułów magazynowych, poszukiwanych głównie przez mniejsze firmy. Deweloperzy woleli budować duże hale czy parki logistyczne zabezpieczone najczęściej umowami przednajmu lub w formule BTS (build to suit – budowane według oczekiwań najemcy). Doświadczenie rynkowe pokazało, że proces komercjalizacji magazynów SBU przebiega nieco inaczej – ich powierzchnie wynajmowane są dopiero w trakcie lub już po zakończeniu budowy, co wynika bezpośrednio ze specyfiki najemców. Z czasem deweloperzy dostrzegli w tym segmencie potencjał i coraz częściej rozpoczynają inwestycje czysto spekulacyjnie.
– Można stwierdzić, że obecnie obserwujemy równowagę między podażą a popytem na SBU – mówi Jan Barbasiewicz, partner w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.
To nie typowy e-commerce
Zdaniem eksperta nie należy jednak łączyć wzrostu segmentu SBU z pandemią COVID-19 i przyspieszeniem rozwoju sektora e-commerce. W Polsce akurat te trendy przełożyły się na rozwój powierzchni dużych magazynów, tzw. big boksów. Korzystają z nich zarówno najwięksi gracze, czyli sieci handlowe i firmy logistyczne, jak i małe sklepy działające na tzw. market place’ach, czyli platformach, za pośrednictwem których prowadzą sprzedaż, jak Amazon czy Allegro.
Obiekt SBU to format, który łączy trzy rodzaje powierzchni klasy A: magazynową, biurowo-socjalną i wystawienniczo-sprzedażową. Eksperci Colliersa zwracają uwagę, że to przestrzeń przeznaczona dla najemców dystrybuujących specjalistyczne produkty i małych firm z branży handlowej, dla których kluczowa jest bliskość miasta.
Typowymi najemcami powierzchni SBU są operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej, firmy kurierskie, małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast i mniejsze firmy z sektora e-commerce.
Największe wzięcie
Największym popytem w ostatnich pięciu latach cieszyły się moduły o powierzchni 500-1000 m kw. (21 proc.), 1000-1500 m kw. i 3000-5000 m kw. (po 16 proc.). Najmniejsze (do 500 m kw.), podobnie jak największe (5000-10000 m kw.) odpowiadały natomiast za 12 proc. popytu.
Przy wyborze konkretnej powierzchni SBU na pierwszym miejscu zdecydowanie jest lokalizacja. Obiekty te muszą być położone nie tylko w pobliżu centrum miasta, lecz także we właściwym otoczeniu biznesowo-przemysłowym. Kluczowa jest dostępność komunikacji miejskiej, umożliwiającej sprawny dojazd pracowników do obiektu, oraz bliskość dużych węzłów i tras, dzięki którym szybko można dotrzeć do magazynu SBU np. z centrum logistycznego w innym regionie kraju.
Najemcy zwracają też uwagę na standard powierzchni biurowych oraz ich reprezentacyjność, ponieważ magazyn często pełni funkcję głównej siedziby firmy.
