Wielkie sprzątanie po Dolcanie

14-05-2018, 22:00

Deweloper tuż przed upadłością wyzbywał się majątku. Syndyk próbuje go odzyskać, a prokuratura sprawdza, czy nie doszło do przestępstwa

Trzy miesiące temu napisaliśmy w „PB”, że syndyk Katarzyna Uszak, zarządzająca majątkiem upadłego Dolcanu Plus (DP), będzie miała tyle pracy, ile miał Herkules przy sprzątaniu stajni Augiasza. Nie pomyliliśmy się. Okazuje się, że zajęć związanych z podejrzanymi działaniami znanego dewelopera nie zabraknie też śledczym.

SYNDYK MA CO ROBIĆ:
Wyświetl galerię [1/3]

SYNDYK MA CO ROBIĆ:

Przez lata Dolcan miał siedzibę w tym budynku na warszawskim Targówku, przy ul. Łodygowej 26. W dniu ogłaszania upadłości dewelopera nowym właścicielem części nieruchomości zlokalizowanej pod tym adresem stała się spółka zewnętrzna. Syndyk Dolcanu podejrzewa, że była to jedna z transakcji, przeprowadzonych z naruszeniem prawa. Zamierza ją podważyć, a nieruchomość odzyskać. Fot. Marek Wiśniewski

Zmiana warty

Bankructwo Dolcanu to rezultat wynaturzonej symbiozy, w jakiej funkcjonował z również upadłym SK Bankiem. Już ponad dwa lata temu ujawniliśmy w „PB”, że aż połowa kredytów z wołomińskiej instytucji (ponad 1,4 mld zł z 2,8 mld zł) wypłynęła do grupy kilkudziesięciu firm skupionych wokół DP. Te formalnie niepowiązane spółki brały coraz wyższe kredyty, których większość szła na spłatę wcześniejszych. Finansowa piramida w końcu musiała się wywrócić — i się wywróciła.

Na dzień upadłości SK Banku saldo niespłaconych kredytów nieformalnej grupy Dolcanu przekroczyło 1,4 mld zł, a obecnie jest jeszcze wyższe. Według prokuratury, bank i deweloper funkcjonowały przy tym jak wielki gang, na czele którego stali Sławomir D., założyciel i wieloletni właściciel DP, oraz Jan B., wieloletni prezes SK Banku (obaj od listopada 2017 r. przebywają w areszcie).

Sławomir D. formalnie opuścił Dolcan pod koniec 2016 r. Na początku 2017 r. kontrolęnad grupą przejęły dwie nowo powołane spółki z minimalnym kapitałem 5 tys. zł: Renova Capital (RC, przejęła spółki córki DP) i Avares Capital (przejęła firmy związane z deweloperem nieformalnie). Ich prezesem jest 68-letnia Grażyna Pachnik, a właścicielem — 75-letni Jerzy Szkiela, oboje nieznani powszechnie na rynku deweloperskim.

31 stycznia 2017 r. Grażyna Pachnik została też prezesem DP i ponad 50 firm z nim związanych. Jeszcze tego samego dnia podpisano „umowę świadczenia usług doradztwa w zakresie restrukturyzacji prawnej i gospodarczej spółek z grupy kapitałowej Dolcan”, z tytułu której RC miała uzyskiwać maksymalnie 300 tys. zł netto miesięcznie. Co istotne, strony (czyli spółki zarządzane przez Grażynę Pachnik) wyraziły zgodę na „rozliczanie umowy na podstawie umów przenoszenia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu”.

20 mln za 123 tys.

Na podstawie umowy restrukturyzacyjnej 24 lipca 2017 r. RC wystawiła jednej ze spółek córek Dolcanu, firmie Budo-Plus, fakturę na 123 tys. zł. Następnie przeniosła wynikającą z niej wierzytelność na siostrzanąspółkę Renova Investments (RI), ze znanym układem zarządczo-właścicielskim: prezes — Grażyna Pachnik, jedyny udziałowiec — Jerzy Szkiela. Kolejny ruch nastąpił 14 sierpnia 2017 r. — w zamian za zwolnienie z długu wysokości 123 tys. zł, na RI przeniesiona została prawie półhektarowa nieruchomość, na której Budo-Plus prowadził warszawską inwestycję Ogrody Ochoty II, wraz z pozwoleniem na budowę. W umowie wskazano, że wartość tej nieruchomości, obciążonej gigantycznymi hipotekami, to… 20 mln zł.

Jak ustaliliśmy — tą nietypową transakcją zainteresowała się adwokat Joanna Piotrkowska-Siudak, jedna z nabywczyń mieszkań w tej inwestycji. W imieniu własnym i kilkunastu innych osób zawiadomiła prokuraturę, a ta uznała, że istnieje uzasadnione podejrzenie popełnienia przestępstwa i w listopadzie 2017 r. wszczęła śledztwo.

— Prowadzone jest w sprawie podejrzenia popełnienia oszustwa na co najmniej 3,2 mln zł, na szkodę nabywców lokali w Ogrodach Ochoty II, oraz uszczuplenia zaspokojenia wierzycieli, m.in. poprzez przenoszenie składników majątku na nowy podmiot. Dotychczas w sprawie nikomu nie przedstawiono zarzutów — informuje Marcin Saduś, rzecznik Prokuratury Okręgowej Warszawa — Praga.

Inwestor z przeszłością

Umowa restrukturyzacyjna nie była jedyną, którą Grażyna Pachnik podpisała sama z sobą w dniu powołania na prezesa spółek z grupy Dolcanu, 31 stycznia 2017 r. Kolejna dotyczyła pożyczki wysokości 800 tys. zł, której Dolcanowi na dwa miesiące udzieliła RC. Znów przewidziano możliwość przeniesienia nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu — i z niej skorzystano. Tym razem była to niezabudowana nieruchomość o powierzchni prawie 1 ha, położona na warszawskiej Białołęce. RC stała się jej właścicielem 10 maja 2017 r.

Z akt upadłościowych Dolcanu wynika, że syndyk Katarzyna Uszak chce, by nieruchomość wróciła do masy upadłości. W tym celu złożyła wniosek do sądu o uznanie obu umów (pożyczki i przeniesienia własności) za bezskuteczne. Argumentuje, że już w momencie udzielania pożyczki DP był niewypłacalny i nie mógł jej spłacić, a nieruchomość była warta więcej niż pożyczka. „Celem umowy było stworzenie zobowiązania, które w dalszej kolejności pozwoliłoby Upadłemu na przeniesienie nieruchomości (…) w zamian za zwolnienie z wykreowanego w ten sposób zobowiązania” — czytamy w uzasadnieniu wniosku.

Co na to nabywca działki? Adrianna Wróblewska, pełnomocnik RC, w przesłanym do sądu piśmie przekonuje, że w wyniku umów nie doszło do pokrzywdzenia wierzycieli, a spółka na spłatę zobowiązań Dolcanu przekazała ponad 2 mln zł, czyli tyle, ile warta jest przejęta nieruchomość (choć jednocześnie zaznacza, że udzieliła drugiej pożyczki na 0,6 mln zł).

Kto ma rację, rozstrzygnie sąd. Nawet jeśli przychyli się do wniosku syndyka, nie będzie to oznaczało automatycznego powrotu nieruchomości do Dolcanu. Od 10 maja 2017 r. jej właścicielem jest bowiem inna spółka: wrocławska Karda Investments (KI), od której pieniądze pożyczyła RC, by pożyczyć je Dolcanowi. Co wiemy o KI? Jej właścicielem jest cypryjska firma Forestdam Management, a prezesem — Dariusz Radziszewski, znany jako były prezes War Inwestu, dewelopera, który zbankrutował z wielkim hukiem kilkanaście lat temu. W głośnej wtedy sprawie Dariusz Radziszewski usłyszał nawet zarzuty oszukania, na wiele milionów, prawie 900 osób — niedoszłych nabywców mieszkań w warszawskich inwestycjach War Inwestu. Ostatecznie jednak w 2015 r. został z nich oczyszczony, a sprawę umorzono.

Jak się okazuje, KI nie jest jedyną spółką zarządzaną przez Dariusza Radziszewskiego, która stała się właścicielem nieruchomości należących wcześniej do grupy Dolcan. Kolejna, Travar Estate, 30 czerwca 2017 r. (czyli dokładnie w dniu ogłoszenia upadłości DP) przejęła nieruchomość na warszawskim Targówku, pod adresem, pod którym była siedziba Dolcanu. Również tym razem przejęcie nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności w zamian za zwolnienie z długu. Syndyk informuje, że ją także chce ubezskutecznić lub unieważnić ze względu na „uzasadnione podejrzenie naruszenia prawa”.

Spółki po 100 zł

Wcześniej Katarzyna Uszak musi jednak doprowadzić do ubezskutecznienia umowy sprzedaży udziałów w spółce córce DP, Dolcan Szczecin, do której należała ta nieruchomość. Do sprzedaży doszło 10 marca 2017 r., a nabywcą była spółka Avares Capital (AC), kontrolowana przez duet Pachnik — Szkiela. Tego samego dnia AC przejęła też udziały w dziewięciu pozostałych spółkach zależnych Dolcanu: Budo- Plus, Gold Office, Frost, Dol-Pol, Dol-Pik, Dol-Mont, Divon, Dol-Dom i Rudy Rydz. Każda została sprzedana za… 100 zł, choć, zdaniem syndyka, przynajmniej niektóre (np. Budo-Plus, którym zajmuje się prokuratura) „posiadały znaczny majątek w postaci inwestycji w toku”.

Zdaniem syndyka, umowy te były „oczywistym pokrzywdzeniem wierzycieli” Dolcanu. Co na to Adrianna Wróblewska, która jest nie tylko pełnomocnikiem RC, ale też zasiada lub zasiadała w radach nadzorczych kilku spółek z grupy Dolcanu, a jednocześnie jest wspólnikiem innej firmy, której szefuje Dariusz Radziszewski? Nie chciała z nami rozmawiać, zasłaniając się tajemnicą adwokacką. Odmówiła też przekazania kontaktów do Grażyny Pachnik i Dariusza Radziszewskiego, a nasze próby dotarcia do nich spełzły na niczym.

Tymczasem sąd ocenił, że roszczenie syndyka jest uprawdopodobnione i udzielił zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu dalszego zbywania lub obciążania udziałów w byłych spółkach córkach Dolcanu. To niejedyny sukces Katarzyny Uszak — sąd uznał też za bezskuteczną umowę na najem ruchomości Dolcanu, zawartą w przeddzień upadłości. Twierdzenia drugiej strony transakcji, czyli RC, o braku pokrzywdzenia wierzycieli i rzekomej ekwiwalentności świadczeń, uznał przy tym za „gołosłowne”.

Przekroczyć Rubikon

Problemy z uciekającym majątkiem nie są jedynymi, z którymi boryka się syndyk Dolcanu. Kolejne dotyczą inwestycji mieszkaniowych spółki. W przypadku skończonych, takich jak stołeczne Osiedle Skierniewicka i Kamyk Zielony, są wolne lokale, które można by wystawić na sprzedaż, ale na razie do tego nie doszło, ze względu na gigantyczne braki i bałagan w dokumentacji DP. Niedługo powinno jednak dojść do ogłoszenia przetargów.

Gorzej wygląda sytuacja nieskończonych inwestycji: Osiedla Jordanowskiego w Częstochowie i Miasteczka Rubikon w Warszawie. W pierwszym przypadku na ukończenie budynku, głównie instalację oddymiającą, potrzeba co prawda niecałe 400 tys. zł, ale Dolcanu nie stać nawet na to. Syndyk musiała więc wystąpić, by kolejną już zaliczkę, wysokości 200 tys. zł, uiścił największy wierzyciel dewelopera, czyli syndyk SK Banku.

Jeśli chodzi o Miasteczko Rubikon, sytuacja jest bardziej skomplikowana. Dolcan lokale w tej inwestycji oferował jako mieszkania, ale przy podpisywaniu umów okazywało się, że są „lokalami użytkowymi z funkcją całodobowego zamieszkiwania”. Ta formuła wynikała pewnie z tego, że plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał przeznaczenie działek na budynki biurowo-usługowe. Niestety, dziś oznacza to, że nabywcy, którzy na ponad 40 mieszkań wyłożyli około 4,5 mln zł (a mają do dołożenia około 1,5 mln zł), mogą te pieniądze bezpowrotnie stracić. Nie są bowiem chronieni tak jak osoby z normalnymi umowami deweloperskimi.

Na szczęście wziął ich w obronę Adam Bodnar, Rzecznik Praw Obywatelskich, który uznał, że Dolcan stosował nieuczciwe praktyki rynkowe. I jemu, i niedoszłym nabywcom syndyk zadeklarował dążenie do tego, by, sprzedając inwestycję innemu deweloperowi, w warunkach przetargu zastrzec konieczność uwzględnienia interesów poszkodowanych klientów. Ewentualny kupiec nie powinien mieć problemów z akceptacją takiego rozwiązania, bo w pierwszym, najbardziej zaawansowanym etapie Miasteczka Rubikon zdecydowana większość lokali (około 200) jest wolna.

 

800 mln zł Na tyle syndyk Katarzyny Uszak szacuje długi Dolcanu. Dokładna kwota będzie wynikać z przygotowywanej listy wierzytelności…

0 zł …a tyle deweloper miał w kasie, gdy weszła do niego syndyk. Upadłość jest prowadzona tylko dzięki finansowaniu procesu przez największego wierzyciela: syndyka SK Banku.

Weź udział w warsztacie "Ochrona interesu dewelopera", 27 czerwca 2018 r., Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dawid Tokarz

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Wielkie sprzątanie po Dolcanie