Upadek SK Banku sparaliżowal Dolcan

15-02-2016, 22:00

Znany stołeczny deweloper, odcięty od kurka z pieniędzmi z wołomińskiego banku, stanął na krawędzi bankructwa

Kika dni temu ujawniliśmy, że upadły SK Bank funkcjonował na kształt dający się porównać do swoistej piramidy finansowej i że aż połowa wszystkich kredytów tego największego banku spółdzielczego w kraju wypłynęła do grupy firm nieformalnie powiązanych z Dolcanem. Ich obecne zadłużenie to około 1,4 mld zł. Nie tylko deweloper, ale też jego klienci mają gigantyczny problem.

Wyświetl galerię [1/3]

Marek Wiśniewski

Nie nasza wina

W inwestycjach Dolcanu od miesięcy nic się nie dzieje. Z informacji „PB” wynika, że Sławomir Doliński, właściciel i szef rady nadzorczej dewelopera, szuka inwestora, który mógłby je zakończyć.

— Nie zaprzeczam ani nie potwierdzam. Robimy wszystko, by złagodzić konsekwencje, jakie dla naszej spółki spowodowała upadłość SK Banku — ucina Sławomir Doliński. Przyznaje, że sytuacja „nie wygląda zbyt dobrze”. Jego zdaniem, nie byłoby tak, gdyby nie „opieszałość i brak współpracy” ze strony zarządu komisarycznego SK Banku, który zawiadywał bankiem od sierpnia do grudnia 2015 r.

— Nawet osoby, które wpłaciły pieniądze na mieszkanie, nie miały możliwości uzyskania bezobciążeniowego tytułu własności lokali. Zarząd komisaryczny nie chciał też uwalniać czy pozwalać na wydzielanie poszczególnych hipotek. W takiej sytuacji trudno nam było prowadzić kolejną sprzedaż i świadomie narażać klientów na straty. A właśnie na sprzedaży zarabiamy. To trochę tak, jakby pianiście zabrać pianino i kazać grać dalej, a później obwiniać go za to, że koncert się nie odbył — porównuje Sławomir Doliński. Zaznacza, że Dolcan rozmawia z obecnym zarządcą SK Banku wyznaczonym przez sąd upadłościowy.

— Mamy nadzieję, że rozwiążemy sytuację bez straty dla naszych klientów i bez większych strat dla spółek — mówi Sławomir Doliński.

Z ustaleń „PB” wynika, że może to być zadanie z gatunku „mission impossible”. Między słowami przyznaje to nawet Jan Bajno, do sierpnia 2015 r. prezes SK Banku.

— Wiem od Sławomira Dolińskiego, że przy wyłożeniu 70 mln zł na dokończenie inwestycji budowlanych ze sprzedaży mieszkań mógłby uzyskać ponad 400 mln zł. Po upadłości banku będzie to jednak bardzo trudne — mówi Jan Bajno.

Powiązani na amen

Nawet jeśli Dolcanowi udałoby się pozyskać około 330 mln zł nadwyżki, to i tak byłoby to bardzo mało w stosunku do potrzeb. Łączne zadłużenie firm powiązanych z Dolcanem wobec SK Banku wynosi bowiem około 1,4 mld zł. I choć bezpośrednio na grupę Dolcan przypada niewielka część tej kwoty, to na różne sposoby odpowiada ona też za długi zaciągnięte za pośrednictwem kilkudziesięciu spółek powiązanych z deweloperem. Większość z nich jest w bardzo trudnej sytuacji finansowej. Z około 70 prześwietlonych przez nas firm już na koniec 2014 r. (ostatnie dane dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym) aż ponad 40 miało ujemne kapitały własne na łącznie ponad 200 mln zł i musiało na walnych przegłosowywać uchwały o dalszym istnieniu. Większość z nich była kredytobiorcami SK Banku, a resztę wiązały z nimi różne umowy. Formalnie spółki nie należą do grupy Dolcanu, ale są zarządzane i kontrolowane przez firmy i osoby ściśle z deweloperem związane. Śledztwo „PB” wykazało, że wśród udziałowców i prezesów byli lub są m.in. członek zarządu Dolcanu, trzech byłych prezesów dewelopera, liczni byli i obecni pracownicy (dyrektorzy, kierownicy, analitycy itp.), a także członkowie ich rodzin. Dzięki takiemu układowi SK Bank wykazywał, że nie przekracza prawnego limitu, zgodnie z którym nie można pożyczyć jednej grupie podmiotów powiązanych więcej niż równowartość 25 proc. funduszy własnych (w przypadku wołomińskiej instytucji było to niecałe 100 mln zł). Najważniejsze jest jednak to, że zaciągnięte przez „firmy z grupy” kredyty są zabezpieczone na majątku grupy Dolcan, m.in. hipotekami na nieruchomościach, pełnomocnictwami do rachunków bankowych czy cesjami należności z różnych umów. Już na koniec 2014 r. poręczenia na rzecz podmiotów trzecich w sprawozdaniu grupy Dolcan stanowiły kwotę 1,14 mld zł! A tylko na pięciu najbardziej obciążonych nieruchomościach w Warszawie na dziś znajdują się hipoteki na ponad 950 mln zł!

Straty, straty, straty

To nie koniec złych wiadomości. Z ustaleń „PB” wynika, że w ostatnich latach lokale z kolejnych inwestycji grupy Dolcan, m.in. wskutek znacznych opóźnień, sprzedawane były z dużymi stratami. Przykład? Tylko na jednym Osiedlu Tęczowym w warszawskiej dzielnicy Włochy realizująca projekt spółka Park Development (PD) w latach 2013-14 straciła ponad 35 mln zł. Uwzględniając inne koszty, głównie obsługi kredytów i pożyczek, PD w tych dwóch latach stracił jeszcze więcej, bo 47 mln zł. Tymczasem, choć formalnie spółka nie należy do grupy Dolcan, uzyskała od niej poręczenia bankowe na, bagatela, prawie 190 mln zł! Właściciel Dolcanu przekonuje: „normalnym jest, że deweloper decydując się na inwestycje ponosi koszty, czyli de facto księgowe straty”.

— Dopiero gdy inwestycja jest na ukończeniu lub na jakimś konkretnym etapie, można zacząć sprzedaż mieszkań i wtedy z wpływów ze sprzedaży strata się zmniejsza, aż w końcu deweloper może wykazać zysk — tłumaczy właściciel Dolcanu. Podobne tezy można znaleźć w raportach Dolcanu za kolejne lata. W 2012 r. zarząd grupy spodziewa się „znaczących nadwyżek” wpływów ze sprzedaży gotowych lokali i „skokowej poprawy wyników spółki” w drugiej połowie 2013 r. A w 2013 r. dokładnie tego samego, tyle że w drugiej połowie 2014 r. Papier przyjmie wszystko. A rzeczywistość? Skrzeczy. W 2013 r. strata Dolcanu sięgnęła 32,9 mln zł, a w 2014 r. — 33,7 mln zł. W rezultacie kapitał własny grupy na koniec 2014 r. (ostatnie dostępne w KRS dane) skurczył się do zaledwie 1,7 mln zł, przy wskaźniku zadłużenia na poziomie aż 99,8 proc.!

W gąszczu pożyczek

Tak zła sytuacja Dolcanu to rezultat funkcjonowania w warunkach wynaturzonej symbiozy z SK Bankiem. Jak ujawniliśmy w „PB” — firmy powiązane z Dolcanem brały tzw. kredyty balonowe (małe spłaty na początku, gigantyczna na końcu), które nie były spłacane, ale jedynie przedłużane, a najczęściej — zamieniane, nawet kilka razy, na nowe, coraz to wyższe. Generowane nadwyżki przelewane były dalej w ramach grupy. I choć nie zwiększała się skala działania Dolcanu, skala kredytowania nieformalnej grupy firm gwałtownie rosła. Rezultat? Na koniec 2014 r. Dolcan miał 62 pożyczkobiorców (na 300 mln zł) i 51 pożyczkodawców (na prawie dwa razy więcej!). Realnej gotówki w ramach „grupy” było jednak coraz mniej, zapewne dlatego, że kredytobiorcy płacili SK Bankowi wysokie wpisowe (między 6 a 12 proc. wartości pożyczek). W połączeniu z dość wysokim oprocentowaniem (ponad 10 proc.) windowało to koszt kredytów na poziomy znacznie wyższe niż rynkowe i uniemożli wiało ich realną obsługę. Z naszych ustaleń wynika też, że problemy z obsługą kredytów Dolcan miał już kilka lat temu. Tyle że wtedy pożyczały mu głównie Bank Gospodarstwa Krajowego i PKO BP. Już w 2010 r. Dolcan musiał podpisywać ugody i restrukturyzować kredyty w obu bankach. Próby uporania się z długami były jednak nieskuteczne — w 2013 r. konieczne były nowe ugody. SK Bankowi najwyraźniej to nie przeszkadzało, o czym świadczy fakt, że właśnie z kredytów SK Banku spłacane były pożyczki Dolcanu z BGK i PKO BP.

Śledczy na tropie

Czy o tej niezwykłej symbiozie banku i dewelopera zdecydowały osobiste relacje Sławomira Dolińskiego z wieloletnim prezesem SK Banku? Jan Bajno przyznaje, że właściciela Dolcanu zna od ćwierć wieku i darzy go dużym zaufaniem, bo wie, że „nigdy nikogo nie oszukał”. Zastrzega jednocześnie, że w ostatnich 2 latach ze Sławomirem Dolińskim widział się „dwa, może trzy razy”. Z pewnością informacje te będzie weryfikować Prokuratura Apelacyjna w Warszawie, która prowadzi śledztwo w sprawie podejrzenia niegospodarności w SK Banku.

— Ze względu na dobro śledztwa mogę jedynie powiedzieć, że analizujemy powiązania pomiędzy podmiotami, których dotyczą kwestionowane ekspozycje kredytowe — ucina prokurator Zbigniew Jaskólski, rzecznik prasowy prokuratury.

Zastrzega, że dotychczas nikomu nie przedstawiono zarzutów. Na ustalenia prokuratury trzeba więc poczekać. Pytanie, czy informacje zebrane przez „PB” nie wystarczą, by podejrzewać, że Dolcan, który w ostatnich latach zapowiadał nawet debiut na GPW, działał w systemie dającym się porównać do piramidy finansowej? Zapytaliśmy o to władze Dolcanu i jego właściciela. Dariusz Zawadzki, członek zarządu dewelopera, kategorycznie zaprzecza porównaniom do piramidy finansowej. Wtóruje mu Sławomir Doliński.

— Nie jesteśmy piramidą finansową. Historia uczy, że gdybyśmy byli, to nie byłoby teraz pytań o naszą kondycję — przekonuje właściciel Dolcanu.

 

Dla deweloperów kapitał jest jednym z podstawowych narzędzi pracy i zdajemy sobie sprawę, że nie sposób go pozyskać bez wprowadzania innowacji, w tym szczególnie rynkotwórczych, które umożliwią nam zagospodarowanie istniejących na rynku luk i pozyskanie przewagi konkurencyjnej.

Tak o sprzedaży miniapartamentów i mieszkań w systemie condo pisał na blogu w 2014 r. Paweł Popielewski, członek zarządu Dolcanu. Słowa te pasują idealnie także do relacji dewelopera z SK Bankiem.

Dla deweloperów kapitał jest jednym z podstawowych narzędzi pracy i zdajemy sobie sprawę, że nie sposób go pozyskać bez wprowadzania innowacji, w tym szczególnie rynkotwórczych, które umożliwią nam zagospodarowanie istniejących na rynku luk i pozyskanie przewagi konkurencyjnej.

Tak o sprzedaży miniapartamentów i mieszkań w systemie condo pisał na blogu w 2014 r. Paweł Popielewski, członek zarządu Dolcanu. Słowa te pasują idealnie także do relacji dewelopera z SK Bankiem.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dawid Tokarz

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Upadek SK Banku sparaliżowal Dolcan