WŁAŚCICIELE AGENCJI PRZEWIDUJĄ SPADEK CEN WYNAJMU LOKALI
Najwięcej firm przyciąga Poznań, jednak rośnie zainteresowanie obiektami położonymi w mniejszych miejscowościach
DOBRA WIADOMOŚĆ: Adam Henclewski, właściciel Biura Obrotu Nieruchomościami Henclewski i prezes Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, przewiduje, że wzrost podaży biur klasy A może doprowadzić do znacznego obniżenia cen najmu powierzchni w Poznaniu. fot. Grzegorz Kawecki
Na rynku nieruchomości w Wielkopolsce zachodzą szybkie zmiany. Przybywa nowoczesnych biur, wciąż jednak brakuje hal i magazynów. Część firm decyduje się na lokowanie swych siedzib poza Poznaniem, jednak większość nie rezygnuje ze stolicy regionu — koszty nie są najważniejsze, liczy się prestiż.
Rynek wynajmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych najszybciej rozwija się w Poznaniu. W stolicy regionu lokuje się najwięcej firm, powstają nowoczesne obiekty. Według raportu przygotowanego przez firmę Knight Frank Nieruchomości, podaż powierzchni biurowych klasy A wynosi ponad 10 tys. mkw. Wielkość ta może się jednak szybko podwoić. Do końca 2000 roku powinien zostać ukończony biurowiec przy placu Andersa, w którym do wynajęcia będzie 14,4 tys. mkw. Planowana jest budowa trzech kolejnych obiektów o łącznej powierzchni 34 tys. mkw., jednak ze względu na niewielkie zaawansowanie inwestycji trudno w tej chwili przewidzieć termin ich ukończenia. Powierzchnie klasy B stanowią około 40 proc. wszystkich zasobów. W 1999 roku przybędzie w stolicy Wielkopolski 4,5 tys. mkw. biur o takim standardzie, a do końca 2000 roku kolejnych 10 tys. mkw.
Walka hipermarketów
Wkrótce znacznie zwiększy się w Poznaniu wielkość powierzchni handlowych. W latach 1995-98 otwarto w stolicy Wielkopolski cztery nowe centra oraz kilka supermarketów, co zwiększyło podaż o blisko 76 tys. mkw. W listopadzie rozpoczęło działalność centrum handlowe Metro, o powierzchni 52 tys. mkw.
— Lokalizacją swoich sieci w stolicy Wielkopolski zainteresowane są między innymi takie firmy, jak Casino, Auchan, Leclerc, Hit i Carrefour. Szacuje się, że na poznańskim rynku do końca 2005 roku powinno pojawić się około 130 tys. mkw. powierzchni handlowej, w tym 100 tys. mkw. w nowoczesnych centrach — twierdzą autorzy raportu z firmy Knight Frank Nieruchomości.
Ceny spadną
Tak dynamiczny rozwój rynku w stolicy Wielkopolski wywołuje spekulacje na temat popytu i cen wynajmu.
— Rynek nieruchomości biurowych jest w fazie rozwoju. Myślę, że najbliższe dwa lata zadecydują o tym, co się wydarzy. Obecnie większość biur wynajmuje powierzchnie w budynkach mieszkalnych i prywatnych kamienicach. Duży przyrost biur klasy A spowoduje wzrost podaży, a co za tym idzie spadek cen. Przypuszczamy, że niestety trzeba będzie stosować ceny co najmniej umiarkowane. Obecnie opłaty za biuro o dobrym standardzie wynoszą około 30 USD miesięcznie za metr kwadratowy. Myślę, że przy zwiększonej podaży utrzymanie tych cen będzie niemożliwe i koszt wynajmu będzie oscylował w granicach 30 DEM. Pojawienie się dużej liczby biur o lepszym standardzie wpłynie też na zmniejszenie zainteresowania powierzchniami klasy B. Już w tej chwili są kłopoty z zagospodarowaniem biur o takim standardzie — zauważa Adam Henclewski, właściciel Agencji Obrotu Nieruchomościami Henclewski, prezes Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
— Zwiększona podaż na rynku wynajmu biur niekoniecznie musi doprowadzić do obniżenia cen. Na pewno wzrosną wymagania najemców, a co za tym idzie podniesie się standard nieruchomości — ripostuje Piotr Nowakowski, właściciel agencji nieruchomości Aktiv.
Kłopoty z magazynami
— O ile rozpoczęła się budowa biurowców, o tyle z halami jest problem. Nie ma zbyt wielu centrów magazynowych. Są jakieś przymiarki inwestorów, ale to dopiero pierwsze jaskółki. Przedsiębiorcy są więc zmuszeni adaptować starsze obiekty albo budować nowe — zauważa Adam Henclewski.
— Na rynku poznańskim jest dużo, a nawet bardzo dużo działek przeznaczonych na budowę obiektów handlowych i magazynowych. Wiele jest starych budynków, ale firmy starają się ich unikać z uwagi na nakłady, jakie musiałyby ponieść przy ich adaptowaniu. Łatwiej jest kupić działkę i zbudować nowy obiekt — dodaje Piotr Nowakowski.
Przedsiębiorcy twierdzą, że największym zainteresowaniem cieszą się sklepy usytuowane w ekskluzywnych centrach handlowych.
Po drodze
Część firm decyduje się jednak na lokowanie swoich siedzib poza Poznaniem. Najchętniej wybierane są miejscowości położone przy głównych szlakach komunikacyjnych.
— W tej chwili coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na zakładanie swoich siedzib w mniejszych miejscowościach. Przesądzają o tym niższe koszty utrzymania biura i łatwość w załatwianiu formalności. W takiej miejscowości jak np. Leszno bardzo dobrze prowadzi się interesy. Jest tu większy porządek, miasto przypomina miejscowości niemieckie. Choć dużo firm przenosi się do takich miejsc, nie jest to jednak zjawisko masowe — twierdzi Małgorzata Murawka z firmy Frili Properties Polska, która ma swą siedzibę właśnie w Lesznie.
— Ucieczka firm zajmujących się handlem hurtowym i produkcją do mniejszych miejscowości wynika raczej z tego, że w samym Poznaniu jest niewiele działek, na których można prowadzić taką działalność. Cena nie ma tu decydującego znaczenia. Poza tym władze mniejszych gmin są bardziej elastyczne i szybciej załatwia się tam zezwolenia na budowę. Mimo wyższych cen, wiele firm pozostanie w Poznaniu ze względu na prestiż — dodaje Adam Henclewski.
Podobnie jak w Poznaniu, również w mniejszych miejscowościach najwięcej jest powierzchni biurowych. Gorzej wygląda sytuacja z magazynami i halami produkcyjnymi.
— Magazynów jest niewiele, trzeba je budować. Natomiast biur jest dużo — zauważa Małgorzata Murawka.
Na uboczu
W najgorszej sytuacji znajdują się miejscowości położone na uboczu. Mimo niskich cen wynajmu, klientów jest niewielu.
— Podaż jest bardzo duża, a popyt mniejszy. W swojej ofercie mamy wiele biur i magazynów do wynajęcia, ale brakuje najemców. Większość firm woli lokować się w Poznaniu. Nie odczuwamy tego, że biura przenoszą się do mniejszych miejscowości. Generalnie u nas jest tanio, najwięcej jest biur klasy B. Cena najmu lokalu o wysokim standardzie w centrum miasta wynosi około 12 USD za metr kwadratowy — opowiada Andrzej Cieślak, właściciel agencji Drągowski Nieruchomości z Kalisza.
Koniunktura na rynku
— Większość uczestników rynku nieruchomości obserwuje spadek obrotu. Myślę jednak, że największe agencje bardzo na tym nie ucierpią — twierdzi Piotr Nowakowski.
— W Poznaniu ciągle przybywa agencji, ale obserwujemy, że część jest likwidowana. Rezygnują ci, którzy liczyli na szybki zysk. W Poznaniu działa około 300 agencji nieruchomości, każda chce na tym rynku znaleźć swoje miejsce. Firmy z dłuższym stażem odchodzą od obsługi pojedynczych klientów, zajmują się przede wszystkim instytucjami i dużymi firmami — zauważa Adam Henclewski.
Radosław Górecki
PRZYCHYLNE WŁADZE: Zdaniem Małgorzaty Murawki z Frili Properties, jednym z czynników decydujących o tym, że firmy lokują swoje siedziby poza Poznaniem, jest to, że władze mniejszych miast są bardziej przychylne inwestorom. fot. ARC