Rynek nieruchomości logistycznych znalazł się w momencie przełomowym. Zdaniem Bartka Tulejki, partnera w M4 Real Estate, firmie doradczej na rynku nieruchomości, wojna handlowa Stanów Zjednoczonych z Chinami może w perspektywie 3-5 lat przyspieszyć jego rozwój.
— Wojna celna USA i Chin przede wszystkim odbije się niekorzystnie na łańcuchu dostaw, a 90 proc. światowego handlu płynie przez morza. Operatorzy morscy szukają więc możliwości dywersyfikacji działalności. Na przykład Mearsk Line, największy operator kontenerowy, planuje w ciągu 3-5 lat tak zmienić strukturę przychodów, żeby połowa pochodziła z działalności logistycznej poza transportem morskim — mówi Bartek Tulejko.
Zdaniem eksperta M4 Real Estate może to oznaczać, że na rynku logistyki magazynowej pojawią się nowi gracze. Polska ma potencjał, żeby podwoić zasoby powierzchni magazynowych.
— Ceny gruntów inwestycyjnych i koszty pracy są u nas 3-4 razy niższe niż w Niemczech, gdzie jest już ponad 60 mln m kw. powierzchni magazynowych. W Polsce mamy ok. 17 mln m kw. i potencjał na 30 mln m kw. Nie brak też chętnych do ich zakupu — zwrot z inwestycji w magazyny w Polsce to 6-8 proc., a w Niemczech 4,6-5,4 proc. — mówi Bartek Tulejko.
Sprzyjające inwestycje
Optymistycznie o szansach polskiego rynku powierzchni magazynowych wypowiada się Martyna Kajka, starszy konsultant z działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate.
— W ciągu pięciu ostatnich lat zasoby magazynów w Polsce się podwoiły — na koniec drugiego kwartału przekroczyły 16,75 mln m kw. Można przewidywać, że w ramach dalszego rozwoju rynku powierzchni przemysłowych kluczowe inwestycje zostaną zrealizowane głównie w Polsce centralnej, w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych — autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8. Dzięki doskonale rozwiniętej infrastrukturze transportowej region znakomicie sprawdza się jako lokalizacja dla dużych krajowych centrów dystrybucyjnych i hubów przeładunkowych — mówi Martyna Kajka.
Duży potencjał mają też miasta regionalne, gdzie łatwiej jest o pracowników, a infrastruktura wciąż się poprawia. Nieruchomości magazynowe skorzystają też z rozwoju portów. Przyjęte przez Sejm specustawy dotyczące inwestycji w porty Trójmiasta i Świnoujścia i planowane inwestycje w infrastrukturę kolejową oznaczają dalsze zwiększenie zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe.
Zdaniem deweloperów
Firmy budujące magazyny też dostrzegają możliwości przyspieszenia rozwoju. Jarosław Czechowicz, zarządzający firmą Goodman w Polsce, uważa, że duża w tym zasługa rosnącej popularności zakupów w sieci. Firmy e-commerce, a także obsługujący je logistycy i kurierzy potrzebują obiektów zapewniających sprawną dystrybucję towarów do klientów. Rośnie więc zapotrzebowanie na centra logistyczne położone blisko dużych miast.
— W ciągu trzech lat podaż powierzchni magazynowej będzie rosła nie tylko w związku z dynamicznym rozwojem e- -commerce, ale także z uwagi na fakt, że wiele firm produkcyjnych decyduje się na ulokowanie zakładów w Polsce. Naszym atutem jest także relatywnie duży bank ziemi, którym w przeciwieństwie do naszych zachodnich sąsiadów dysponujemy. Wyzwaniem mogą się okazać rosnące koszty materiałów i ewentualne spowolnienie gospodarcze — mówi Magdalena Szulc, dyrektor na Europę Centralną w firmie SEGRO.
Zdaniem Agnieszki Góźdź, dyrektora sprzedaży w MLP Group, o naszym potencjale świadczy nasycenie nowoczesnymi powierzchniami logistycznymi, które w Polsce jest trzy razy mniejsze niż w Europie Zachodniej.
— Cały czas zyskujemy na popularności. Najemcy i inwestorzy traktują Polskę jako hub dystrybucyjny i produkcyjny dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej i w szerszym kontekście dla całej Europy. MLP Group ma zabezpieczony duży bank ziemi pod nowe inwestycje. W ramach istniejących i planowanych przez nas parków logistycznych możemy dostarczyć na polski rynek ponad 1 mln m kw. powierzchni magazynowych — mówi Agnieszka Góźdź.
Atutem w postaci banku atrakcyjnych gruntów chwali się też Prologis. Michał Czarnecki, wiceprezes, szef działu leasingu i inwestycji, zakłada, że najbliższe lata przyniosą dalszy stabilny wzrost rynku.
— Obecnie mamy w budowie ponad 130 tys. m kw. budynków magazynowych. Jest to poziom wyższy niż inwestycje zrealizowane w analogicznym okresie roku poprzedniego. Rozwój rynku może przyspieszyć dynamiczny wzrost e-commerce, a także rozbudowa infrastruktury drogowej, która otworzy nowe możliwości dystrybucyjne — mówi Michał Czarnecki.
Firma 7R powiększa bank ziemi. Maciej Krawiecki, dyrektor ds. najmu, podkreśla, że po 2018 r. rozszerzyła działalność na cały kraj, a jej portfel powierzchni magazynowej urósł ponaddwukrotnie. 7R planuje kolejne inwestycje w nowych lokalizacjach.
Są też przeszkody
Przeszkodą dla urzeczywistnienia się optymistycznych wizji może okazać się niedobór siły roboczej i atrakcyjnych terenów inwestycyjnych.
— W czerwcu 2019 r. stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wynosiła 5,3 proc. To zbyt mało, aby utrzymać dotychczasowe tempo rozwoju branży — nawet przy założeniu, że praca w tym sektorze staje się z roku na rok coraz bardziej zautomatyzowana. Konkurencja wśród głównych deweloperów na rynku i coraz mniejsza podaż interesujących działek w głównych klastrach powodują wzrost cen. Niedobór gruntów na wiodących rynkach sprawia też, że wydłuża się proces planowania parków logistycznych i przygotowania inwestycji — mówi Martyna Kajka.
Jej zdaniem receptą na brak rąk do pracy może się okazać uproszczenie formalności związanych z zatrudnianiem cudzoziemców. Z kolei niedobór odpowiednio dużych, atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych dotyczy raczej terenów miejskich i podmiejskich w głównych klastrach magazynowych. Dobrym pomysłem może być budowa obiektów wielopiętrowych, jakie możemy oglądać w krajach zachodniej Europy czy w Azji, gdzie ten problem pojawił się wcześniej. Można też przebudowywać na magazyny inne niewykorzystywane budynki.