W marcu ujawniliśmy, że kilkuset posiadaczy certyfikatów EPEF FIZAN, funduszu zajmującego się udzielaniem pożyczek zabezpieczanych nieruchomościami, od ponad czterech lat nie może wypłacić z niego ani grosza i musi pogodzić się ze stratami idącymi w dziesiątki milionów złotych, dodatkowo pogłębianymi przez inflację. Teraz okazuje się, że sytuacja inwestorów jest jeszcze gorsza.
Bez komentarza
Wycena aktywów funduszu, która na koniec 2022 r. opiewała na 57,5 mln zł, na koniec marca 2023 r. poleciała w dół o ponad jedną czwartą, do 42,8 mln zł. A jeszcze w 2018 r. było to aż 125 mln zł, czyli prawie trzy razy więcej!
O powody tak drastycznego spadku chcieliśmy zapytać Origin TFI, które od listopada 2019 r. zarządza EPEF FIZAN, i które przez cały 2022 r. utrzymywało, że wartość jednego certyfikatu funduszu oscyluje wokół 70 zł, a teraz nagle obniżyło jego wycenę do niecałych 53 zł. Andrzej Król, prezes towarzystwa, odmówił jednak PB jakiegokolwiek komentarza. W komunikacie dla uczestników funduszu spadek wyceny o 25,47 proc. Origin tłumaczy „przeszacowaniem wartości zabezpieczeń oraz dat wymagalności wierzytelności Funduszu wobec spółek portfelowych, stanowiących główny składnik aktywów Funduszu”.
Papierowe zyski
By cokolwiek z tego zrozumieć, trzeba przedstawić skomplikowaną strukturę grupy, w jakiej działały EPEF FIZAN oraz siostrzany i dużo mniejszy EPEF FIZAN 2. Choć oboma funduszami aż do utraty licencji w sierpniu 2019 r. administrowało Saturn TFI, to jednak zarządzała nimi zewnętrzna spółka Enhanced Property And Equity Fund (EPEF). To ona stworzyła sieć spółek celowych, które emitowały obligacje, obejmowane przez fundusze, a z uzyskanych pieniędzy finansowały udzielanie pożyczek zabezpieczanych przewłaszczeniem nieruchomości.
Od startu w grudniu 2013 r. aż do połowy 2018 r. kolejne wyceny certyfikatów EPEF FIZAN rosły praktycznie liniowo, średnio o 10 proc. rocznie (a EPEF 2 FIZAN, który wystartował pod koniec 2015 r., o około 7 proc.). O ile jednak na papierze wzrost aktywów funduszy wyglądał świetnie, o tyle rzeczywistość skrzeczała. Z ustaleń PB wynika, że większość pożyczek udzielanych przez spółki celowe z grupy EPEF nie była spłacana, lecz aneksowana, często po kilka razy. W związku z tym firm tych nie było stać na spłatę obligacji wobec funduszy EPEF. Papiery były więc cyklicznie rolowane i spłacane tylko dzięki kolejnym emisjom obligacji na coraz wyższe kwoty. Przy czym pieniądze na finansowanie tej struktury pochodziły z jednego źródła — od inwestorów funduszy.
Aktywa u bankrutów
Problemy wyszły na jaw w połowie 2018 r., kiedy Saturn TFI weszło w spór z Mateuszem Jakubowskim i Piotrem Wiślińskim z EPEF o kontrolę nad spółką EPEF SPV 1, która jako komplementariusz zarządzała kluczowymi w całej strukturze spółkami komandytowo-akcyjnymi: EPEF SPV 1, EOS EPEF SPV 1 i SPECTRE EPEF SPV 1. W wyniku tego sporu wszystkie trzy spółki, posiadające zdecydowaną większość wszystkich aktywów grupy, czyli należności z tytułu udzielonych pożyczek i nieruchomości stanowiących ich zabezpieczenie, zostały w 2019 r. postawione w stan upadłości i zarządzają nimi syndycy.
Procedury upadłościowe mocno się jednak przeciągają, a wyceny 27 różnych nieruchomości, przejętych przez EPEF SPV 1, EOS EPEF SPV 1 i SPECTRE EPEF SPV 1 w zamian za niespłacone pożyczki, systematycznie spadają. Przy czym kilka pierwszych niedużych nieruchomości, które udało się sprzedać syndykowi jednej z firm, osiągnęło ceny jeszcze dużo niższe niż te, już obniżone, wyceny.