Najdostępniejsze dla inwestorów z chudszym portfelem niezmiennie pozostają mieszkania na wynajem i apartamenty wakacyjne. Nie brak również chętnych na lokale użytkowe, jednak ich zakup wymaga lepszej znajomości rynku. Są też znacznie droższe. Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań to 4-5 proc. netto rocznie, zaś na lokalach użytkowych można zarobić około 8 proc. rocznie.
— Są też mniej konwencjonalne rozwiązania, na przykład pokoje w hotelach w kraju i poza granicami o rentowności netto od 4 do 10 proc., a także niewielkie magazyny czy nawet miejsca postojowe na przylotniskowych parkingach, na których można zarabiać nawet 10 proc. rocznie — opowiada Bartosz Turek, analityk z Lion’s Banku.
Atrakcyjna lokata
Rynek mieszkaniowy jest nie tylko ożywiony — wygląda wręcz na rozgrzany. Ubiegły rok deweloperzy zamknęli rekordowym wynikiem sprzedaży — według Reas o ponad 40 proc. lepszym niż w przedkryzysowym 2007 r. A spora część kupowanych „M” trafia do inwestorów, którzy wolą ulokować kapitał w mieszkaniach niż w banku.
— Za wszystkim stoją niskie stopy procentowe. Dzięki nim warto kupić na kredyt mieszkanie na wynajem — czynsz z nawiązką spłaci ratę. Wraz z kolejnymi spadkami stóp procentowych maleje oprocentowanie lokat, dlatego na wynajmie mieszkań można zarobić nawet trzykrotnie więcej niż na rocznej lokacie. Rezultat? Do deweloperów w siedmiu polskich miastach popłynęło w 2015 r. nawet 12 mld zł gotówki — dwa razy więcej niż w 2012 r., kiedy stopy procentowe były znacznie wyższe niż dzisiaj — wylicza Bartosz Turek. Według szacunków ekspertów Mzuri Investments, w dużych miastach 15-20 proc. mieszkań kupują inwestorzy z przeznaczeniem na wynajem.
— W najbliższych miesiącach ten odsetek wzrośnie do 20-25 proc. — prognozuje Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments. Jego zdaniem, rozwój rynku najmu stymuluje m.in. mniejsze zainteresowanie ludzi z pokolenia „Y” posiadaniem własnego lokum i niechęć do zaciągania kredytów hipotecznych. Nie bez znaczenia są również rosnąca liczba rozwodów i napływ imigrantów do Polski.
— Według Eurostatu w latach 2009-14 liczba Polaków mieszkających w wynajmowanych lokalach wzrosła dwukrotnie — do 4,3 proc. To jednak wciąż bardzo mało.
W krajach „starej” Unii jest to 23,5 proc., a więc pięć razy więcej — zauważa Artur Kaźmierczak.
Małe lokale lub wiele pokoi
Inwestorzy szukający mieszkań na wynajem biorą pod uwagę konkretne adresy — zwykle miejskie centra lub dzielnice dobrze z nimi skomunikowane czy też rejony w sąsiedztwie kompleksów biurowych albo uczelni.
— Rozwijają się również tereny, które w najbliższych latach zmienią oblicze, np. warszawska Praga będzie się zmieniała przy jednoczesnym utrzymaniu jej specyfiki — uważa Mikołaj Długosz z Wealth Solutions. Niezmiennie od lat najlepsze zwroty z inwestycji przynoszą małe kawalerki i większe „M” wynajmowane na pokoje. Na przykład Mzuri Investments kupuje dla jednego z klientów kawalerkę w Krakowie za 110 tys. zł. Trzeba do tego doliczyć wydatki na remont i koszty transakcyjne, co zwiększa inwestycję do 130 tys. zł. Miesięczny czynsz brutto za lokum może sięgnąć 1,1 tys. zł, co po odliczeniu opłat administracyjnych i wynagrodzenia za zarządzanie najmem oraz po uwzględnieniu jednomiesięcznego pustostanu powinno przynieść około 9 tys. zł rocznego przychodu, czyli stopę zwrotu gotówkowego rzędu 6,7 proc.
— Z kolei dla Mzuri CFI Alfa, spółki inwestowania grupowego, kupiliśmy niedawno we Wrocławiu za niewiele ponad 200 tys. zł mieszkanie, w którym powstanie pięć pokoi dla studentów. Remont pochłonie dodatkowe 100 tys. zł, a po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych cała inwestycja wyniesie około 330 tys. zł. Mieszkanie powinno przynieść miesięczny czynsz netto 3-3,5 tys. zł, co przekłada się na roczny przychód rzędu 30 tys. zł. Tym samym stopa zwrotu powinna wynieść około 9 proc. — wylicza Artur Kaźmierczak. Ciekawą, choć oczywiście mniej osiągalną alternatywą, są luksusowe apartamenty w centrum Warszawy. Zdecydowani na zakup lokalu w „Żaglu” przy Złotej 44 za około 2 mln zł mogą liczyć na 6-procentową stopę zwrotu netto w roku.
Zakupy bez emocji
Do przedsięwzięć inwestycyjnych trzeba jednak podchodzić z dystansem, zwłaszcza, jeśli nie ma się w tym doświadczenia.
— Najpierw należy przeprowadzać analizy konkurencji sektora, w którym planujemy inwestować, lokalizacji i sprawdzić, jak będzie się rozwijał teren, na którym znajduje się wybrana nieruchomość — sugeruje Mikołaj Długosz. Aby w przyszłości cieszyć się zyskami, trzeba też sprawdzić potencjalny popyt na najem. W przypadku mieszkań wystarczy poszukać ofert wynajmu podobnych lokali w okolicy i sprawdzić, czy wciąż są dostępne.
— Im więcej dość świeżych i zarazem już nieaktualnych ofert, tym większa szansa, że nasze „M” nie będzie długo stało puste. Można też wrzucić do internetu ofertę wynajmu lokalu, który chcemy kupić. Takie działanie pozwoli sprawdzić, jaki jest popyt na wybrane lokum. W przypadku innych nieruchomości, np. lokali użytkowych, koniecznie są bardziej skomplikowane badania, np. natężenia ruchu pieszego. Trzeba też sprawdzić, czy warunki techniczne pozwalają prowadzić w lokalu konkretną działalność, której w okolicy brakuje, bądź zweryfikować wiarygodność operatora hotelowego, jeśli interesuje nas sektor condohoteli. Takie zabiegi pozwolą ograniczyć ryzyko inwestycji, ale w pełni nigdy nie są w stanie go wyeliminować — podkreśla Bartosz Turek.
Dodaje, że przy wyborze oferty należy się wystrzegać zbyt dużego zaangażowania emocjonalnego.
— Kupując nieruchomość, która ma przynosić dochód, nie należy zwracać uwagi na to, czy chcielibyśmy w niej mieszkać lub prowadzić biznes, ale obiektywnie przeanalizować, czy szybko znajdziemy dla niej najemcę, który zapłaci żądaną stawkę — przekonuje Bartosz Turek. &
Opłacalne przedsięwzięcie. Na wynajmie mieszkań można uzyskać średnio 4-5 proc. zwrotu netto w roku. Na zdjęciu: Walewska Residence Atal na warszawskiej Saskiej Kępie.
Blisko wszędzie. Inwestorzy celują głównie w kawalerki lub kilkupokojowe lokale nieopodal miejskich centrów. Na zdjęciu: osiedle Bliska Wola w Warszawie — J.W. Construction Holding.