Wielu analityków zadaje sobie cały czas jedno pytanie: jak pandemia COVID-19 wpływa na rynek nieruchomości? Czy firmy ograniczą ilość wynajmowanej przestrzeni biurowej, a jeśli tak, to w jakim stopniu? Czy po okresie wakacyjnym sytuacja uległa poprawie, czy też pogorszyła się względem marcowo-kwietniowego lockdownu? Które zmiany są tylko tymczasowym dostosowaniem do warunków zewnętrznych, a które trwale zrewolucjonizują rynek Real Estate? Eksperci nie są jednomyślni, ich opinie często są sprzeczne ze sobą, a nawet się wykluczają. W natłoku informacyjnym formułowanie jednoznacznych przewidywań przypomina wróżenie z fusów. W takich sytuacjach warto jest więc bazować na twardych danych i uważnie obserwować zmieniającą się rzeczywistość.
Z rynku nieruchomości cały czas spływają dane z III kwartału bieżącego roku. Najciekawsza sytuacja zdaje się być na warszawskim rynku biurowym. Wiele firm odroczyło swoje decyzje dotyczące najmu nowych powierzchni biurowych (lub nawet całkowicie zrezygnowała z takich planów). Nic w tym dziwnego – niepewność dotycząca rozwoju sytuacji pandemicznej w Polsce oraz zadowalająca efektywność pracy zdalnej nie sprzyja podpisywaniu nowych umów najmu. Popyt na powierzchnie biurowe w I-III kwartale 2020 roku był o 35% niższy niż w rekordowym pod tym względem analogicznym okresie roku 2019. Dokładnie rzecz ujmując, w III kw. 2020 wyniósł on nieco ponad 113 tys. metrów kwadratowych – czytamy w raporcie autorstwa CBRE. Do największych transakcji możemy zaliczyć najem 6.200 m kw. w budynku Equator II przez Medicover oraz Santander i DLA Piper w budynku Atrium 2 (odpowiednio 5.500 i 5.300 m kw.). Interesującym trendem jest wzrost zainteresowania elastycznymi przestrzeniami biurowymi – to wygodne rozwiązanie na czas pandemicznej niepewności. Jest więc szansa, że przestrzenie typu coworkingowe, jak na przykład WeWork, z powrotem wrócą do łask.
„Interesująca jest również zmiana w strukturze podpisanych umów. Niemal połowę wynajętej w III kwartale powierzchni w Warszawie stanowiły renegocjacje wcześniejszych umów najmu. Tak wysoki wynik dotychczas niespotykany w historii stołecznego rynku biurowego jest potwierdzeniem, że najemcy wybierają bezpieczniejszą opcję i zostają w dotychczasowych lokalizacjach” – mówi na łamach Eurobuild Bożena Grabarczyk, przedstawicielka firmy Knight Frank.
Jak natomiast wygląda sytuacja po stronie podażowej? W raporcie „Warszawski rynek biurowy” eksperci firmy JLL podają, że wskaźnik pustostanów w III kw. 2020 r. wzrósł do 9,6%. – jest to wzrost o 1,7 punktu procentowego w ujęciu kwartalnym. Naturalnym wydaje się więc ograniczenie planowanej podaży w kolejnych latach tak, aby zrównoważyć niedobory popytu. Aktualnie w Warszawie znajduje się 559 tys. m kw. powierzchni biurowej dostępnej „od ręki” (a kolejne 650 tys. jest w budowie). Za taką przyjemność należy jednak sporo zapłacić – o dziwo, okres pandemiczny nie wpłynął na obniżenie stawek czynszów. Głównym przedmiotem renegocjacji umów był okres najmu i elastyczność kontraktów, a nie czynsz. Za wynajem metra kwadratowego najlepszych powierzchni biurowych w ścisłym Centrum przyjdzie nam zapłacić od 20 do 25 EUR/miesiąc. Czynsz bazowy w nieco mniej prestiżowych budynkach poza Centrum kształtuje się w granicach 11-16 EUR.
Sytuacja na regionalnych rynkach najmu kształtuje się podobnie. W III kw. 2020 r. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Lublinie i Szczecinie – 8 największych regionalnych rynkach – podpisano umowy najmu na powierzchnię 126 tys. metrów kwadratowych łącznie. Zła wiadomość jest taka, iż jest to spadek o 36% z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Do pozytywów należy jednak zaliczyć to, iż jest to o 10% więcej niż w II kw. 2020 roku – można więc zauważyć pewne odbicie po okresie największego pandemicznego przestoju. Wśród rynków regionalnych prym wiódł Wrocław, podpisano tam umowy na 46 tys. m kw. powierzchni, następnie Trójmiasto oraz Kraków (odpowiednio 30 i 25 tys. m kw.). Bardzo złe informacje spływają natomiast ze strony podażowej – stopa pustostanów wynosi 11,9%. Jest to najgorszy wynik od 2010 roku!
Należy zauważyć, że wszystkie powyższe analizy bazują na danych za okres od lipca do września bieżącego roku. Nie obejmują więc one zmian trendów rynkowych spowodowanych drugą falą pandemii COVID-19 oraz kolejnymi restrykcjami ujętymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 23 października 2020 roku, które wprowadziło tzw. czerwoną strefę na terenie całego kraju. Najbliższy okres może przynieść sporo zawirowań na rynku nieruchomości biurowych. Biorąc pod uwagę fakt, że w Polsce w poniedziałek odnotowano 16.300 nowych zakażeń koronawirusem, ciężko jest przewidzieć, co przyniosą następne miesiące, a nawet tygodnie. Na razie zostaje nam jedynie czekać na koniec IV kwartału 2020 r. – później przyjdzie czas na wyciąganie wniosków.
Jeżeli są Państwo zainteresowani rynkiem nieruchomości i poszerzeniem swojej wiedzy na ten temat, to zapraszamy na kurs Real Estate Academy - cykl zdalnych warsztatów prowadzonych przez profesjonalistów z największych firm z sektora nieruchomości oraz specjalistów z Katedry Miasta Innowacyjnego SGH. Uczestnictwo w projekcie to niepowtarzalna okazja do poznania ekspertów z branży oraz zdobycia fundamentalnej wiedzy dotyczącej inwestowania w nieruchomości.
Tematyka prelekcji jest naprawdę szeroka: zrównoważony rozwój miast, SmartCity, wolność finansowa, wycena nieruchomości czy też PropTech. Gorąco zachęcamy do śledzenia wydarzenia na Facebooku, gdzie znajdą Państwo szczegóły dotyczące prelekcji. Udział jest całkowicie bezpłatny, a zapisać można się pod tym linkiem.
Partnerem medialnym wydarzenia jest "Puls Biznesu".
Jędrzej Brożyna
SKN Inwestycji i Nieruchomości przy Szkole Głównej Handlowej w Warszawie