W 2020 r. wartość rynku nieruchomości premium nad Wisłą wzrosła o 35 proc. wobec 2019 r., przekraczając 1,8 mld zł. Tym samym pandemiczny rok okazał się kolejnym z rzędu okresem wzrostów segmentu z wyższej półki – nawet mimo czasowego spowolnienia nie brakuje klientów z grubym portfelem, a transakcje na poziomie 40 czy 50 tys. zł za m kw. mogą wręcz stać się regułą. Szczególnie gorąca okazała się końcówka ubiegłego roku, kiedy eksperci z firmy Tacit zanotowali 20-procentowy wzrost popytu na luksusowe M.
– Klienci są zainteresowani inwestowaniem w bezpieczne aktywa, które mają dobre perspektywy na wzrost wartości, takie jak nieruchomości premium. Inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie – uważa Maciej Wolski, prezes Tacit Investment.
Prognozy dla tego segmentu pozostają optymistyczne – według raportu EY i Tacit Investment luksusowe lokale będą drożały o 7 proc. rocznie. Natomiast zdaniem Jakuba Pacholca, zarządzającego Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ, dalszy wzrosty mogą już nie być tak spektakularne.
– Znaczna część zamożnych inwestorów ma nieruchomości w portfelu. Spodziewamy się, że strumień kapitału z depozytów, wspierany coraz większą świadomością inwestycyjną, znajdzie ujście również w funduszach inwestycyjnych i innych formach lokowania kapitału – uważa Jakub Pacholec.
Ochrona kapitału
Pandemia COVID-19 wywarła marginalny wpływ na cały rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych, nie tylko premium. Spadki cen były co najwyżej kosmetyczne.
– Na mniejszy popyt deweloperzy odpowiedzieli zmniejszoną o niemal 10 proc. r/r. aktywnością budowlaną. Dotyczy to również mieszkań luksusowych, których podaż także przed pandemią była mocno ograniczona – co niewątpliwie było i jest istotnym wsparciem dla cen. Nie bez znaczenia oczywiście pozostaje otoczenie niskich stóp procentowych. Nieruchomości są jedną z ulubionych przez Polaków form lokowania kapitału, co w połączeniu z chronicznym niedoborem zasobów mieszkaniowych naturalnie kreuje rynek inwestycyjny. Rzadkość dóbr, jakimi są nieruchomości luksusowe, i nieatrakcyjne lokaty będą najważniejszymi czynnikami powodującymi wzrost cen – tłumaczy Jakub Pacholec.
Również Dariusz Świniarski z Departamentu Funduszy Niepublicznych w BPS TFI przekonuje, że ujemne realne stopy procentowe oferowane przez lokaty bankowe dla klientów indywidualnych wypychają pieniądze z rachunków bankowych w stronę alternatywnych klas aktywów. Ergo, rośnie grupa inwestorów chcących chronić swój kapitał. Kupują więc mieszkania w celach inwestycyjnych, mimo że rynek najmu jest w hibernacji.
– Taka strategia pozwala jedynie na osiąganie zwrotów z kapitału ze wzrostu rynkowej wartości nabywanej nieruchomości. Natomiast z uwagi na chimeryczny popyt wynajmujących istnieje ryzyko wyhamowania dynamiki cen mieszkań, która w 2020 r. wyniosła od kilku do kilkunastu procent w zależności od miasta i lokalizacji w nim. Niemniej obecna polityka deweloperów, polegająca na ograniczaniu realizacji nowych projektów, ma na celu podtrzymanie trendu rosnących cen mieszkań. To pozwoli osiągnąć dodatnie stopy zwrotu na rynku mieszkaniowym w Polsce w bieżącym roku – przekonuje Dariusz Świniarski.
Bezpieczna przystań
Marcin Jańczuk z Metrohouse zwraca uwagę, że pandemia, przynajmniej chwilowo, usunęła z rynku osoby będące na granicy zdolności kredytowej. Pozostali przede wszystkim klienci poszukujący nieruchomości z wyższego segmentu cenowego.
– Zainteresowanie mieszkaniami w dobrych lokalizacjach w wyższym standardzie utrzymuje się na niezmiennym poziomie – twierdzi Marcin Jańczuk.
W czasach kryzysowych główną przyczyną lokowania pieniędzy w nieruchomościach, co przy okazji napędza wzrost ich cen, jest oczywiście bezpieczeństwo.
– Nieruchomości zawsze są uznawane za bezpieczną przystań. Sytuacja związana z pandemią COVID-19 potwierdza dotąd ten scenariusz. Inflacja co prawda trochę odpuściła, ale lokaty nie dają zarobić i w najbliższej przyszłości się to nie zmieni – wskazuje Michał Guzowski, główny analityk Domiporta.pl.
Wprawdzie w konsekwencji pandemii tymczasowo wstrzymano transakcje w segmencie premium, branża jednak szybko dostosowała się do nowej sytuacji.
– Na rynku pojawiły się nowe czynniki motywujące nabywców do inwestowania w luksusowe apartamenty. Ceny w segmencie premium wykazały wysoką odporność w całym czasie pandemii – uważa Anna Kicińska, partner w grupie doradztwa rynku nieruchomości EY.
Brak wpływu pandemii na popyt na inwestycje premium potwierdzają przedstawiciele Bouygues Immobilier Polska.
– Mieszkania luksusowe zwykle znajdują się w najlepszych lokalizacjach, co gwarantuje odporność na różne kryzysy. Ponadto w Polsce coraz więcej osób stać na luksus, dlatego mieszkań z wyższej półki może pojawiać się coraz więcej. Mieszkania premium kupują także zamożni Polacy mieszkający za granicą i obcokrajowcy, którzy raz na jakiś czas odwiedzają nasz kraj – przekonuje Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.
Potencjał na wzrosty
Na portalu Domiporta jest aktualnie 1035 ofert powyżej 20 tys. zł za m kw. w samej tylko Warszawie. W całej Polsce takich ofert jest 15 tys.
– Warto również pamiętać, że część ogłoszeń premium nigdy nie trafia na portale ogłoszeniowe – informacja, że apartament lub dom jest na sprzedaż, roznosi się bardziej dyskretnie – przypomina Michał Guzowski.
Za najdroższe apartamenty od lat odpowiada głównie Warszawa, z takimi projektami jak Park Lane ze średnią ceną transakcyjną 30 tys. zł za m kw., Cosmopolitan (od 28 tys. zł za m kw.), Apartamenty Parkowa (27,8 tys. zł za m kw.), Berezyńska 46 (24,3 tys. zł za m kw.) i Finale Apartments ze średnią ceną transakcyjną 20 tys. zł za m kw. Z „Analizy segmentu luksusowych nieruchomości wielorodzinnych w wybranych aglomeracjach miejskich na świecie i w Polsce” przygotowanej przez EY wynika, że kameralne projekty cieszą się największym zainteresowaniem wśród nabywców nieruchomości luksusowych w Warszawie.
Mimo ograniczonej podaży rynek nieruchomości luksusowych jest dość szeroki – od rezydencji za kilkanaście milionów po apartamenty kosztujące 1,5-2 mln zł. Zapotrzebowanie rozkłada się różnie. Obronną ręką zawsze wyjdą oferty w prestiżowych inwestycjach w dobrych punktach miasta. W gorszej sytuacji jest za to rynek luksusowych domów, które, pomijając wysokie wyceny, odpychają potencjalnych chętnych również z funkcjonalnych powodów.
– Młodsze pokolenia nie postrzegają już luksusu jako domu z basenem. Przyznają miano luksusowej nieruchomości raczej apartamentowi naszpikowanemu nowinkami technologicznymi, które sprawiają, że mieszka się tam wygodnie i z komfortem nieporównywalnym do innych ofert – tłumaczy Marcin Jańczuk.
Jednocześnie według ekspertów EY i Tacit Investment rynek nieruchomości luksusowych w Polsce jest mniej rozwinięty w porównaniu do krajów Europy Zachodniej, zwłaszcza w odniesieniu do takich liderów, jak Londyn, Nowy Jork lub Paryż. Fakt ten należy traktować jako atut i szansę na dobrą lokatę kapitału. Oznacza to, że inwestowanie w nieruchomości premium w Warszawie, cechującej się niskim progiem wejścia w stosunku do innych europejskich metropolii, jest bardzo atrakcyjne – daje potencjał do wzrostów cen w przyszłości. Eksperci EY szacują, że średnie tempo wzrostu cen nieruchomości luksusowych w stolicy Polski może wynieść około 7 proc. w roku, natomiast w innych dużych miastach około 5 proc. Jeśli nie dojdzie do gwałtownych zmian, Warszawa pod kątem cen ma szansę dogonić Berlin za 3-4 lata, Amsterdam za 4-5 lat, Monachium za 7 lat, Paryż za 12 lat, Nowy Jork za 18 lat i Londyn za 20 lat.
Michał Guzowski zaznacza jednak, że segment premium (jak i innych nieruchomości mieszkaniowych) nie pozostanie całkowicie oderwany do reszty gospodarki.
– O kierunku i dynamice cen w 2021 r. zadecydują również główne wskaźniki makroekonomiczne: produkt krajowy brutto, poziom inflacji i powiązane z nią stopy procentowe – prognozuje analityk.
50 twarzy luksusu
Covidowy popyt – o dziwo – zarejestrowano również na rynku luksusowych nieruchomości w najpopularniejszych turystycznych miejscowościach w Polsce. Aczkolwiek – jak zwraca uwagę Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl – także w tym przypadku luksus ma różne oblicza. Część nabywców szuka apartamentów wakacyjnych w kameralnych budynkach, bo zapewniają dyskrecję i ciszę. Dla nich lokal w nowoczesnym budynku nawet z widokiem na Bałtyk to nie luksus. Inni za prestiżowe uważają wakacyjne lokum właśnie w dużym apartamentowcu tuż przy plaży. Jeszcze inni klienci oczekują, że luksus będzie oznaczać również pełne zaplecze usługowe, czyli np. basen, siłownię, a nawet obsługę hotelową.
– Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego z wyższej i górnej półki nad morzem i w polskich górach wahają się od około 11 tys. do 25 tys. zł za m kw. Przy czym wysoka cena niekoniecznie oznacza bardzo wysoki standard wykończenia czy też nowoczesne technologie zastosowane w budynku. Często górny poziom stawek narzuca jedynie lokalizacja: na wydmie lub z panoramicznym widokiem na góry – zaznacza Marlena Kosiura.
Dodaje, że nowym zjawiskiem, które pojawiło się w segmencie nieruchomości premium w kurortach w wyniku pandemii, jest większe zainteresowanie lokalami najdroższymi i dużymi. Dotychczas takie apartamenty w cenach 1-3 mln zł najdłużej zalegały u deweloperów, czekając na nabywcę nawet 2-3 lata.
– Cena kilku milionów złotych za lokal też skłaniała zamożnych klientów raczej do szukania okazji na południu Europy, niż do kupna second home w Polsce. Kwarantanna i trudności z wyjazdami za granicę sprawiły, że inwestorzy indywidualni nieco łaskawszym okiem spojrzeli także rodzime wakacyjne nieruchomości. Deweloperzy przyznają, że znacząco zwiększyło się zainteresowanie najdroższymi lokalami zarówno w górach, jak i na Wybrzeżu – przekonuje Marlena Kosiura.
Z analiz EY wynika, że najdroższe oferty, wyceniane na 23-35 tys. zł za m kw., znajdziemy Juracie i Jastarni. Co więcej, w pierwszej połowie 2020 r. stawki w tych miejscowościach wzrosły o 14 proc. w ujęciu rocznym. Z kolei w Kołobrzegu i Świnoujściu luksusowe propozycje znajdziemy za 16-20 tys. zł za m kw., a ich ceny pozostają na stabilnym poziomie. Lokalizacją z największym potencjałem do wzrostów, według ekspertów EY, jest Władysławowo dzięki dużej dostępności terenów inwestycyjnych. Tymczasem Marlena Kosiura przekonuje, że Władysławowo nie ma wielkich perspektyw wzrostów.
– Wprawdzie władze próbują porządkować przestrzeń i podnieść jakość kurortu, nie jest to jednak miejscowość, która budzi ogromne zainteresowanie deweloperów i kupujących, a to w dużej mierze odpowiada za wzrosty cen. Kurort mimo starań nie jest i nie będzie też w czołówce bardziej prestiżowych z uwagi na wiele czynników, choćby układ urbanistyczny – tam nawet nie ma gdzie zbudować dużej promenady czy deptaka, tak jak w Kołobrzegu, Ustce, Helu czy Świnoujściu – twierdzi Marlena Kosiura.
Natomiast w kurortach górskich ceny wahają się od 10 do 30 tys. zł za m kw. w Zakopanem, zaś w innych lokalizacjach stawki za oferty premium oscylują na poziomie 8-20 tys. zł za m kw.