Apartamenty drożeją w mroźnej gospodarce

opublikowano: 15-01-2021, 15:32

Co ma wspólnego nosorożec z nieruchomościami premium? Pozornie nic. Tymczasem skóra tego czworonoga może się oprzeć ostrzom noża i pociskom. Podobnie z luksusowymi apartamentami – ten rynek nawet w pandemii pozostaje stabilny.

Wybór:
Wybór:
W Cosmopolitanie, flagowej inwestycji Tacit Investment w Warszawie, znajduje się 236 wykończonych i wyposażonych apartamentów od 54 do 194 m kw.
materiały prasowe

W 2020 r. wartość rynku nieruchomości premium nad Wisłą wzrosła o 35 proc. wobec 2019 r., przekraczając 1,8 mld zł. Tym samym pandemiczny rok okazał się kolejnym z rzędu okresem wzrostów segmentu z wyższej półki – nawet mimo czasowego spowolnienia nie brakuje klientów z grubym portfelem, a transakcje na poziomie 40 czy 50 tys. zł za m kw. mogą wręcz stać się regułą. Szczególnie gorąca okazała się końcówka ubiegłego roku, kiedy eksperci z firmy Tacit zanotowali 20-procentowy wzrost popytu na luksusowe M.

– Klienci są zainteresowani inwestowaniem w bezpieczne aktywa, które mają dobre perspektywy na wzrost wartości, takie jak nieruchomości premium. Inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie – uważa Maciej Wolski, prezes Tacit Investment.

Prognozy dla tego segmentu pozostają optymistyczne – według raportu EY i Tacit Investment luksusowe lokale będą drożały o 7 proc. rocznie. Natomiast zdaniem Jakuba Pacholca, zarządzającego Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ, dalszy wzrosty mogą już nie być tak spektakularne.

– Znaczna część zamożnych inwestorów ma nieruchomości w portfelu. Spodziewamy się, że strumień kapitału z depozytów, wspierany coraz większą świadomością inwestycyjną, znajdzie ujście również w funduszach inwestycyjnych i innych formach lokowania kapitału – uważa Jakub Pacholec.

Ochrona kapitału

Przy Łazienkach:
Przy Łazienkach:
Apartamenty w rezydencji Park Lane, inwestycji firmy Tacit, są zarazem kameralne i wielkomiejskie – budynek znajduje się w pobliżu parku w centrum Warszawy.
materiały prasowe

Pandemia COVID-19 wywarła marginalny wpływ na cały rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych, nie tylko premium. Spadki cen były co najwyżej kosmetyczne.

– Na mniejszy popyt deweloperzy odpowiedzieli zmniejszoną o niemal 10 proc. r/r. aktywnością budowlaną. Dotyczy to również mieszkań luksusowych, których podaż także przed pandemią była mocno ograniczona – co niewątpliwie było i jest istotnym wsparciem dla cen. Nie bez znaczenia oczywiście pozostaje otoczenie niskich stóp procentowych. Nieruchomości są jedną z ulubionych przez Polaków form lokowania kapitału, co w połączeniu z chronicznym niedoborem zasobów mieszkaniowych naturalnie kreuje rynek inwestycyjny. Rzadkość dóbr, jakimi są nieruchomości luksusowe, i nieatrakcyjne lokaty będą najważniejszymi czynnikami powodującymi wzrost cen – tłumaczy Jakub Pacholec.

Również Dariusz Świniarski z Departamentu Funduszy Niepublicznych w BPS TFI przekonuje, że ujemne realne stopy procentowe oferowane przez lokaty bankowe dla klientów indywidualnych wypychają pieniądze z rachunków bankowych w stronę alternatywnych klas aktywów. Ergo, rośnie grupa inwestorów chcących chronić swój kapitał. Kupują więc mieszkania w celach inwestycyjnych, mimo że rynek najmu jest w hibernacji.

– Taka strategia pozwala jedynie na osiąganie zwrotów z kapitału ze wzrostu rynkowej wartości nabywanej nieruchomości. Natomiast z uwagi na chimeryczny popyt wynajmujących istnieje ryzyko wyhamowania dynamiki cen mieszkań, która w 2020 r. wyniosła od kilku do kilkunastu procent w zależności od miasta i lokalizacji w nim. Niemniej obecna polityka deweloperów, polegająca na ograniczaniu realizacji nowych projektów, ma na celu podtrzymanie trendu rosnących cen mieszkań. To pozwoli osiągnąć dodatnie stopy zwrotu na rynku mieszkaniowym w Polsce w bieżącym roku – przekonuje Dariusz Świniarski.

Bezpieczna przystań

Panorama:
Panorama:
Cosmopolitan – 44-piętrowy budynek apartamentowy o wysokości 160 m.
Donat Brykczynski

Marcin Jańczuk z Metrohouse zwraca uwagę, że pandemia, przynajmniej chwilowo, usunęła z rynku osoby będące na granicy zdolności kredytowej. Pozostali przede wszystkim klienci poszukujący nieruchomości z wyższego segmentu cenowego.

– Zainteresowanie mieszkaniami w dobrych lokalizacjach w wyższym standardzie utrzymuje się na niezmiennym poziomie – twierdzi Marcin Jańczuk.

W czasach kryzysowych główną przyczyną lokowania pieniędzy w nieruchomościach, co przy okazji napędza wzrost ich cen, jest oczywiście bezpieczeństwo.

– Nieruchomości zawsze są uznawane za bezpieczną przystań. Sytuacja związana z pandemią COVID-19 potwierdza dotąd ten scenariusz. Inflacja co prawda trochę odpuściła, ale lokaty nie dają zarobić i w najbliższej przyszłości się to nie zmieni – wskazuje Michał Guzowski, główny analityk Domiporta.pl.

Wprawdzie w konsekwencji pandemii tymczasowo wstrzymano transakcje w segmencie premium, branża jednak szybko dostosowała się do nowej sytuacji.

– Na rynku pojawiły się nowe czynniki motywujące nabywców do inwestowania w luksusowe apartamenty. Ceny w segmencie premium wykazały wysoką odporność w całym czasie pandemii – uważa Anna Kicińska, partner w grupie doradztwa rynku nieruchomości EY.

Brak wpływu pandemii na popyt na inwestycje premium potwierdzają przedstawiciele Bouygues Immobilier Polska.

– Mieszkania luksusowe zwykle znajdują się w najlepszych lokalizacjach, co gwarantuje odporność na różne kryzysy. Ponadto w Polsce coraz więcej osób stać na luksus, dlatego mieszkań z wyższej półki może pojawiać się coraz więcej. Mieszkania premium kupują także zamożni Polacy mieszkający za granicą i obcokrajowcy, którzy raz na jakiś czas odwiedzają nasz kraj – przekonuje Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Potencjał na wzrosty

Na portalu Domiporta jest aktualnie 1035 ofert powyżej 20 tys. zł za m kw. w samej tylko Warszawie. W całej Polsce takich ofert jest 15 tys.

– Warto również pamiętać, że część ogłoszeń premium nigdy nie trafia na portale ogłoszeniowe – informacja, że apartament lub dom jest na sprzedaż, roznosi się bardziej dyskretnie – przypomina Michał Guzowski.

Za najdroższe apartamenty od lat odpowiada głównie Warszawa, z takimi projektami jak Park Lane ze średnią ceną transakcyjną 30 tys. zł za m kw., Cosmopolitan (od 28 tys. zł za m kw.), Apartamenty Parkowa (27,8 tys. zł za m kw.), Berezyńska 46 (24,3 tys. zł za m kw.) i Finale Apartments ze średnią ceną transakcyjną 20 tys. zł za m kw. Z „Analizy segmentu luksusowych nieruchomości wielorodzinnych w wybranych aglomeracjach miejskich na świecie i w Polsce” przygotowanej przez EY wynika, że kameralne projekty cieszą się największym zainteresowaniem wśród nabywców nieruchomości luksusowych w Warszawie.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Mimo ograniczonej podaży rynek nieruchomości luksusowych jest dość szeroki – od rezydencji za kilkanaście milionów po apartamenty kosztujące 1,5-2 mln zł. Zapotrzebowanie rozkłada się różnie. Obronną ręką zawsze wyjdą oferty w prestiżowych inwestycjach w dobrych punktach miasta. W gorszej sytuacji jest za to rynek luksusowych domów, które, pomijając wysokie wyceny, odpychają potencjalnych chętnych również z funkcjonalnych powodów.

– Młodsze pokolenia nie postrzegają już luksusu jako domu z basenem. Przyznają miano luksusowej nieruchomości raczej apartamentowi naszpikowanemu nowinkami technologicznymi, które sprawiają, że mieszka się tam wygodnie i z komfortem nieporównywalnym do innych ofert – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Jednocześnie według ekspertów EY i Tacit Investment rynek nieruchomości luksusowych w Polsce jest mniej rozwinięty w porównaniu do krajów Europy Zachodniej, zwłaszcza w odniesieniu do takich liderów, jak Londyn, Nowy Jork lub Paryż. Fakt ten należy traktować jako atut i szansę na dobrą lokatę kapitału. Oznacza to, że inwestowanie w nieruchomości premium w Warszawie, cechującej się niskim progiem wejścia w stosunku do innych europejskich metropolii, jest bardzo atrakcyjne – daje potencjał do wzrostów cen w przyszłości. Eksperci EY szacują, że średnie tempo wzrostu cen nieruchomości luksusowych w stolicy Polski może wynieść około 7 proc. w roku, natomiast w innych dużych miastach około 5 proc. Jeśli nie dojdzie do gwałtownych zmian, Warszawa pod kątem cen ma szansę dogonić Berlin za 3-4 lata, Amsterdam za 4-5 lat, Monachium za 7 lat, Paryż za 12 lat, Nowy Jork za 18 lat i Londyn za 20 lat.

Michał Guzowski zaznacza jednak, że segment premium (jak i innych nieruchomości mieszkaniowych) nie pozostanie całkowicie oderwany do reszty gospodarki.

– O kierunku i dynamice cen w 2021 r. zadecydują również główne wskaźniki makroekonomiczne: produkt krajowy brutto, poziom inflacji i powiązane z nią stopy procentowe – prognozuje analityk.

50 twarzy luksusu

Widoki:
Widoki:
Zachód słońca nad portem w Jastarni. Tu i w pobliskiej Juracie ceny apartamentów wahają się od 23 tys. do 35 tys. zł za m kw.
AdobeStock

Covidowy popyt – o dziwo – zarejestrowano również na rynku luksusowych nieruchomości w najpopularniejszych turystycznych miejscowościach w Polsce. Aczkolwiek – jak zwraca uwagę Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl – także w tym przypadku luksus ma różne oblicza. Część nabywców szuka apartamentów wakacyjnych w kameralnych budynkach, bo zapewniają dyskrecję i ciszę. Dla nich lokal w nowoczesnym budynku nawet z widokiem na Bałtyk to nie luksus. Inni za prestiżowe uważają wakacyjne lokum właśnie w dużym apartamentowcu tuż przy plaży. Jeszcze inni klienci oczekują, że luksus będzie oznaczać również pełne zaplecze usługowe, czyli np. basen, siłownię, a nawet obsługę hotelową.

– Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego z wyższej i górnej półki nad morzem i w polskich górach wahają się od około 11 tys. do 25 tys. zł za m kw. Przy czym wysoka cena niekoniecznie oznacza bardzo wysoki standard wykończenia czy też nowoczesne technologie zastosowane w budynku. Często górny poziom stawek narzuca jedynie lokalizacja: na wydmie lub z panoramicznym widokiem na góry – zaznacza Marlena Kosiura.

Dodaje, że nowym zjawiskiem, które pojawiło się w segmencie nieruchomości premium w kurortach w wyniku pandemii, jest większe zainteresowanie lokalami najdroższymi i dużymi. Dotychczas takie apartamenty w cenach 1-3 mln zł najdłużej zalegały u deweloperów, czekając na nabywcę nawet 2-3 lata.

– Cena kilku milionów złotych za lokal też skłaniała zamożnych klientów raczej do szukania okazji na południu Europy, niż do kupna second home w Polsce. Kwarantanna i trudności z wyjazdami za granicę sprawiły, że inwestorzy indywidualni nieco łaskawszym okiem spojrzeli także rodzime wakacyjne nieruchomości. Deweloperzy przyznają, że znacząco zwiększyło się zainteresowanie najdroższymi lokalami zarówno w górach, jak i na Wybrzeżu – przekonuje Marlena Kosiura.

Kołobrzeg:
Kołobrzeg:
W tym nadmorskim kurorcie ceny apartamentów kształtują się podobnie jak w Świnoujściu: 16-20 tys. zł za m kw.
AdobeStock

Z analiz EY wynika, że najdroższe oferty, wyceniane na 23-35 tys. zł za m kw., znajdziemy Juracie i Jastarni. Co więcej, w pierwszej połowie 2020 r. stawki w tych miejscowościach wzrosły o 14 proc. w ujęciu rocznym. Z kolei w Kołobrzegu i Świnoujściu luksusowe propozycje znajdziemy za 16-20 tys. zł za m kw., a ich ceny pozostają na stabilnym poziomie. Lokalizacją z największym potencjałem do wzrostów, według ekspertów EY, jest Władysławowo dzięki dużej dostępności terenów inwestycyjnych. Tymczasem Marlena Kosiura przekonuje, że Władysławowo nie ma wielkich perspektyw wzrostów.

– Wprawdzie władze próbują porządkować przestrzeń i podnieść jakość kurortu, nie jest to jednak miejscowość, która budzi ogromne zainteresowanie deweloperów i kupujących, a to w dużej mierze odpowiada za wzrosty cen. Kurort mimo starań nie jest i nie będzie też w czołówce bardziej prestiżowych z uwagi na wiele czynników, choćby układ urbanistyczny – tam nawet nie ma gdzie zbudować dużej promenady czy deptaka, tak jak w Kołobrzegu, Ustce, Helu czy Świnoujściu – twierdzi Marlena Kosiura.

Zakopane:
Zakopane:
Luksusowa nieruchomość w stolicy polskich Tatr to wydatek 10-30 tys. zł za m kw.
Wojciech Wyszkowski, AdobeStock

Natomiast w kurortach górskich ceny wahają się od 10 do 30 tys. zł za m kw. w Zakopanem, zaś w innych lokalizacjach stawki za oferty premium oscylują na poziomie 8-20 tys. zł za m kw.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane