Miniony rok przyniósł znaczący spadek popytu na mieszkania. Deweloperzy sprzedali w tym czasie o 40 proc. mniej lokali niż rok wcześniej. Mocno wzrosło natomiast zainteresowanie najmem. Niektóre spółki postanowiły skorzystać z okazji i zaczęły budować osiedla dla funduszy, zarabiających na wynajmie. Wielu deweloperów jeszcze budować nie zaczęło, ale ma takie plany.
W PRS-y (Private Rental Sector, najem instytucjonalny) nie chce się natomiast angażować Atal. Zbigniew Juroszek, prezes spółki, nie ukrywa, że nie wierzy w ten rynek.
- Wprowadzenie dużej liczby PRS-ów spowodowałoby, że rynek mieszkaniowy stałby się mniej płynny. Własną nieruchomość zawsze można sprzedać - i to z zyskiem, ponieważ stawki za metr rosną w czasie. Rynek PRS-ów nie ma takiej płynności, choćby dlatego, że jego model biznesowy jest oparty na długoterminowym najmie. W Polsce zbyt często próbuje się wdrażać rozwiązania podpatrzone na Zachodzie, tymczasem nasz rynek jest oparty na własności i nie ma w tym nic złego – przekonuje Zbigniew Juroszek.
To tylko margines rynku
Prezes Atalu zwraca jednocześnie uwagę, że PRS-y stanowią zaledwie 1 proc. polskiego rynku najmu, tymczasem rząd zajmuje się tym tak, jakby było to co najmniej 90 proc.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii od kilku miesięcy zapowiada ograniczenia w hurtowym kupowaniu mieszkań przez fundusze zagraniczne. Resort chce to zrobić za sprawą wyższych podatków. Nowymi przepisami zostaliby jednak objęci także prywatni inwestorzy, kupujący szóste i kolejne mieszkanie w tej samej inwestycji.
- Nie rozumiem zasadności tego zapisu. W Polsce wiele osób ma po kilka mieszkań, co wynika z liczby dzieci, czy rodzaju wykonywanej pracy. Także wśród naszych klientów są osoby, które na jednym osiedlu kupują więcej niż pięć lokali. Pytanie, czy ktoś, kto posiada i wynajmuje kilka swoich nieruchomości, robi coś złego? Moim zdaniem nie – przyznaje Zbigniew Juroszek.
Podkreśla, że rolą państwa nie jest utrudnianie Polakom zakupów nieruchomości, ale wspieranie ich w tym procesie, za sprawą odpowiednich programów.
- Przykładem jest Bezpieczny kredyt 2 proc. Muszę uczciwie przyznać, że to bardzo dobra i przemyślana inicjatywa. Ten program nie ma charakteru politycznego. Na pochwałę zasługuje to, że jest skierowany do osób do 45. roku życia, co jest optymalnym horyzontem czasowym. Zaletą jest również założenie, że koszt dla klienta to 2 proc. plus marża banku. Na razie nie wiadomo, ile ona wyniesie i czy będzie podlegać negocjacji, ale zakładam, że jeśli podstawa to 2 proc., marża też będzie rozsądna. Warto również zwrócić uwagę, że przy okazji tego programu odstąpiono od limitów cenowych dla poszczególnych miast i skoncentrowano się na maksymalnej kwocie finansowania dla singli i par. To również rozsądne podejście – mówi Zbigniew Juroszek.
Spadek cen jest nierealny
W 2022 r. Atal sprzedał 2 091 mieszkań. W 2023 r. chce osiągnąć co najmniej taki sam wynik.
- Liczba może się okazać niedoszacowana, gdyż nie uwzględnia skutków programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Nasza ostrożność w prognozowaniu bierze się stąd, że nie mamy wpływu na decyzje polityków. Choć program oceniamy pozytywnie, to nie od nas zależy, czy i kiedy w rzeczywistości zostanie wprowadzony - mówi Zbigniew Juroszek.
Obecnie Atal ma w realizacji 34 inwestycje z 7 925 mieszkaniami. W tym roku planowo ma ruszyć 18 budów, które zaoferują łącznie 3 368 mieszkań.
Deweloper koncentruje się na największych miastach.
- Młodzi ludzie chcą mieszkać w dużych ośrodkach, taki jest trend. Trudno grać przeciwko niemu i inwestować w miastach 30-50-tysięcznych. Mogłoby się okazać, że po prostu brakuje w nich chętnych na mieszkania – mówi Zbigniew Juroszek.
Nie ma też wątpliwości, że ceny nieruchomości będą coraz wyższe.
- Proces inwestycyjny deweloperów trwa minimum trzy, a czasami nawet cztery lata. Przy bardzo niskiej marży budowlanej, wykonawca, firma inwestycyjna czy deweloper po prostu by zbankrutowali. Z założenia, marże na start muszą być nieco wyższe, aby ten - rozłożony w czasie proces - miał szansę się sfinansować – tłumaczy Zbigniew Juroszek.
Jego zdaniem, ewentualne spadki cen za metr mogłyby się pojawić wyłącznie w przypadku inwestycji nieatrakcyjnie położonych albo oferowanych po drastycznie niskiej cenie przez bankrutującego dewelopera.
- Będą to jednak sytuacje incydentalne. Rynek mieszkaniowy w Polsce ma się dobrze, nie panikuje, a ceny idą zgodnie z inflacją – zapewnia Zbigniew Juroszek.
Jest bardzo prawdopodobne, że rozwój PRS-ów w Polsce będzie się w przyszłości opierał na tworzeniu przez rodzime firmy deweloperskie własnych platform wynajmu. Przykładem jest - będąca dziełem Echo Investment - spółka Resi4Rent. Inwestycje funduszy PRS będą uzupełnieniem tych platform, choć zapewne nie tylko marginalnym. W Polsce rynek wynajmu mieszkań jest poważnie cofnięty - zarówno ilościowo jak i jakościowo - w porównaniu do państw zachodnich. Nie da się go w pełni ucywilizować bez odpowiedniego rozwoju segmentu PRS, który stanowi bezpieczną, profesjonalną, elastyczną i cywilizowaną formę zamieszkiwania. Stąd też rozwój PRS-ów w Polsce jest nie tyle potrzebny, co absolutnie niezbędny, i to najlepiej w możliwie przyspieszonym tempie, w oparciu o jasno wytyczone ramy prawne.
Rynek PRS ma szansę na rozwój w Polsce, choć niepewność podatkowa wciąż jest duża. O PRS-ach myślimy jednak raczej w kontekście długoterminowym, więc nie można zakładać, że trudności związane z finansowaniem będą zawsze. Teraz jesteśmy po prostu w trudnym momencie dla tego rynku. PRS-y stanowią konkurencję dla najmu prywatnego, choć celują w węższą grupę klientów - tych bardziej wymagających, zamożniejszych. Na razie daleko nam jednak do monopolizacji najmu przez PRS-y.