Trwający od kilku miesięcy cykl podwyżek bazowych stóp procentowych zmusza banki do zmiany oferty produktowej. Tani kredyt, który w ubiegłym roku przyciągnął rekordową liczbę chętnych, jest już przeszłością, a kryteria określania zdolności kredytowej są stale zawężane. Ma to wpływ na miesięczną liczbę wniosków o kredyt mieszkaniowy, która w maju 2022 r. była najniższa od 15 lat. To złe wieści zarówno dla banków i deweloperów, którzy świetne wyniki z ostatnich dwóch lat zawdzięczali właśnie dobrej dostępności hipotek.
Na tym nie kończą się jednak zmartwienia spółek z obu sektorów. Banki uporać się muszą z dodatkowym obciążeniem, jakim są wakacje kredytowe. Deweloperzy natomiast walczą z wahaniami cen materiałów, które uniemożliwiają oszacowanie kosztów budowy. W ich przypadku oznacza to zrównanie się podaży z malejącym popytem.
Załamanie popytu
Według danych Biura Informacji Kredytowej popyt na kredyty mieszkaniowe spadł w maju 2022 r. o 50,6 proc. r/r, a liczba wnioskujących o 51,6 proc. r/r. To kolejny miesiąc ze zniżką w tej kategorii i dowód na schłodzenie na rynku hipotek. W ubiegłym miesiącu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 23,82 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 48,21 tys. rok wcześniej.
- Liczba wnioskujących jest najniższa od stycznia 2007 r., czyli od 15 lat. Trzeba pamiętać, że regularnie spadała ona od kwietnia 2021 r. Obawiam się, że w kolejnych miesiącach liczba wnioskujących jeszcze się osunie - mówi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Tak słabe dane nie są jednak zaskoczeniem i zawarte były już w wycenach giełdowych banków. Spadek liczby wniosków wiązał się z ograniczeniem zdolności kredytowej. Rekordowe rozmiary tych zmian wynikają z wyjątkowej sytuacji na rynku z ostatnich dwóch lat, kiedy mocno pobudzano koniunkturę po pandemii.
- Wielkość spadków jest zbliżona do tego, jak zmieniła się zdolność kredytowa od momentu rozpoczęcia cyklu podnoszenia stóp procentowych. Dane wyraźnie pokazują, że w tym roku sprzedaż banków będzie mniejsza, jednak jest to naturalny efekt rosnącego kosztu pożyczania pieniądza. Wzrost stóp procentowych ma zawsze największe przełożenie na długoterminowe produkty, jak właśnie kredyty hipoteczne - mówi Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ.
W przeciwieństwie do indeksu WIG-Banki, który we wtorek 7 maja po publikacji danych osunął się o około 2 proc., kursy giełdowych deweloperów były wypłaszczone. Sektor ten z obniżką zainteresowania kredytowaniem liczył się już od pewnego czasu.
- Wyraźny spadek liczby wniosków o kredyt mieszkaniowy w maju w relacji r/r był oczekiwany przez rynek. Jego skala również nie stanowiła istotnego zaskoczenia, mając na względzie odczyty z kwietnia oraz rosnące stopy procentowe - mówi Cezary Biernatek, analityk Erste Securities.
Główny winowajca
Rada Polityki Pieniężnej od kilku kwartałów chętnie wykorzystuje główne narzędzie kształtowania rynku, co wiąże się dość bolesnymi skutkami dla rozgrzanego rynku. Bazowe stopy procentowe rosły bardzo szybko, co powodowało dość szybką utratę atrakcyjności niektórych produktów bankowych.
- Jeżeli popatrzymy na tempo i zasięg wzrostu stóp procentowych, to on też jest historycznie bez precedensu, więc to wszystko ze sobą się łączy. Celem podwyżek stóp jest zmniejszenie popytu na kredyt. Przy tak wyraźnym wzroście obciążeń kredytobiorców będącego wynikiem rosnących rat istnieje poważne ryzyko psucia się portfela, dlatego jednoznacznie pozytywny aspekt zacieśniania polityki pieniężnej z perspektywy banków już minął - mówi Michał Sobolewski.
Sytuacja ta na pewno nie zmieni się w najbliższej przyszłości. W środę, 8 czerwca, Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie znów podniesie stopy procentowe.
- Zakładam, że rada ponownie podwyższy stopy procentowe NBP o 75 pkt baz., w tym stopę referencyjną do 6 proc. Odnoszę wrażenie, że w ostatnich miesiącach RPP zaczęła mocno reagować na bieżące dane, w tym szczególnie wzrost bieżącej inflacji CPI bez oznak spowolnienia gospodarczego - mówi Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP.
Mimo że konsens rynkowy to podwyżka o 75 pkt baz., to historia poprzednich spotkań RPP wskazuje, że może on być chybiony.
- Zakładam, że RPP w środę podniesie stóp o 75 pkt baz. Byłby to ruch o takiej samej skali jak w maju, warto jednak zaznaczyć, że bank centralny wydaje się mieć skłonność do zaskakiwania i na trzech ostatnich zebraniach podnosił stopy o wartość inną niż zakładana przez konsens. Mając to na uwadze, nie bylibyśmy zaskoczeni podwyżką o 50 pkt baz. - mówi Enrique Diaz-Alvarez, analityk Ebury.
Nie spodziewam się spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym w najbliższych kwartałach. Ceny będą stać w miejscu lub nawet rosnąć w przypadku najlepiej sprzedających się projektów. Spada popyt na hipoteki, ale klient gotówkowy pozostaje mocny przy malejącej podaży.
Mniej prawdopodobne jest niedoszacowanie rozmiarów zwyżki stóp przez ostatnie dane makroekonomiczne. Mimo że ceny podskoczyły, to tempo ich wzrostu było mniejsze w stosunku do ubiegłego miesiąca. Jako czynnik pozytywny można też uznać umocnienie się złotego względem dolara i euro.
Odczyty niektórych wskaźników nie dają jednak nadziei, iż na najbliższym posiedzeniu rady zakończony zostanie obecny cykl podwyżek. Zagadką pozostaje jednak o ile jeszcze wzrosną stopy i kiedy nastąpi pierwsza obniżka. Mediana prognoz podana przez agencję Bloomberg wskazuje, że na koniec września stopa referencyjna będzie wynosić 6,75 proc., a na koniec roku 7 proc.
- Oczekuję końca cyklu podwyżek we wrześniu przy stopie referencyjnej na poziomie 7,5 proc. Wysokie prawdopodobieństwo można jednak przypisać jeszcze jednej dodatkowej zwyżce, która nastąpiłaby w październiku - mówi Bartosz Sawicki, analityk Cinkciarz.pl.
Nieszczęścia chodzą parami
Oprócz spodziewanych skutków jastrzębiej polityki pieniężnej dodatkowym brzemieniem dla banków są wakacje kredytowe, które odroczyły spłatę części rat przez kredytobiorców. Mocno wpłynie to na przychody instytucji. Deweloperzy natomiast muszą radzić sobie z nieprzewidywalnością cen materiałów i usług budowlanych. Zmienność uniemożliwia trafne zaplanowanie budżetu budowy, co powoduje opóźnienia wielu z nich. Niższy popyt powoduje, że coraz trudniej jest budowniczym przerzucić koszty na klientów.
- Jest duża zmienność, przez co nie ma możliwości planowania budżetów budowy - wiele budów nie będzie startowało jeszcze przez kilka miesięcy, bo deweloperzy nie są w stanie złapać jakiegoś konkretnego poziomu kosztowego. To jest największy problem dzisiaj - mówił Michał Sapota z HRE na Europejskim Kongresie Finansowym w Sopocie.
Oprócz popytu cofnęła się również podaż, co nie jest jednak negatywnym zjawiskiem. Liczba wydanych pozwoleń na budowę jest znacznie większa od tych realizowanych, dzięki czemu popyt nadąża za liczbą oddawanych mieszkań, co stabilizuje ich ceny.
- Nie spodziewam się spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym w najbliższych kwartałach. Ceny będą stać w miejscu lub nawet rosnąć w przypadku najlepiej sprzedających się projektów. Spada popyt na hipoteki, ale klient gotówkowy pozostaje mocny przy malejącej podaży. Rynek może być wolumenowo mniejszy, jednak blisko obecnych cen – uważa Cezary Bernatek.