PB: Rednet Property Group na bieżąco śledzi ruch w biurach sprzedaży deweloperów i pośredników. Jak ocenia pani to, co działo się w nich na początku lipca, zaraz po starcie programu Bezpieczny kredyt 2 proc.?
Ewa Palus: Choć program oficjalnie wystartował w lipcu, jego potencjalni beneficjenci już w pierwszych miesiącach 2023 r. zaczęli dokładnie badać ofertę deweloperów i podpisywać umowy rezerwacyjne. Wszystko po to, by w momencie, gdy program faktycznie ruszy, udać się z kompletem dokumentów do banku i złożyć wniosek.
To, co się działo z popytem w lipcu, było faktycznie czymś niespotykanym od co najmniej trzech lat. To był prawdziwy wyścig. Wcześniej do biur sprzedaży można było wejść z ulicy. Od początku lipca nie było już takiej możliwości — trzeba było się umawiać i czekać na spotkanie. Bardzo dużo było także pytań mejlowych i telefonicznych. Był to bardzo intensywny czas nie tylko dla pośredników i deweloperów, ale też dla doradców kredytowych. Trzeba podkreślić, że bez nich uzyskanie kredytu było praktycznie niemożliwe.
Jeśli chodzi o rynek wtórny, to sporo namieszały zapowiedzi zniesienia — od 31 sierpnia — podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od zakupu pierwszego mieszkania. Niektórzy klienci chcieli nieco zmodyfikować umowy przedwstępne tak, by można było skorzystać z tego udogodnienia.
Ogólnie jednak sprzedaż mieszkań w pierwszych dwóch tygodniach lipca była nawet większa niż w niektórych pełnych miesiącach minionego roku. W grudniu 2022 r. np. nabywców znalazło niemal o 30 proc. mniej mieszkań niż w okresie 1-15 lipca 2023 r.
W sierpniu było podobnie czy ruch nieco zelżał?
W pierwszej połowie miesiąca zapytań było mniej o około 20 proc. niż w tym samym okresie w lipcu. Tak już jest, że jak rusza nowy program wsparcia, każdy chce być pierwszy i jak najszybciej z niego skorzystać, wybrać mieszkanie i zdążyć z formalnościami. Z początkiem sierpnia pierwszy kurz opadł, ale jednocześnie zmniejszyła się oferta, więc jest już trochę spokojniej. Przy czym trzeba podkreślić, że jest to stabilizacja na wysokim poziomie.
Jak rządowa inicjatywa wpłynęła na ceny?
Wzrost popytu na początku lipca sprawił, że stawki wzrosły zarówno na rynku pierwotnym, jak też wtórnym. Najmocniej poszły w górę ceny mieszkań dwupokojowych i małych trzypokojowych. Znamy przypadki inwestycji, w których cenniki były w ciągu dwóch tygodni zmieniane 3-4 razy. Oczywiście były to zmiany w górę.
W Rednet Property Group opracowujemy Wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej, którego najnowszy odczyt wskazuje, że lokale deweloperskie w lipcu najbardziej zdrożały we Wrocławiu — o 5,3 proc., a najmniej w Poznaniu — o 2,3 proc.
Z przygotowywanego przez nas Indeksu Nastroju Deweloperów wynika natomiast, że rośnie liczba osób, które uważają, że ceny pozostaną stabilne, choć oczywiście wciąż przeważają osoby spodziewające się dalszych zwyżek.
Jeśli chodzi o dynamikę sprzedaży, to 30 proc. badanych twierdzi, że utrzyma się na obecnym poziomie. Dla porównania: w czerwcu odsetek ten wyniósł 18,6 proc.
Czy sprzedawcy dopuszczają jeszcze możliwość negocjacji ceny?
To zależy od polityki cenowej dewelopera. Są firmy, które uwzględniają ewentualny rabat już w cenie ofertowej. Jeśli natomiast chodzi ogólnie o rynek, to skłonność do negocjacji w przypadku mieszkań, które kwalifikują się do rządowego programu wsparcia — a szczególnie takich do 500 tys. zł — jest niewielka. Oczywiście wiele zależy też rodzaju inwestycji. W przypadku osiedla, którego budowa ma się zakończyć np. za dwa lata, skłonność dewelopera do negocjacji, choćby symbolicznej, będzie na pewno większa niż w przypadku mieszkań gotowych, na które zainteresowanie jest obecnie największe.
Jak długo — pani zdaniem — potrwa boom zakupowy?
Warto zacząć od tego, że obecnie rynek jest w zupełnie innej kondycji, niż był w grudniu czy lipcu minionego roku. Dziś inflacja nieco wyhamowała, co bardzo oddziałuje na klientów również z psychologicznego punktu widzenia. Jeśli dodać do tego łagodniejszą politykę kredytową, w szczególności złagodzenie rekomendacji S, spadający WIBOR, ale przede wszystkim silny impuls w postaci rządowego programu, należy się spodziewać, że wysoki poziom popytu na rynku pierwotnym utrzyma się przynajmniej do końca roku, choć oczywiście takich skokowych wzrostów, jakie nastąpiły na początku lipca, nie będzie.
Dużo mówi się ostatnio o możliwych problemach z dostępnością mieszkań. Jaki wybór mają obecnie potencjalni beneficjenci programu Bezpieczny kredyt 2 proc.? Gdzie oferta mieszkań jest największa, a gdzie skurczyła się najbardziej?
Ryzyko, że mieszkań zabraknie, jest moim zdaniem niewielkie, ponieważ deweloperzy będą sukcesywnie uzupełniać ofertę. Faktycznym problemem może być natomiast brak mieszkań gotowych albo z relatywnie krótkim terminem oddania. Prawdopodobnie wrócimy do sytuacji, w której będą się sprzedawać przysłowiowe dziury w ziemi.
Jeśli chodzi o dostępną ofertę, to np. w Krakowie spadła ona do historycznie niskiego poziomu. W Warszawie też jest bardzo uboga, co wynika z tego, że w 2022 r. deweloperzy bardzo mocno ograniczyli aktywność. Teraz się odbudowuje, jednak popyt jest i tak większy niż to, co spółki wprowadzają na rynek. Podsumowując — oferta się kurczy, ale na pewno nie zniknie z dnia na dzień.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
w tym tygodniu: „Boom na Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
goście: Ewa Palus — Rednet Property Group, Katarzyna Kuniewicz — Otodom, Jan Dziekoński — FLTR.pl.