Całkowita powierzchnia nieruchomości EPP, notowanej na giełdzie w Johannesburgu i Luksemburgu firmy działającej w formule REIT, przekracza 1 mln m kw. powierzchni najmu, a ich wartość wynosi 2,6 mld EUR. Część biurowa obejmuje ok. 170 tys. m kw. (17 proc.), licząc w tym obiekty należące już do joint venture z Henderson Park, w której EPP posiada 30 proc. udziałów.
— Koncentrujemy się na budowaniu silnego portfela nieruchomości handlowych i w tym segmencie będziemy się specjalizować. Nadal jednak pozostajemy aktywni w segmencie biur dzięki sześciu projektom, którymi zarządzamy — mówi Sylwia Piechnik, dyrektor ds. najmu w dziale biurowym EPP.
Sprzedawaj i zarządzaj
Sylwia Piechnik przyznaje, że EPP nie planuje powiększania portfela biurowego, a nawet rozważa sprzedaż posiadanych obiektów, aby zdobyć więcej pieniędzy na inwestowanie w centra handlowe. W połowie ubiegłego roku firma sprzedała 70 proc. udziałów w spółce joint venture funduszowi Henderson Park, działającemu na europejskim rynku nieruchomości. Do spółki weszły trzy kompleksy z portfela biurowego EPP: krakowski O3 Business Campus o powierzchni najmu ok. 56 tys. m kw., poznański Malta Office Park (ponad 29 tys. m kw.) i łódzki Symetris Business Park (ponad 19 tys. m kw.). Wartość księgowa przejmowanych nieruchomości biurowych według stanu na koniec 2018 r. wynosiła 185 mln EUR.
— Konfigurowaliśmy ten portfel, biorąc pod uwagę aspekty ekonomiczne, czyli poziom najmu, długość umów i potencjalnie możliwy do uzyskania dochód z tej transakcji — mówi Sylwia Piechnik.
W ramach spółki joint venture z Henderson Park zarządzanie nieruchomościami pozostawiono zespołowi property i asset menedżerów z EPP. To z jednej strony wygodne dla nowego właściciela, który jeszcze nie posiada w Polsce własnych struktur, z drugiej — daje poczucie bezpieczeństwa najemcom. Zwykle zmiana właściciela kojarzy się najemcom ze zmianą warunków, pojawiają się nowi nieznani ludzie, którzy się nimi zajmują. Według Sylwii Piechnik tego wszystkiego udało się uniknąć, pozostawiającopiekę nad najemcami w rękach zespołu EPP.
Co z resztą
W portfelu biurowym EPP pozostały jeszcze trzy niesprzedane kompleksy. Najmłodszy z nich — warszawski Park Rozwoju (drugi etap oddany w 2015 r.) oferuje blisko 33 tys. m kw. powierzchni, nieco starszy szczeciński Oxygen (z 2010) ma prawie 14 tys. m kw., a najstarszy (z 2007) kielecki Astra Park posiada ponad 14 tys. m kw. najmu.
— Nie wykluczamy, że pozostałe w naszym portfelu biurowce sprzedamy w przyszłości na podobnych zasadach co kompleksy w Krakowie, Łodzi i Poznaniu — mówi Sylwia Piechnik.
Dyrektor ds. najmu w dziale biurowym EPP przyznaje, że najpierw firma musi podnieść wartość tych obiektów poprzez odpowiedni stopień ich wynajęcia, a to wymaga aktywnego zarządzania.
Oczekiwania najemców
Według Sylwii Piechnik w ciągu ostatnich pięciu lat wymagania najemców bardzo się zmieniły, w szczególności w odniesieniu do kształtowania przestrzeni biurowej. Dobrym przykładem może być kuchnia — o ile jeszcze w połowie minionej dekady kuchnie w biurowcach były małymi ciemnymi pomieszczeniami, w których pracownicy pospiesznie odgrzewali podczas przerwy posiłki, o tyle dziś są to duże powierzchnie, z dostępem do okna, które stają się miejscem spotkań, wymiany pomysłów i doświadczeń.
— Firmy odchodzą dziś od idei home office. Jeszcze niedawno w ramach oszczędności całe działy przechodziły na pracę zdalną z domu. To nie do końca się sprawdziło. Okazało się, że pracownik potrzebuje interakcji z innymi, wymiany poglądów i wpływa to na efektywność pracy — mówi Sylwia Piechnik.
Digitalizacja pracy może służyć nie tylko pracy z domu, ale wpłynąć na przestrzeń biura, która robi się coraz bardziej różnorodna. Możemy pracować nie tylko przy biurku, ale też siedząc na sofie przy recepcji czy popijając kawę w kuchni. Spotkanie międzydziałowe może się odbyć w kuchni albo w kawiarni na parterze budynku, a nie tylko w sztywnej atmosferze sali konferencyjnej. Wśród innych znaczących trendów, o których powinni pamiętać menedżerowie zarządzający nieruchomościami, wymienia się zaangażowanie w działania proekologiczne czy na rzecz lokalnego środowiska.
Związane jest to nie tylko z oszczędnościami wynikającymi z niższych opłat za media w budynkach, w których monitoruje się zużycie energii elektrycznej i wody. Również nowe pokolenia, wchodzące dziś na rynek pracy, bardziej niż ich starsi koledzy zwracają uwagę na odpowiedzialność firm za klimat.
— W tym celu wprowadziliśmy m.in. program sadzenia drzew. Wspólnie z Zarządem Zieleni m.st. Warszawy sadzimy jedno drzewo za każde 1000 m kw. najmu. Promujemy też zdrowy styl życia, udostępniając w naszych biurowcach infrastrukturę dla rowerzystów czy organizując ogródki ziołowe lub warzywne — mówi Sylwia Piechnik.
Dyrektor ds. najmu w dziale biurowym EPP podkreśla, że wymagania wobec zarządzających powierzchnią biurową z biegiem czasu rosną. Coraz np. więcej firm z przyczyn demograficznych (choć ważna jest również idea różnorodności jako czynnika wpływającego na kreatywność zespołów) decyduje się zatrudniać zespoły wielopokoleniowe. Oczekiwania użytkowników są więc także różnorodne.
— Obecnie w korporacjach pracują trzy, a nieraz cztery generacje i każdy, niezależnie od wieku, stanowiska i funkcji powinien się czuć w biurze wygodnie — mówi Sylwia Piechnik.
OKIEM EKSPERTA
Moda na udziały w portfelach
PAWEŁ NOWAKOWSKI, dyrektor działu rynków kapitałowych w Cresa Polska
Transakcje na udziałach (tzw. share deal) nie są niczym nowym na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Do niedawna ograniczały się jednak do zakupu pojedynczych nieruchomości, dla których tworzone były spółki celowe, będące następnie przedmiotem transakcji. Od kilku lat obserwujemy jednak transakcje nabycia większościowych pakietów akcji lub 100 proc. udziałów w istniejących platformach inwestycyjnychw segmentach biurowym, handlowym i mieszkaniowym. Przykłady to zakup Echo Investment przez Griffina, sprzedaż Echo Investment do Wing, zakup Euro-Styl przez Dom Development, planowany zakup Bumy przez RF CorVal wraz z Reino Capital oraz planowane przejęcia Murapolu przez Ares oraz Polnordu przez Cordię. Przejęcie przez Henderson Park większościowego pakietu w portfelu biurowym EPP wpisuje się w pokazywany wyżej trend wchodzenia na nowe rynki poprzez transakcje typu M&A lub zakupy portfeli nieruchomości.