Najemcy po pandemii nadal starają się zachęcić swoich pracowników do powrotu do pracy w biurze i nadal nie do końca im się to udaje. Zdaniem Anny Szymańskiej, dyrektor działu powierzchni biurowych w Newmark Polska, popyt w 2024 r. będzie na podobnym poziomie jak w minionym zarówno pod względem liczby transakcji najmu, jak i wynajmowanych powierzchni. Powodem jest przede wszystkim wzrost kosztów budowy i inflacja.
Najemcy wolą przedłużać umowy…
– Najemcy ostrożnie i w bardzo przemyślany sposób szacują dziś ilość potrzebnej powierzchni. Natomiast w 2025 r. prawdopodobnie pojawią się już pieniądze na rynku po spodziewanych obniżkach stóp procentowych i powinno być więcej transakcji inwestycyjnych i transakcji najmu – mówi Anna Szymańska.
Według Jarosława Pilcha, dyrektora działu powierzchni biurowych reprezentującego najemców w Savillsie, o obecnej ostrożności firm świadczy rosnący udział przedłużeń w umowach najmu, ponieważ niepewne rozwoju sytuacji w przyszłości pozostają na tej samej powierzchni co dotychczas, zamiast szukać większej odpowiednio do rosnącego zatrudnienia.
– Już w 2023 r. trzeci kwartał zakończył się udziałem przedłużeń wynoszącym 38 proc., a w całym 2022 r. przedłużenia stanowiły 39 proc. umów. Przewidujemy, że w 2024 r. udział przedłużeń wzrośnie – mówi Jarosław Pilch.
Według niego spowodowane jest to przede wszystkim tym, że w związku ze wzrostem kosztów budowy właściciele przedłużyli okres najmu w umowach. Tymczasem niektórzy klienci nie są w stanie zadeklarować najmu na okres np. aż siedmiu lat.
– Firmy szukają oszczędności, bo ich marże raczej maleją niż rosną. Tymczasem w firmach IT jest wykorzystane 15-20 proc. powierzchni, w firmach doradczych 60-80 proc. Pojawiają się więc zwroty powierzchni – w ciągu ostatnich dwóch lat od 20 do nawet 50 proc. – mówi Jarosław Pilch.
Pustostany zaczną hamować
Jarosław Pilch zwraca uwagę na niepokojący wzrost wskaźnika pustostanów w największych miastach regionalnych
– Średnie wakaty zbliżają się tam do 20 proc. W Katowicach wynoszą 23 proc., ok. 22 w Łodzi, w Krakowie i Wrocławiu 17-18 proc. Gross najemców stanowią w tych miastach centra usług biznesowych, czyli duże podmioty – mówi ekspert Savills.
Według Anny Szymańskiej choć powstaje tam coraz więcej miejsc pracy, to jednak nie przekłada to się na wynajmowanie większych powierzchni. Dominujący po pandemii model pracy hybrydowej sprawił, że przy nieznacznie większym zatrudnieniu można nie powiększać biur.
– Rosnący w tych miastach w 2023 r. współczynnik niewynajętej powierzchni w 2024 r. będzie jednak mocno hamować ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów – mówi Anna Szymańska.
Rośnie znaczenie jakości
Oprócz trendu polegającego na oszczędnościach i zmniejszania przez firmy powierzchni najmu eksperci dostrzegają inny, polegający na przemieszczaniu się do bardziej centralnych, a więc droższych lokalizacji. Według Anny Szymańskiej, 2024 r. będzie kontynuacją tego trendu oraz poszukiwania jakości i dążenia do zgodności z ESG, czyli zasadami wpływającymi pozytywnie na środowisko, społeczności i ład korporacyjny (ang. environmental, social, governance).
– Najemcy nie tylko będą optymalizowali powierzchnię, ale też jeszcze częściej będą poszukiwać budynków w dogodnej lokalizacji, z dostępem do licznych udogodnień i usług zarówno w budynku, jak i w okolicy, dobrze skomunikowanych, zgodnych z najnowszymi standardami ESG. Dla wielu budynków niespełniających powyższych wymagań będzie to czas decyzji o ich przyszłości. Czy 2024 będzie rokiem modernizacji i zmian przeznaczenia starszych biurowców, czas pokaże – mówi Anna Szymańska.
Według raportu Trends Radar Polska firmy Cushman & Wakefield (C&W) już teraz właściciele biurowców rozważają decyzje o modernizacji lub konwersji budynków biurowych, aby dopasować je do nowych standardów wynikających z wdrażania strategii ESG oraz zmieniających się oczekiwań najemców, i grupa ta będzie rosła.
„Trend ten jest już widoczny zwłaszcza dla budynków, które powstały w latach dziewięćdziesiątych i zmagają się z wysokim poziomem pustostanów, spadkiem przychodów z najmu i rosnącymi kosztami remontów i utrzymania” – czytamy w raporcie C&W.