Często, mimo usilnych starań inwestorów, nie cieszą się dobrą sławą, głównie ze względu na położenie w najbardziej oddalonych od centrum częściach miast, co dla pracowników wiąże się z utrudnionym dojazdem komunikacją miejską czy nawet samochodem. Mimo że biuro w parku biznesowym poza ścisłym centrum nie jest dobrym rozwiązaniem dla każdej firmy, to najlepiej zaprojektowane i zarządzane obiekty nie narzekają na brak najemców. Coraz częściej obok parków biznesowych powstają hotele, powierzchnie targowe i wystawiennicze, a także obiekty handlowo-usługowe zapewniając firmom kompleksowe usługi.
— Szukając odpowiedniego miejsca na budowę parku biznesu, inwestor powinien się kierować przede wszystkim pobliską infrastrukturą komunikacyjną. Najemcy parków to głównie firmy, którym zależy na sąsiedztwie dróg ekspresowych lub bliskości lotniska. Duże znaczenie ma też dostęp do komunikacji miejskiej, z której będą korzystali pracownicy. Starając się wyjść naprzeciw oczekiwaniom najemców, warto wprowadzić dodatkowe możliwości dojazdu do biura. W Poleczki Business Park uruchomiliśmy autobus dowożący pracowników do najbliższej stacji metra i lotniska, a także otworzyliśmy stację rowerową Veturilo, dzięki której do kompleksu można dojechać na rowerze — mówi Peter Obernhuber, członek zarządu Poleczki Business Park.
Z badania Jones Lang LaSalle wynika, że najemcy największą uwagę zwracają na położenie, cenę wynajmu, dostęp do transportu publicznego i jakość biura. Tym też kierują się deweloperzy przy wyborze działki na budowę biznes parku. — To przeważnie tereny na obrzeżach miast z dostępem do infrastruktury drogowej (np. obwodnicy), portów lotniczych lub stacji kolejowej — potwierdza Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań i doradztwa Jones Lang LaSalle.
Położenie ma znaczenie
Ze względu na położenie parków biznesowych z dala od typowych miejskich udogodnień — sklepów, restauracji i punktów usługowych — ważne jest dobre zaplanowanie powierzchni handlowo-usługowych w parkach i odpowiedni dobór najemców.
— Duży park biznesu powinien tworzyć klimat małego osiedla dzięki dostępowi do wielu usług. Mogą się wśród nich znaleźć bank, kawiarnia, kantyna, sklep, poczta, przedszkole, usługi kurierskie i archiwizacji dokumentów, małe centrum medyczne. Typowy park biznesu to przeważnie miejsce, które pustoszeje po godzinach pracy, więc należy brać to pod uwagę, dobierając najemców powierzchni handlowych — radzi Mateusz Polkowski.
Dostrzec plusy
Dużym atutem parków biznesowych jest możliwość wynegocjowania niższych stawek czynszów niż w biurowcach w centrach miast. — Na koszty najmu wpływają koszty zakupu gruntu i realizacji inwestycji. Budynki w parku biznesu można wybudować taniej niż typowy biurowiec w innym miejscu. Wpływa na to często
m.in. brak konieczności realizowania dwóch podziemnych kondygnacji parkingowych, czasami wystarczy jedna lub wielopoziomowy parking naziemny — wyjaśnia Mateusz Polkowski.
Peter Obernhuber potwierdza, że dla najemców parku biznesu liczy się niższa stawka czynszu, niemniej ważne są również koszty eksploatacyjne, które muszą co miesiąc ponosić, a te znacząco zmniejszają nowoczesne instalacje, zwłaszcza zgodne z certyfikacją LEED lub BREAM. Inną zaletą, często docenianą przez najemców, jest możliwość łatwego zwiększenia zajmowanej powierzchni i niemal nieograniczone możliwości rozwoju, co nie zawsze jest możliwe w biurowcach w centrach miast bez zmiany siedziby.
— W parku biznesowym deweloper, jeśli tylko ma grunt, może również wznieść cały budynek pod konkretnego najemcę — dodaje Peter Obernhuber.