Do pojawienia się WeWorka w Polsce marka Business Link kojarzona była z właścicielem największej łącznej powierzchni biur elastycznych w kraju. Dziś pod tym brandem występuje zaledwie pięć biur, które zostały wykupione przez firmę Skanska i nie mają prawie nic wspólnego z dawnym inkubatorem start-upów.
— Od stycznia mamy bardzo konkretną strategię, produkt i grupę klientów docelowych. Stawiamy na korporacje i profesjonalistów oraz oferujemy przestrzeń do pracy, a nie networking i społeczność — mówi Maciej Król, od 15 listopada dyrektor ds. operacyjnych Business Link.
Biura elastyczne, znane również jako flex space, to połączenie biur serwisowanych i przestrzeni coworkingowych. Szacuje się, że w Europie w ciągu najbliższych pięciu lat przybędzie do 7 mln m kw. takiej powierzchni. To jeden z wielu powodów, dla których Business Link rozszerza ofertę dla korporacji.
Pozostałymi lokalizacjami dawnej firmy Business Link zarządzają Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości pod marką Business Link powered by AIP. Realizują one zadania na bazie funduszy unijnych, a ich celem jest stworzenie bardziej profesjonalnej przestrzeni, w której mogą rozwijać się nowe przedsiębiorstwa. Start-upy, które utrzymają się po okresie inkubacji, zwykle poszukują tańszej przestrzeni na rozwój, wynajmując np. mieszkanie na pierwsze własne biuro.
Po nowemu
— Funkcjonujące od 2017 r. w Astorii biuro było pierwszym „dzieckiem” Business Link i firmy Skanska, która w 2014 r. wykupiła 40 proc. udziałów w naszej spółce. To centrum biznesowe ma 4 tys. m kw. i od tego czasu powielamy ten format — każde nasze centrum ma około 4 tys. m kw. i każde może ugościć nawet 800 osób — mówi Maciej Król.
To właśnie pojawienie się tak dużych powierzchni otworzyło w Polsce nowy etap na rynku powierzchni elastycznych — centrów biznesowych, z których coraz chętniej korzystają korporacje. Przykładem jest Japan Tobacco International, które na czas rekrutacji w swoim Globalnym Centrum Usług Biznesowych wykupi kilkaset miejsc w ramach przestrzeni coworkingowej w biurze WeWorka w nowym budynku Mennicy w Warszawie, czy firmy Hays, która na czas remontu na miesiąc relokowała około 150 pracowników do przestrzeni w biurze Business Link. W tradycyjnych biurach najem krótszy niż pięcioletni nie funkcjonuje, natomiast przestrzenie elastyczne starego typu zwykle mają od 500 do 1000 m kw. i nie są przystosowane do zapewnienia takich warunków, jakich oczekują globalne korporacje.
— Chodzi przede wszystkim o bezpieczeństwo. Nowe elastyczne przestrzenie mają kontrolę dostępu, wydajne łącza do internetu, infrastrukturę IT w standardzie enterprise, możliwość korzystania z serwerowni, odseparowane sieci internetowych tak, że są one indywidualne dla każdego klienta — wylicza Maciej Król.
Innym trendem obserwowanym od kilku lat, szczególnie w krajach anglosaskich, jest nowe podejście korporacji do wynajmowania powierzchni. Dawniej, chcąc zapewnić sobie możliwość ekspansji,podpisywały z właścicielem biurowca pięcioletnią umowę np. na 5 tys. m kw. z możliwością dobrania np. 500 m kw. w razie potrzeby. Obecnie wolą wynająć 3 tys. m kw. na długi termin, a resztę pracowników umieścić w przestrzeni operatora flex w tym samym budynku. Pozwala to zarówno zwiększyć, jak też zmniejszyć powierzchnię w zależności od potrzeb.
— Połączenie firm Business Link i Skanska sprawia, że w budynkach tego dewelopera mamy jeszcze bardziej elastyczną ofertę. Klienci mogą w zasadzie dobierać w tym samym obiekcie przestrzeń i elastyczną, i tradycyjną, a infrastruktura budynkowa jest ta sama — twierdzi Maciej Król.
Burza na rynku
Nie chce ujawnić konkretnych planów Business Linka na najbliższe lata.
— Oczywiście myślimy o dalszej ekspansji w Polsce i innych miastach Europy Środkowo-Wschodniej, ale opartej na stabilnych podstawach — mówi Maciej Król.
Business Link w nowym wydaniu stał się takim samym graczem rynkowym jak inni operatorzy przestrzeni elastycznych należący do deweloperów czy właścicieli biurowców, którzy dostrzegli w branży flex możliwość podniesienia atrakcyjności swoich obiektów. Podobny model widzimy np. w przypadku spółek Echo Investment, która kupiła CitySpace, czy Adgar, która stworzyła Brain Embassy. Dla operatorów elastycznych biur natomiast taka symbioza zapewnia możliwość stabilnego rozwoju, co nie jest bez znaczenia w obecnej sytuacji na tym rynku. Niedawno wstrząsnęła nim informacja z USA o przejęciu przez Sofbank firmy WeWork, lidera tego segmentu w Polsce. WeWork wdraża program naprawczy po spadku wartości z 50 do 12 mld USD. Wcześniej spektakularna ekspansja WeWorka na polskim rynku (wzrost od zera do 80 tys. m kw. powierzchni w ciągu dwóch lat, podczas gdy następny w rankingu Regus ma 40 tys. m kw., a kolejny, czyli Business Link, 20 tys. m kw.) sporo u nas zamieszała. Nie wszyscy wytrzymują takie tempo.
— Pierwszym przegranym w tym wyścigu wydaje się New Work — operator biur serwisowanych z Węgier, który w zeszłym roku wynajął cały budynek Mazowiecka 2/4 i, niestety, po niecałym roku działalności zmuszony był zamknąć oddział — mówi Jacek Szczygielski, senior property broker CREAM Offices.
OKIEM EKSPERTA
Poligony deweloperów
TOMASZ BOJĘĆ, partner zarządzający w think co. — Real Estate Research Lab
Skupienie się Business Linka na korporacjach i profesjonalistach to z punktu widzenia biznesowego dobry ruch. Skanska kupiła firmę, która miała już rozpoznawalny brand, ale ofertą operatora flex celuje do klienta, któremu może zaproponować również tradycyjne biura. Są one oczywiście zaprojektowane zgodnie z ideą „w centrum jest człowiek” (human-centric design), tak jak w przestrzeniach elastycznych. Skanska kupiła ze starych biur Business Link tylko te, które mogą służyć jako przestrzeń do testowania nowych rozwiązań na najemcach podobnych do jej własnych, w biurowcach premium klasyfikowanych jako A+. Z moich obserwacji wynika, że to główna motywacja zainteresowania rynkiem biur elastycznych przez firmy deweloperskie — kupują marki coworkingowe lub tworzą własne niekoniecznie po to, żeby na nich zarabiać, ale aby w nich tworzyć poligon dla przyszłych biurowców. Prawdopodobne więc, że do 2023 r. poza markami takimi jak WeWork i MindSpace na rynku nie będzie samodzielnych coworkingów, może poza butikowymi. Przetrwają te, które będą działały w strukturach dużych deweloperów.