W poniedziałek 5 lipca biura maklerskie Pekao, mBanku, PKO BP, BOŚ i BDM rozpoczną przyjmowanie zapisów inwestorów indywidualnych na akcje spółki deweloperskiej Cavatina Holding (CH). Decyzję trzeba podjąć do czwartku 8 lipca do godz. 16. Dla inwestorów detalicznych zarezerwowane jest 10 proc. sprzedawanych akcji, przy czym jeden zapis nie może opiewać na mniej niż 5 sztuk i więcej niż 37,5 tys. sztuk. Biorąc pod uwagę, że inwestorzy indywidualni składają zapisy po cenie maksymalnej, jednorazowo mogą zgłosić zapotrzebowanie na akcje warte nie więcej niż 1,88 mln zł. Można jednak złożyć więcej niż jeden zapis, a w przypadku dużego popytu redukcja będzie liczona proporcjonalnie dla poszczególnych zapisów, a nie osób.
Ostateczna cena akcji zostanie ustalona po zakończeniu budowy księgi popytu wśród inwestorów instytucjonalnych. Proces ten kończy się równocześnie z zapisami dla inwestorów detalicznych. Kwota ma być podana w czwartek 8 lipca do północy.
Licząc po cenie maksymalnej, na sprzedaż wystawione są akcje o wartości 375 mln zł. Wszystkie pochodzą z nowej emisji, pieniądze trafią więc do spółki, a nie jej właściciela - spółki Cavatina, w której 92 proc. udziałów kontroluje Michał Dziuda, przez lata jeden z trzech rozgrywających w znanym z budownictwa mieszkaniowego Murapolu (na początku 2020 r. został przejęty przez fundusze private equity). Jeśli oferta się powiedzie, odda nowym akcjonariuszom 30,12 proc. akcji i głosów w Cavatinie Holding.
Oferta w cieniu pandemii
CH zajmuje się budową biurowców. Powstała w 2017 r., a więc kilkanaście lat po mieszkaniowym Murapolu. Kontynuuje jednak działalność prowadzoną już od końca 2014 r. przez spółkę Cavatina.
Do zatwierdzenia prospektu przez KNF grupa zakończyła 12 projektów o łącznej powierzchni ponad 185 tys. m kw., z których pięć (ponad 80 tys. m kw.) zostało sprzedanych w transakcjach o łącznej wartości przekraczającej 900 mln zł.
Celem strategicznym spółki jest osiągnięcie do końca 2025 r. 1 mln m kw., rozumianego jako suma inwestycji zakończonych, w tym sprzedanych, trwających oraz planowanych zabezpieczonych (tj. z gruntem zakupionym lub zabezpieczonym, poprzez zawarcie przedwstępnej umowy zakupu, oraz rozpoczętym procesem projektowania). Obecnie spółka jest mniej więcej w połowie drogi. W przygotowaniu lub budowie ma obiekty o powierzchni 352 tys. m kw.
- Stawiamy na duże projekty - od 20 do 100 tys. m kw powierzchni najmu - które bardzo często są realizowane etapami. Pozwala to elastycznie dostosować się do sytuacji popytowej – mówi Rafał Malarz, prezes Cavatiny Holding.
Głównym celem emisji akcji jest finansowanie budów. Według zapisów prospektowych spółka chce na to przeznaczyć 291 mln zł. 85 mln zł ma pochłonąć zakup gruntów pod nowe projekty, przy czym CH wskazuje to jako pierwszy cel emisji. Na spłatę pożyczek zaplanowano 74 mln zł. Razem daje to 450 mln zł, a więc o 75 mln zł więcej, niż by wynikało z maksymalnej ceny sprzedawanych akcji przemnożonej przez ich liczbę.
Sugeruje to, że w ostatnim momencie Cavatina Holding zredukowała oczekiwania, a wyjściowo chciała sprzedawać akcje po 60 zł. Liczyła bowiem na 433 mln zł wpływów netto z emisji (po odliczeniu 17 mln zł kosztów oferty).
Być może wpływ na redukcję oczekiwań odnośnie wyceny miała pandemia COVID-19. Wśród czynników ryzyka prospekt na pierwszym miejscu wskazuje właśnie tę kwestię. CH uczula na ryzyko częściowego utrzymania pracy zdalnej nawet po zakończeniu pandemii.
„Emitent nie może zatem wykluczyć, że w kolejnych miesiącach lub latach wystąpi spadek popytu na nowe powierzchnie biurowe, część wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów najmu z właścicielami obiektów, co przełoży się na zwiększenie podaży powierzchni biurowej ogółem. To z kolei może wpłynąć na trudności lub brak możliwości komercjalizacji posiadanej przez grupę powierzchni lub na obniżenie wysokości możliwych do uzyskania czynszów, a w konsekwencji na przesunięcie w czasie zawarcia umów sprzedaży poszczególnych nieruchomości lub obniżenie ceny transakcyjnej w stosunku do wartości bilansowej” – można przeczytać w prospekcie.
Weź udział w warsztacie online “Alternatywne Spółki Inwestycyjne” 5 października 2021 >>
- W okresie pandemii COVID-19 nasza firma wynajęła ponad 70 tys. m kw. powierzchni biurowej – zaznacza Rafał Malarz.
- Wszystkie te umowy zostały zawarte na okres minimum pięciu lat. Jeżeli chodzi o czynsze, żadna umowa nie opiewała na stawki niższe niż oferowane przed pandemią, a w kilku miastach podpisujemy już umowy ze stawkami istotnie wyższymi – podkreśla Daniel Draga, wiceprezes Cavatiny Holding.
Szefowie dewelopera zapewniają, że pandemia nie zaszkodziła też wpływom z czynszu w skomercjalizowanych budynkach.
Strategia spółki zakłada jednak na razie budowę, komercjalizację i możliwie szybką sprzedaż budynków, a nie trzymanie ich po komercjalizacji i czerpanie zysków z najmu.
- Zasadniczo tak jest, ale nie dążymy do jak najszybszej sprzedaży, tylko do sprzedaży na najatrakcyjniejszych warunkach – zastrzega Karol Stefański, dyrektor finansowy Cavatiny Holding.
- Nasz plan do 2025 r. to szybka rotacja kapitału i projektów. Po 2025 r. przewidujemy również możliwość zatrzymania gotowych, najbardziej atrakcyjnych budynków, co po części jest związane z tym, że od 2024 lub 2025 r. chcielibyśmy stać się spółką dywidendową, która będzie co roku wypłacała dość sute dywidendy – informuje Daniel Draga.
Bank Wojciecha Sobieraja już pożycza
Cavatina Holding już ma politykę dywidendową, zakładającą wypłacanie akcjonariuszom 20-50 proc. zysku netto. Zysk ten jest jednak w dużej mierze zależny od zysków spółek z grupy, realizujących konkretne biurowce. Wypłaty z nich są zaś uwarunkowane zgodą banków finansujących projekty. W 2020 r. spółka wypłaciła 2 grosze na akcję, rok wcześniej – 4 grosze.
Jako ciekawostkę można potraktować fakt, że wśród banków finansujących dewelopera jest belgijski Aion, dopiero szykujący się do oficjalnego startu w Polsce. Jego twórca to Wojciech Sobieraj, który wcześniej stworzył Alior Bank (odszedł z niego w roku powstania CH).
W marcu 2021 r. najnowsze biznesowe dziecko Wojciecha Sobieraja pożyczyło CH 13,3 mln EUR, czyli niespełna 60 mln zł, licząc po aktualnym kursie. Dużo ważniejszym kredytodawcą jest dla dewelopera instytucja stworzona przez Wojciecha Sobieraja wcześniej. Na koniec grudnia 2020 r. spółki z grupy deweloperskiej miały w Aliorze zobowiązania warte ponad 256 mln zł (kredyt o wartości 16 mln zł powinien być spłacony do końca czerwca 2021 r.). CH finansuje się także w innych bankach i obligacjami.
- Naszą strategia przewiduje mieszane finansowanie - bankowe stanowi 60-70 proc. całego budżetu projektu. Pozostaje 30-40 proc., które chcemy pokryć wpływami z emisji akcji bądź obligacji oraz zysków ze sprzedaży gotowych biurowców - wyjaśnia Daniel Draga.