Z opublikowanych niedawno przez Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii (MPiT) danych dotyczących zasobów mieszkaniowych w Polsce w latach 2010-2017 (to najnowszy dostępny raport bazujący na danych GUS) wynika, „że warunki mieszkaniowe w naszym kraju systematycznie się poprawiają”. W ciągu siedmiu lat liczba mieszkań i domów wzrosła z poziomu ok. 13 470 tys. do 14 440 tys., czyli — jak podaje resort — o blisko 970 tys. W miastach zwyżka przekroczyła 650 tys., a na wsi 320 tys. lokali, dając w sumie na koniec 2017 r. wynik 14,5 mln mieszkań i domów o łącznej powierzchni użytkowej ponad 1 mld m kw. Zdaniem ekspertów nad Wisłą czterech ścian przybywa, ale daleko nam do europejskich standardów. Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 1 do 3 mln mieszkań, a zdaniem niektórych znacznie więcej.
— Najnowsze szacunki wskazują, że deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga już poziomu 5 mln mieszkań — mówi Wojciech Fórmański, specjalista od rynku deweloperskiego w Otodom.pl.
Robi się ciasno
Mimo że rynek deweloperski jest w rozkwicie, a z kwartału na kwartał odnotowywany jest wzrost liczby przekazywanych mieszkań, Polska ma sporo do nadrobienia w tym obszarze.
— Chociaż obserwujemy przyrost liczby mieszkań, to jesteśmy nadal w ogonie Europy. Polski rynek nie jest rynkiem nasyconym: budujemy więcej, ale nadal nie zaspokaja to potrzeb mieszkaniowych Polaków — mówi Agnieszka Grabowiecka-Łaszek z departamentu analiz ekonomicznych w PKO BP.
Zdaniem ekspertki mieszkań brakuje i… będzie brakowało.
— Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa, która oznacza zwiększenie odsetka osób starszych przy jednoczesnym zmniejszeniu odsetka dzieci. Wpłynie to na zmianę struktury popytowej. Ta tendencja demograficzna w krótkiej perspektywie oznacza poprawę wskaźników ilościowych sytuacji mieszkaniowej, ale w dalszej może oznaczać wzmożony popyt na większą liczbę mniejszych mieszkań ze względu na dużą reprezentację starszych, samotnych osób w społeczeństwie — mówi ekspertka PKO BP.
Bardziej kompaktowe budownictwo to tendencja obecna od jakiegoś czasu w deweloperce.
„Obecnie najważniejszym elementem dla klientów, poza ceną, jest zmieszczenie jak największej liczby pokoi na jak najmniejszej powierzchni. Stąd biorą się trzypokojowe mieszkania o powierzchni ledwo przekraczającej 50 m kw.” — komentował niedawno dla „PB” Michał Kubicki, prezes CMP Management.
Dane MPiT wskazują, że przeciętna wielkość mieszkania w latach 2010-17 wzrosła o 1,7 m kw. i wynosi 74 m kw., ale eksperci twierdzą, że jest nam ciaśniej.
— Przeciętnie powierzchnia użytkowa na jedną osobę zwiększyła się o 2,5 m kw. i wynosi 27,8 m kw. Na ten wynik zapewne wpłynęły wybudowane domy, bo oferta mieszkaniowa deweloperów dowodzi czegoś innego. Jeżeli popatrzymy na sprzedane mieszkania, widzimy, że najpopularniejsze są te z większą liczbą pomieszczeń na mniejszym metrażu. Obecnie 50-metrowe mieszkanie ma trzy pokoje, a jeszcze dekadę temu mieściły się na nim tylko dwa — zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Kilka kroków w tył
Podobnego zdania jest Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon nieruchomości.
— Mieszkań przybywa, ale spada ich metraż, szczególnie w dużych miastach. Obecnie deweloperzy budują najciaśniej, jak to możliwe. Mieszkanie z dwoma pokojami najczęściej ma powierzchnie 35 m kw., a z czterema 65 m kw. — podaje Aleksander Skirmuntt.
Na preferencje nabywców wpływ mają drożejące materiały budowlane i rosnące ceny własnego „M”, także z rynku wtórnego. Z analiz Metrohouse, sieci agencji nieruchomości wynika, że w I kw. 2019 r. w sześciu największych miastach prawie połowa transakcji na rynku wtórnym dotyczyła mieszkań o metrażu 35-50 m kw. To powierzchnia z reguły obejmująca dwa lub trzy nieduże pokoje.
— Deweloperzy niechętnie budują mieszkania większe niż 50 m kw. Z danych wynika, że 30 proc. transakcji jest zawieranych na lokale o metrażu pomiędzy 50 a 65 m kw. Tylko 6 proc. klientów wybiera lokale większe niż 80 m kw. Możemy stwierdzić, że jeżeli chodzi o wielkość mieszkań, to cofnęliśmy się w standardzie, jaki mieliśmy jeszcze kilkanaście lat temu. Porównując przeciętne mieszkanie Polaka i Europejczyka, widzimy, że warunki mieszkaniowe i komfort życia tego pierwszego są dużo niższe — dodaje Marcin Jańczuk.