Centrom trzeba odnowy

Około 5 mln z ponad 11 mln mkw. powierzchni handlowej dostępnej dziś na rynku polskim przypada na centra handlowe pierwszej i drugiej generacji (wybudowane w latach 1996-2005). Tylko 750 tys. mkw. z nich doczekało się remontu, z czego w ostatnich latach zaledwie 120 tys. mkw. Zatem nawet te odnowione centra mogą wymagać ponownej renowacji. Ale remont to nie wszystko. Większość obiektów wymaga też zmiany funkcji.

— Właściciele coraz częściej będą sobie zdawać sprawę, że ich centrum handlowe nie jest tak atrakcyjne i tyle warte, jak im się wydawało. Problemy ze sprzedażą lub komercjalizacją to wyraźne sygnały, że coś trzeba zmienić — mówi Monika Dębska-Pastakia, prezes i partner firmy Knight Frank w Polsce, doradzającej w zakresie nieruchomości.

Zmniejszenie supermarketów

Głównym najemcą w centrach I i II generacji jest operator spożywczy. To właśnie te obiekty wymagają największych zmian. — Część z tych centrów handlowych będzie przechodziła rekomercjalizację, odnowę lub rozbudowę. To dobry czas na odświeżenie grupy najemców i wprowadzenie do nich marek nieobecnych w pozostałych centrach w mieście. Zauważalne są też trendy zmniejszania powierzchni hipermarketu oraz zmiana pozycjonowania centrum. Przykładem może być warszawskie centrum Fort Wola, które ma zostać przebudowane, a jego oferta skierowana do rodzin z dziećmi — mówi Agata Czarnecka z CBRE. Ograniczenie powierzchni zajmowanej przez operatora spożywczego pozwala zwiększyć rentowność i zwiększyć ofertę handlową lub rozrywkową, która w centrach najnowszej generacji jest niezbędna.

— Dwadzieścia lat temu atrakcję w skali regionu stanowiło otwarcie hipermarketu. Dzisiaj, aby wzbudzić zainteresowanie odwiedzających i zapewnić obiektowi handlowemu wielu klientów, oprócz czynników oczywistych jak lokalizacja czy dostępność, decydujące są odpowiednie zaprojektowanie powierzchni, dobór segmentów handlowych i konkretnych marek, zaoferowanie funkcji dodatkowych z zakresu rozrywki rodzinnej, możliwości spędzenia czasu wolnego i inne atrakcje dotychczas niekojarzone z działalnością operacyjną centrum handlowego — zaznacza Patrycja Dzikowska, zastępca dyrektora w zespole doradztwa i analiz rynkowych DTZ.

Odświeżenie

Na problemy z wielkością nie narzekają właściciele dużych supermarketów. Jakiś czas temu spółka Immochan rozpoczęła remonty Centrów Handlowych Auchan. Nie ma tu mowy o zmniejszeniu powierzchni marketów. Remont w dużej mierze obejmuje wymianę posadzek, odświeżanie ścian oraz wymianę elementów małej architektury, tj. ławek, kanap, donic z roślinnością, ale jest także okazją do wprowadzenia elementów zrównoważonego rozwoju, np. energooszczędnego oświetlenia czy elementów wyposażenia toalet wpływającego na zmniejszenie zużywania wody. Immochan stara się także podnieść komfort zakupów, dlatego tworzy się pokoje dla rodziców z dzieckiem, strefy relaksu z bezprzewodowym internetem czy stojaki na rowery przed wejściem do centrum. Jednak to market jest najważniejszym elementem takich obiektów i to na nim skupiają się główne działania spółki.

Pomoc specjalistów

Renowacja kilkunastoletnich centrów handlowych to chwytliwy temat i łakomy kąsek dla doradców. Agencja Knight Frank wyodrębniła nawet specjalny dział retail asset management, który zajmie się doradzaniem właścicielom centrów handlowych, szczególnie obiektów starszej generacji, jak podnieść wartość obiektu poprzez planowanie zmian architektonicznych i funkcjonalnych, repozycjonowanie czy przygotowanie strategii najmu.

— Prowadzimy już kilka rozmów z potencjalnymi klientami. Ich zainteresowanie potwierdza słuszność wprowadznie naszej usługi na rynek — mówi Agnieszka Mielcarz, która stanęła na czele nowego działu.

Firma ma już doświadczenie w podnoszeniu wartości obiektów komercyjnych. Przykładem jest Altrus w Katowicach, wielofunkcyjny (łączył funkcje biurową, handlową, hotelową i kinową) budynek o powierzchni prawie 64 tys. mkw., który częściowo został oddany do użytku (budowa była niedokończona) w 2003 r.

— W tamtym czasie rynek katowicki nie był w stanie przyjąć tak dużej powierzchni, dlatego szybko pojawiły się problemy dewelopera — wyjaśnia Monika Dębska- Pastakia. Nieruchomość przejął Kredyt Bank, który zlecił Knight Frank przeprowadzenie pełnej restrukturyzacji i repozycjonowania obiektu. Jego wartość po pełnym skomercjalizowaniu wzrosła trzykrotnie. Ponadto budynek został wprowadzony do SSE.

— Po trzech latach był gotowy do sprzedaży, do której doszło w zeszłym roku — mówi Monika Dębska-Pastakia.