Rosną szanse stabilizacji rynku nieruchomości w USA. To dobry sygnał
Bessa na rynku nieruchomości niesie większe zagrożenia niż przecena akcji. Jego ścisłe powiązanie z sektorem bankowym zwiększa ryzyko kryzysu finansowego. Wahania cen domów wpływają na nastroje konsumentów, determinując tempo wzrostu PKB. Przez kilkadziesiąt lat ceny amerykańskich nieruchomości systematycznie rosły, nie doznając załamań typowych dla rynku akcji. Poczucie stabilności było tak duże, że w modelach oceny ryzyka kredytowego przestano brać pod uwagę możliwość spadku ceny domu poniżej wartości pożyczki. Tym większy był szok, kiedy rynek się załamał.
Gdy płomienie kryzysu strzeliły wysoko, zaczęto szukać inspiracji w państwowym interwencjonizmie lat 30. XX wieku. Zapomniano, że o kształcie amerykańskiego modelu kredytowania nieruchomości przesądziły instytucje stworzone właśnie w tamtym okresie. Gdyby nie wieloletnia ingerencja państwa w tę sferę, rząd USA być może nie musiałby prowadzić teraz polityki mającej na celu utrzymanie jak najwyższych cen domów mimo pierwotnego założenia, że powinny być one możliwie najbardziej dostępne.
Większą dostępność domów miała zapewnić powołana do życia w 1938 r. rządowa agencja Federal National Mortgage Association — Fannie Mae, po 30 latach sprywatyzowana i w tym roku wyratowana z opresji przez państwo wraz z bliźniaczym Freddie Mac. Jej głównym zadaniem było skupowanie od banków pożyczek hipotecznych i ich zamiana na obligacje, czyli tzw. sekurytyzacja. Obligacje te miały gwarancje rządowe. To przesądziło o dominacji sekurytyzacyjnego modelu finansowania zakupu nieruchomości w USA, dzięki któremu banki nie musiały obciążać bilansów długoterminowymi kredytami. Umożliwiło to zaoferowanie 30-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu, dominujących w USA.
Ten właśnie model, ograniczający ryzyko kredytodawców, paradoksalnie ułatwił wybuch kryzysu. Gdy na początku tej dekady banki zostały zalane tanim pieniądzem, nie oparły się pokusie, by skierować ofertę do grupy klientów, którzy wcześniej mogli tylko pomarzyć o kupnie domu. Znaczna część tych ryzykownych pożyczek została również zamieniona na obligacje. Dzięki zaufaniu do tych instrumentów i zręcznemu ich połączeniu w nieprzejrzyste pakiety o zawyżonych ratingach dokonała się cudowna przemiana kiepskich kredytów w pierwszorzędne aktywa. Na skutki nie trzeba było długo czekać.
Trwający od roku spadek cen domów jest najgłębszy od wielkiego kryzysu, gdy wyniósł około 30 proc. Po wielkim kryzysie rynek nieruchomości stał się oazą spokoju — ceny nowych domów w ostatnich 45 latach tylko dwukrotnie zanotowały jednocyfrowy roczny spadek. Teraz jednak ich przecena sięgnęła już 15 proc., zbliżając się do 20 proc. Właśnie 20 proc. wynosi standardowy wkład własny. Dalsza zniżka grozi szybkim wzrostem liczby domów z negatywnym wskaźnikiem LTV, wyrażającym stosunek kredytu do bieżącej ceny nieruchomości. Dla kredytów z apogeum hossy, bez wkładu własnego, wskaźnik ten już jest ujemny.
Według najnowszych szacunków problem negatywnego LTV dotyczy aż 14 proc. nieruchomości. Także tych kupionych wcześniej, ale np. obciążonych dodatkowymi kredytami na konsumpcję. Rosnąca liczba takich domów przekłada się na liczbę zajęć dokonywanych przez banki. Część kredytobiorców dobrowolnie rezygnuje z kredytu i opuszcza domy. Rosnąca podaż pustostanów nakręca spadkową spiralę. Jednak po niedawnych zmianach legislacyjnych wzrost liczby zajęć spowolnił. Wobec skali problemu banki pomagają kredytobiorcom, modyfikując warunki spłaty, byle nie zostać z pustymi domami.
Przeciętna cena nowego domu, wynosząca 221 tys. USD,
jest nadal o kilka procent wyższa od ceny domu z rynku wtórnego. Jednak rynek wtórny lepiej znosi kryzys, gdyż przecena domów z drugiej ręki dopiero teraz sięgnęła średnio 10 proc., choć w niektórych rejonach kraju przekroczyła 20 proc. Na rynku pierwotnym szybciej spadają także obroty. W skali roku spadek liczby sprzedanych nowych domów wyniósł aż 35 proc., podczas gdy na rynku wtórnym 10 proc. Od początku roku liczba transakcji ustabilizowała się.
Największą przeszkodą w zatrzymaniu spadku cen jest spory zapas pustych domów, równy wolumenowi 11-miesięcznej sprzedaży przy historycznej średniej na poziomie 5 miesięcy. Deweloperzy szybko jednak tną inwestycje. Liczba rozpoczętych budów spadła najniżej od 26 lat. Analitycy przewidują, że ostatecznie może ona spaść najniżej od 1945 r., na co wskazuje tempo spadku pozwoleń na budowę. To pomoże w rozładowaniu budowlanego zatoru.
Ceny domów wróciły już do tych z roku 2004. Paul Krugman, tegoroczny noblista z dziedziny ekonomii, przewiduje, że osiągną one wartości z 2003 r., co oznaczałoby jeszcze spadek o blisko 10 proc. Także Robert Shiller, współtwórca indeksu cen nieruchomości SP/Case-Shiller, zakłada podobną przecenę. Spełnienie tych niewesołych prognoz będzie zależne od finansowej atrakcyjności zakupu nieruchomości i skuteczności pomocy dla zagrożonych kredytobiorców.
Przeciętna cena nowego domu stanowi teraz 360 proc. przeciętnego rocznego dochodu amerykańskiej rodziny. To wartość zbliżona do średniej z 30 lat, wynoszącej 340 proc. Taka relacja cen nowych domów do dochodów utrzymywała się przez całą ubiegłą dekadę. Dopiero podczas niedawnej hossy przekroczyła próg 400 proc. Można na tej podstawie oczywiście zakładać dalszy spadek cen, ale trzeba też wziąć pod uwagę stopę 30-letniego kredytu, która jest obecnie na historycznie niskim poziomie 6,3 proc. W minionej dekadzie wynosiła ona średnio 8,1 proc. Przy 20-procentowym wkładzie własnym i cenie domu 221 tys. USD miesięczna rata kredytu wyniesie 1095 USD, czyli około 20 proc. dochodów brutto przeciętnej rodziny. Taka kwota stanowi konkurencję dla czynszu i zwiększa zachętę do kupna domu.
Do stabilizacji niezbędne jest z jednej strony zmniejszenie liczby niespłacanych pożyczek i zajęć domów, z drugiej zaś oczyszczenie banków ze złych aktywów. Z początkiem października wszedł życie rządowy program o wartości 300 mld USD w postaci gwarancji, dający możliwość zamiany kredytów o zmiennym oprocentowaniu na stałoprocentowe i umorzenie tej części zadłużenia, która przewyższa wartość domu. W latach hossy kredyty o zmiennej stopie procentowej stanowiły aż 30 proc. ogółu, teraz zaś spadły poniżej 10 proc. Ich restrukturyzacja uwolni właścicieli domów od ryzyka wzrostu stopy procentowej.
Odblokowanie kanałów pożyczkowych ma z kolei przyspieszyć plan Paulsona. Wykup najbardziej toksycznych obligacji hipotecznych uwolni kapitał na nowe kredyty i zmniejszy obawy przed pożyczaniem na rynku międzybankowym. Jednocześnie Rezerwa Federalna robi, co może, aby nie dopuścić do wzrostu rynkowych stóp procentowych. Uchwalenie planu Paulsona paradoksalnie utrudniło to zadanie, bo rynek, obawiając się większej emisji długu, podniósł rentowność 10-letnich obligacji, od których zależy stopa kredytu 30-letniego. Na szczęście zmalały obawy przed inflacją, a inwestorzy szukają bezpiecznych lokat, więc wzrost rentowności został zastopowany.
Po silnej przecenie rosną szanse stabilizacji rynku nieruchomości. Opanowanie sytuacji w tym sektorze pomogłoby także akcjom, zmniejszając obawy o zyski banków. Końcowy wynik będzie jednak zależny od głębokości recesji w USA. Jeśli stopa bezrobocia dramatycznie nie wzrośnie, a koszt pieniądza pozostanie niski, twarde dno może zostać osiągnięte już za kilka miesięcy. Tak czy inaczej, Amerykanie będą musieli zapomnieć o sięgającej nawet 10 proc. rocznej aprecjacji nieruchomości i zacząć postrzegać swoje domy bardziej w kategoriach sentymentalnych niż inwestycyjnych.
Włodzimierz Uniszewski