Umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadek stawek najmu oraz duża podaż nowych mieszkań w budowie z przewidzianym terminem ich wystawienia na rynek w latach 2021-2022 - to jedno.
Drugie: wysokie ceny gruntów, spowodowane m.in. ich ograniczoną dostępnością i przedłużającymi się procedurami administracyjnymi, spodziewany silny wzrost presji kosztowej (w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych), a także zaostrzone od tego roku normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (izolacja dachu i ścian).
A na koniec i tak wszystkie te czynniki neutralizują niskie stopy procentowe, które zdaniem analityków PKO BP nie zmienią się do 2022 r.
"Skrajnie niskie stopy, poza zwiększeniem dostępności finansowania, nasilają zjawisko zakupów mieszkań jako ochrony wartości posiadanych środków (szczególnie przy podwyższonej inflacji)“ – oceniają analitycy banku.
Zróżnicowana polityka pieniężna przełożyła się politykę kredytową, która jest inna niż przed ponad dekadą.
W trakcie kryzysu na rynku mieszkań w latach 2008-2013 nastąpił znaczny spadek aktywności banków na rynku kredytów mieszkaniowych, a zaostrzenia polityki i pogorszenie się warunków kredytowania utrwaliły się na długi czas. Wówczas spadek maksymalnej zdolności kredytowej wyniósł 21,5 proc.
Obecnie warunki udzielania kredytów hipotecznych zostały zaostrzone na początku pandemii w reakcji na lockdown, jednak zostały złagodzone w drugim półroczu 2020 r. Średnia maksymalna zdolność kredytowa w trakcie pandemii spadła natomiast tylko o 5,6 proc.
Oba kryzysy dzieli więcej. Przed kryzysem w 2008 r. nastąpiła podwyżka stóp przez NBP, która spowodowała wzrost międzybankowych stawek WIBOR. Wczesnej fazie kryzysu towarzyszyły zaostrzone warunki kredytowania. W kolejnej wprowadzono najpierw ograniczenie, a potem całkowite zamknięcie dostępu do kredytów walutowych, o niższym oprocentowaniu niż przy kredytach złotowych. Działanie to spowodowało istotny wzrost oprocentowania nowych kredytów.
Kryzysowi spowodowanemu wybuchem pandemii COVID-19 towarzyszyła natomiast szybka redukcja stóp procentowych do rekordowo historycznie najniższego poziomu.
Odmienna niż przed laty jest też sytuacja na rynku pracy. Poprzedni kryzys charakteryzował długotrwały wzrost bezrobocia. Obecnie jego wzrost został zamortyzowany rządowym wsparciem finansowym przedsiębiorstw, co ochroniło wiele miejsc pracy. Analitycy PKO BP oczekują spadku bezrobocia w I i II kw 2021 r. Mniejszy spadek bezrobocia wpłynął na lepszą sytuację płynnościową gospodarstw domowych.
“Obecna sytuacja płynnościowa gospodarstw domowych charakteryzuje się wysoką nadwyżką oszczędności. Warto zwrócić uwagę również na spadek relacji zadłużenia kredytowego gospodarstw domowych do dochodów do dyspozycji i PKB” – zaznaczają analitycy PKO BP.
Rynek najmu sprzed kryzysu i ten sprzed pandemii koronawirusa również się różnią. W ocenie PKO BP przed ponad dekadą niewielka była skala wynajmu na zasadach rynkowych. Obecnie, w wyniku lockdawnu i ograniczeń w podróżowaniu nastąpiło załamanie wynajmu krótkoterminowego, a w przypadku wynajmu długoterminowego znacząco zmalał popyt ze strony pracowników i studentów, którzy w dużej skali przeszli na pracę/naukę zdalną.
“Niemniej jednak wobec obniżek stóp procentowych, relacja zwrotu z najmu względem oprocentowania depozytów silnie się poprawiła, co mocno napędza popyt inwestycyjny oraz związany z chęcią ochrony kapitału. Warto dodać, że okres pandemii spowodował silny odpływ kapitału inwestycyjnego z rynku nieruchomości biurowych i handlowych. Przy nadmiarze kapitału inwestorzy mogą się przekierować na rynek mieszkań na wynajem. Zjawisko to może zwiększać płynność na rynku mieszkaniowym oraz zmniejszać wahania cen w cyklu koniunkturalnym” – podsumowują analitycy banku.