W 2024 r. deweloperzy ukończyli w Warszawie niewiele ponad 104 tys. m kw. biur, co stanowi drugi wśród najniższych wynik w historii — podaje BNP Paribas Real Estate Poland.
Dane Axi Immo dowodzą, że niewiele buduje się także w stolicach regionów. W 2024 r. do użytku oddano tu łącznie 120 tys. m kw. biur, a więc aż o 56 proc. mniej niż rok wcześniej.
— Prognozy na 2025 r. wskazują na umiarkowaną aktywność deweloperów — na rynki regionalne zostanie dostarczone ok. 160 tys. m kw. biur. Decyzje o kolejnych inwestycjach będą podejmowane na podstawie poziomu przednajmu i zapotrzebowania rynkowego — mówi Monika Rykowska, dyrektor działu analiz i badań rynkowych Axi Immo Group.
Bardzo ograniczona aktywność inwestycyjna spółek sprawia, że rośnie popyt na modernizacje i przebudowy. Wiążą się one nie tylko z rearanżacją przestrzeni czy montażem energooszczędnych urządzeń, ale też coraz częściej ze staraniami o zielony certyfikat.
Nie tylko dla młodych
Z badania Colliersa wynika, że taki dokument posiada aż 98 proc. warszawskich biurowców w wieku do siedmiu lat.
— Stolica wyróżnia się jako czołowy rynek biurowy w Europie Środkowo- -Wschodniej, na którym zarówno właściciele, jak i najemcy stawiają na zrównoważony rozwój. Pierwsi certyfikują swoje nieruchomości i stosują rozwiązania zwiększające np. efektywność energetyczną. Drudzy poszukują na swoje siedziby biurowców, które oferują niższe opłaty eksploatacyjne i wpisują się w ich strategię ESG — mówi Paweł Skałba, senior partner w dziale powierzchni biurowych Colliersa.
Co istotne, trend nie dotyczy wyłącznie nowych budynków.
— Nasz raport pokazuje, że zielone certyfikaty posiada aż 90 proc. warszawskich biurowców w wieku 8–14 lat oraz 70 proc. powyżej 15 lat. Biorąc pod uwagę to, że mamy najbardziej rozwinięty rynek biurowy w regionie Europy Środkowowschodniej — 566 budynków o łącznej powierzchni niemal 6,3 mln m kw., z czego ponad 450 jest certyfikowanych — udział ten jest imponujący — mówi Paweł Skałba.
Tłumaczy, że Warszawa jest doskonałym przykładem rynku, który skutecznie łączy zrównoważony rozwój z konkurencyjnością.
— Wysoki popyt na energooszczędne i certyfikowane biura pokazuje, że inwestycje w ekologiczną modernizację nie tylko przyczyniają się do ograniczenia emisji, ale także generują wyższe czynsze, co czyni stolicę Polski atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów instytucjonalnych — mówi Paweł Skałba.
Większy ruch
Znaczenie zielonych certyfikatów rośnie w obliczu obserwowanego powrotu funduszy zainteresowanych zakupami nad Wisłą. Analitycy firmy Avison Young przypominają, że ostatnie lata były szczególnie trudne dla polskiego rynku inwestycyjnego. Wyniki za 2024 r. pozwalają jednak wierzyć w stabilizację i patrzeć w przyszłość z optymizmem.
— Całkowita wartość transakcji w Polsce w 2024 r. przekroczyła ponaddwukrotnie wartość z 2023 r., potwierdzając znaczne ożywienie aktywności na rynku. Powrót inwestorów wynika z obniżek stóp procentowych — zainicjowanych latem przez EBC i FED — które przekładają się na większą do stępność finansowania — tłumaczy Marcin Purgal, ekspert firmy Avison Young.
Co jednak najważniejsze, na rynku biurowym fundusze ulokowały w minionym roku aż 1,6 mld EUR, co oznacza wzrost o niemal 400 proc. względem roku poprzedniego. W segmencie zarejestrowano jednocześnie największą transakcję pojedynczym aktywem w Europie. Chodzi o zakup budynku Warsaw Unit przez szwedzką firmę Eastnine AB. Sprzedającym była spółka Ghelamco, a wartość transakcji sięgnęła 280 mln EUR.
— Sprzedaż Warsaw Unit była prawdziwym przełomem i zdecydowanie pozytywnym sygnałem dla polskiego rynku inwestycyjnego. To już druga transakcja Eastnine w 2024 r., po czerwcowym zakupie kompleksu Nowy Rynek E w Poznaniu za 79 mln EUR. Obie transakcje dowodzą, że budynki w najlepszych lokalizacjach, z renomowanymi najemcami i spełniające wymagania zrównoważonego rozwoju oraz ESG, przyciągają inwestorów nawet w trudniejszym otoczeniu rynkowym — komentuje Marcin Sulewski, ekspert JLL.
Karta przetargowa
Warto zwrócić uwagę, że każdy z budynków przejętych w minionym roku przez Eastnine posiada zielone świadectwa.
Warsaw Unit już w 2021 r. uzyskał certyfikat BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding. Był to pierwszy taki certyfikat dla budynku wysokościowego w Polsce i drugi w Warszawie.
W kolejnym roku biurowiec otrzymał certyfikat WELL Health-Safety Rating koncentrujący się na bezpieczeństwie zdrowotnym i dobrostanie użytkowników. Dokument pozwala w obiektywny, poparty badaniami naukowymi sposób pokazać, że procedury wdrożone w budynku zmniejszają ryzyko związane z takimi zagrożeniami jak COVID-19.
W windach i systemie klimatyzacji Warsaw Unit zainstalowano lampy UV, które dezynfekują przestrzeń i powietrze, zapewniając maksymalną sterylność. Dodatkowo w tzw. trybie pandemii system klima tyzacji może pracować wyłącznie z wykorzystaniem świeżego powietrza. W budynku jest też regularnie testowana jakość wody, natomiast liczne filtry i czujniki dokładnie kontrolują jakość powietrza.
W 2023 r. Warsaw Unit — jako pierwszy budynek w Polsce — uzyskał certyfikat WELL Core na najwyższym poziomie — Platinum. Aby zdobyć to wyróżnienie, nieruchomość musiała spełnić najwyższe standardy, m.in. w obszarze powietrza, wody, światła, ruchu, komfortu cieplnego, akustyki czy wykorzystanych materiałów.
Jeśli chodzi o poznański Nowy Rynek E, to na początku 2024 r. został on wyróżniony najwyższą — platynową oceną w certyfikacji LEED Core and Shell. Dzięki zastosowanym w biurowcu technologiom ograniczono zużycie wody pitnej aż o 64 proc. Infrastruktura budynku pozwala na zbieranie wody deszczowej i szarej, czyli takiej, która była już raz użyta i którą można wykorzystać ponownie, np. do spłukiwania toalet. Dodatkowo budynek korzysta z energii elektrycznej wyprodukowanej z OZE, a dzięki takim rozwiązaniom, jak oświetlenie LED, zużywa o przeszło 30 proc. mniej energii.
Już tylko te przykłady wskazują, jak ważne dla rynku nieruchomości biurowych stają się wszelkie ekologiczne certyfikaty.
Niektórzy traktują je jako „zielony stempel”, ale to codzienne zarządzanie zasobami decyduje o realnej ekologiczności budynku. Na szczęście ten trend się zmienia. W Signal OS nasza współpraca z zarządcami budynków pokazuje, że świadomość rośnie, a przestrzeń do optymalizacji – zarówno w zakresie efektywności operacyjnej, komfortu, jak i redukcji śladu węglowego – nigdy się nie wyczerpuje.
Rewolucja w tej dziedzinie dopiero się rozpędza – jej motorem są tzw. aplikacje property technology, które pozwalają na bieżąco analizować wykorzystanie zasobów i optymalizować procesy.
Inteligentne zarządzanie odpadami
Efektywność energetyczna i OZE to pierwsze skojarzenia ze zrównoważonymi inwestycjami, ale równie istotne jest zarządzanie odpadami, które wciąż bywa pomijane, ponieważ niewiele budynków prowadzi rzetelny monitoring generowanych frakcji.
Systemy zarządzania odpadami pozwalają monitorować i analizować ilości oraz frakcje odpadów, redukować emisję CO₂, a w przypadku Inbin od Signal OS – także optymalizować ich wywóz. Po wdrożeniu naszego systemu m.in. w warszawskiej inwestycji Vibe z portfolio Ghelamco, która jest jedną z najbardziej ekologicznych w Polsce, widzimy, że rozwiązanie pomaga stale redukować wpływ budynku na środowisko i optymalizować koszty operacyjne oraz pogłębiać świadomość ekologicznego działania wśród najemców. Nasze działania mają na celu zaangażowanie najemców jako istotnych interesariuszy wpływających na redukcję emisji CO₂ budynku.
Zielone budynki mogą być jeszcze bardziej zielone
Poza gospodarką odpadami technologia pomaga w ograniczeniu emisji także w codziennym funkcjonowaniu budynku. Widzimy, że zastąpienie plastikowych kart mobilnym dostępem, digitalizacja procesów recepcyjnych czy eliminacja papierowej dokumentacji to małe, ale efektywne kroki w stronę ESG. Nawet tak proste zmiany jak umożliwienie rezerwacji miejsc na biurowym parkingu przekładają się na redukcję śladu węglowego.
Technologia decyduje o przyszłości
Z mojego doświadczenia wynika, że zarządcy, którzy nie postawią na dane i inteligentne aplikacje, zostaną w tyle – niezależnie od zdobytych certyfikatów. W idei ESG nie chodzi o odhaczenie konkretnych punktów, lecz realne zmiany i optymalizacje, których najemcy są coraz bardziej świadomi. Sami widzimy to po rosnącym zapotrzebowaniu na nasze rozwiązania, które koncentrują się na oszczędzaniu zasobów, ograniczaniu emisyjności i poprawie komfortu pracy.
Wierzę, że certyfikacja to dopiero początek. Aby budynek pozostał zielony w dłuższej perspektywie, kluczowe jest nieustanne doskonalenie procesów i wdrażanie nowych rozwiązań opartych na nowoczesnych zielonych technologiach.