Kryzys finansowy rozpoczęty w drugiej połowie 2008 roku na świecie, miał znaczny wpływ na sytuację na polskim rynku nieruchomości. Zmniejszona akcja kredytowa oraz spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego w naszym kraju i wynikająca z tego niepewność na rynku pracy sprawiły, że wiele osób, które nosiły się z zamiarem kupna mieszkania albo straciły szanse na kredyt, albo zdecydowały się na odłożenie tej decyzji.
Wydłużony czas potrzebny do sprzedaży mieszkania odbił się niekorzystnie na sytuacji deweloperów. Najgorsza sytuacja na rynku miała miejsce w 2009 roku, kiedy to ceny nieruchomości uległy istotnym obniżkom.
Podsumowując dzisiejszy stan rynku nieruchomości mieszkaniowych można
powiedzieć, że od początku bieżącego roku da się zauważyć ożywienie sprzedaży, a
odnotowane spadki cen nie są już tak dynamiczne jak w roku ubiegłym. W tym
miejscu należy zaznaczyć, że kryzys sprowadził stawki bliżej racjonalnych
poziomów. Ceny zarówno mieszkań, domów jak i terenów pod nowe inwestycje uległy
urealnieniu.
Wydaje się, że również uczestnicy rynku wyciągnęli odpowiednie wnioski z tej lekcji. Banki wprowadziły zmiany w procedurach przyznawania kredytów hipotecznych, a osoby indywidualne decydując się na kredyt same ostrożniej oceniają swoją zdolność spłacania comiesięcznych rat.
Deweloperzy natomiast w chwili obecnej zdecydowanie większą wagę
przywiązują do odpowiedniej oceny opłacalności nowych projektów. Wystrzegają się
oni zbytniego ryzyka, dlatego też nie są skłonni do przepłacania za grunty pod
nowe inwestycje. Biorąc to pod uwagę wydaje się, że w nadchodzącym roku
największe firmy deweloperskie będą koncentrowały swoją aktywność na terenie 5
największych rynków mieszkaniowych w kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i
Trójmiasto), unikając projektów w mniejszych miejscowościach. Wynika to po
pierwsze z faktu, że inwestycje w głównych metropoliach są mniej ryzykowne ze
względu na bardziej przewidywalny popyt, a poza tym większość deweloperów
posiada już grunty w tych miastach, które będą chcieli wykorzystać w pierwszej
kolejności. Inną widoczną obecnie tendencją na rynku jest pojawienie się tzw.
inwestycji „pokryzysowych”. Składają się one głównie z mieszkań o średniej i
mniejszej powierzchni, a więc mieszkań 2- i 3- pokojowych oraz kawalerek, o
niższym niż miało to miejsce do tej pory metrażu, przypadającym na jedno
pomieszczenie. Wskutek tego obniżeniu uległy nie tylko ceny mieszkań w zł/mkw.,
ale także ich ceny całkowite.
Zakładając, że w 2011 roku nie wystąpią żadne negatywne globalne
czynniki, a wskaźniki makroekonomiczne będą ulegać dalszej powolnej poprawie,
można stwierdzić, że rynek nieruchomości mieszkaniowych po okresie załamania
powinien wejść w fazę stabilizacji. Jeżeli dostępność kredytów hipotecznych oraz
podaż mieszkań pozostaną na poziomach zbliżonych do obecnych, to ceny lokali
mieszkalnych raczej nie będą wykazywać tendencji spadkowych. Należy jednak
podkreślić, że najważniejszym determinantem rozpatrywanym przez potencjalnych
nabywców mieszkań nadal pozostanie właśnie cena.
Reasumując, oceniając perspektywy rozwoju sytuacji w 2011 roku, wydaje
się, że rynek nieruchomości powinien być trochę lepszym miejscem dla inwestycji
niż w roku bieżącym, a inwestorzy w swoich decyzjach powinni się kierować
umiarkowanym optymizmem.
Krzysztof Nowak, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.